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严跃进:“不动产统一登记”将促进潜在交易房屋规模增加

来源:作者:admin更新时间:2023-04-27 18:56

  4月25日,全国自然资源和不动产确权登记工作会议上,自然资源部部长宣布:中国全面实现不动产统一登记。这意味着经过十年努力,中国将国土空间所有不动产均进行了统一登记。

  不动产统一登记制度成型,为后续高效研究国土空间、推进相关改革等都创造了良好条件,同时也对住房市场将产生积极影响。

  “不动产统一登记”相关概念的厘清

  其一,“不动产”内容范围囊括什么?

  “不动产”要比“房地产”范围更广,主要包括土地、海域、房屋、林木等定着物,即其不单纯指土地和房屋。

  城市里的房屋和相关土地、农村里的农房和宅基地、农村的耕地,这三类不动产和普通老百姓关系最密切,也是房地产领域关注的重要类型。

  统计数据显示,十年来全国累计颁发不动产权证书7.9亿多本。这其中很大一部分涉及到农村土地承包经营权、宅基地、城市老旧小区和老公房、迟迟无法办证的商品住房等。

  事实上,“房地产”并不等于“住房”。城市里的商业地产、工业厂房等都属于此次不动产统一登记对象,这也意味着本次改革不仅和居民家庭有关,也和企业等机构有关。

  其二,不动产统一登记要“登记”什么?

  这里主要涉及到“硬内容”和“软内容”的登记。硬内容是指可以测绘或直接统计到的内容,包括房屋坐落、不动产单元号、房屋用途、房屋面积等。

  而软内容是指权利,包括权利人名字(如户主名字、企业名字等)、权利类型(如土地使用权、房屋所有权等)、权利性质(如出让、商品房等)、使用期限(如土地使用权截止年限等)、权利其他状况(如房屋结构、楼层、竣工时间等)。与普通老百姓关系较大的主要指土地使用权和房屋所有权。另外,从这两年各地不动产登记中心的推进情况看,部分地方还增加了居住权、继承权等新内容。

  其三,本次政策“统一”了什么?

  这里的“统一”共包括四层含义。一是统一的登记机构,即由自然资源部负责指导和监督全国不动产登记工作,各城市成立统一的不动产登记部门。二是统一的登记簿册,即红色的不动产权证书。三是统一的登记依据,包括物权法、不动产登记暂行条例等法规。四是统一的信息平台,即各城市不动产登记中心和信息平台。

  实行不动产统一登记后的信息库实现了纵向、横向打通,纵向指国家、省、市、县四级打通;横向指自然资源、房管、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等多部门打通。

  共计为800亿平方米房屋“发证”

  理论上,所有房屋都会纳入到本次不动产统一登记制度改革中。笔者基于国家统计局和各地房产普查情况,测算出2022年底全国房屋建筑面积约为800亿平方米。

  通俗理解,不动产统一登记制度已至少为全国800亿平方米的房屋颁发了“房产证”或“身份证”。当然,严格意义讲,有一些房产类型无法纳入到统一登记数据系统中,包括本身已有房产证且没有必要更换的、房产项目违法且短期内难以纠正的特殊案例。

  广义而言,全面建立不动产统一登记制度,是对全国国土空间进行的一次大盘点、大汇总,其涉及各种类型不动产项目,有助于保护相关权利人权益。包括后续土地房屋相关的买卖、抵押、证明等工作,都可基于全国不动产信息系统更有效地开展推进,也在客观上更好地盘活了存量市场。

  从房地产发展角度看,不动产统一登记将最少带来三方面影响。

  第一,部分有瑕疵、有纠纷、无产证的房产项目有了合规标签,具备不动产权利证书后,其后续交易将更加顺畅。大城市的相关房产交易受益效用更强,包括这两年持续推进的老旧小区改造、城市更新等工作都将因这项工作而提速。

  第二,潜在房屋交易规模必然要增加,换言之,政策落地增加了二手房挂牌量和交易规模,存量房市场也将形成规范、有序、高效的交易模式。

  第三,有助于购房政策更加合理规范。全国统一登记,使相关部门具备了跨城市、跨部门的住房登记信息,自然可提高房地产政策的精准度,有助于促进房地产市场平稳健康发展。

  全面建立不动产统一登记制度后,市场对此流传有一些揣测与担忧的声音。笔者认为,不动产统一登记制度利好政府部门对房产信息的全面掌握和使用,有利于房地产税开征工作。但这并不意味着房地产税的征收就已“箭在弦上”。房地产税在2023年并没有开征基础,后续即便开征,也会考虑要在共同富裕的总体框架下,平衡财税政策改革导向,以及房地产市场形势变化等内容进行合理征收。

  此外,政策落地,起码在短期内,并不会造成市场上明显的“房东抛售潮”或房价骤降。

  因为,短期看,全国住房市场正处于复苏阶段,房价总体企稳回升。中期看,新型城镇化工作继续推进,合理住房消费需求持续释放,房价总体平稳向好。因此,新政策效应之下,要在短期内实现房价骤涨骤跌,甚至形成行业较大起伏,并不具备可能性。


严跃进:“不动产统一登记”将促进潜在交易房屋规模增加

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