全城吹捧100天，南山御成府其实只卖了34套！

有媒体这样形容南山区新盘御成府。一场全场热恋，结局会是冷冷的冰雨在脸上胡乱的拍。

去年12月，御成府开盘，“首个不限购住宅”制造出诺大声势，三天劲销67套的红榜现在都还在朋友圈挂着。

3月27日，淘房君查到官方记录，到现在开盘100多天了，官方显示已备案16套，签约18套，总共卖了34套。

南山核心地段、小户型低总价、不限购、有学位……明明是市场王炸产品，到底是什么原因，让御成府不好卖？

优点：三地铁线、配套成熟

有学位，南山区低门槛

首先是总价低，御城府均价8.9万/平，总价为318万-518万/套，三成首付仅需95.4万起，算是南山的低门槛了。

其次是综合配套齐全，御城府位于南山区学府路和南新路交汇处西南角，属于南山的成熟老城区范围。

交通区位评分：（总分25分）20分

项目距离1号线地铁大新站约700米，距离11号线、12号线换乘站南山站约600米，都是步行10来分钟的事。

项目门口就是学府路，周边有南山大道、桂庙路、月亮湾大道等城市主交通干道，自驾路线也是多种多样。

配套评分：（总分25分）20分

由于御城府周边的小区多、居住氛围成熟，社区街铺、社康等基本的生活资源都不缺。

大型一点的购物中心如天虹(常兴店)、南山欢乐颂Fun2集中在桃园地铁站附近。

在教育资源方面，根据南山区的学区划分，御城府小学可申请阳光小学，初中可申请前海学校（初中部）。

阳光小学在南山排不上号，前海学校（初中部）在南山区是属于中上游学校。

整体来说，项目在的是成熟区域，交通、地段、配套、学校，城市生活的重要元素都有了。

这个盘尽管有很多优点，但又没有优秀到让人忽视它的一些缺点。

缺点：体量小，户型差

价格没有优势，学位受质疑

项目及产品评分：（总分25分）15分

首先是体量小。御成府占地面积有限，只规划了1栋建筑物，公共服务、绿化之类的配套也就谈不上。

项目效果图

同时，项目一层就有20户，居住密度很大。

其次，户型设计没有体现出8.9万的房价应有的水平。

建面38平米户型，与其说是一房，倒不如说是开间，入户就是开放式厨房和暗卫，客厅、卧室、阳台相连，更像是酒店式公寓的格局。

建面55平米户型是项目的主力户型，有A2、A3两种1+1房的户型设计，总价462-517.5万/平。

A2户型只在每层楼东侧的端头位，该户型的阳台能改造成一个小房间，整体采光面不错，厨房是封闭式厨房，卫生间也是暗卫。

A3户型是主力户型，开放式厨房、暗卫、客厅没有单独的采光面的缺点都有；

另外，阳台改造成次卧之后，会直接隔绝整个房子的采光。

可以说，户型的设计缺陷是拒绝御成府的重要理由之一。

第三，产权缩水严重。项目原是大陆庄园三期，因为存在纠纷，一直拖延到19年才拿到建筑许可证。

而建设土地使用权限期是1996年9月17日至2066年9月16日，也就是说，该地块的使用年限还剩43年，用住宅的钱买了套“公寓”。

同时，该项目不是传统意义上的住宅项目，而是住宅性质的单身公寓，这也导致了项目整体的布局和设计，很像普通单位职工宿舍。

学区和性价比：（总分25分）10分

第四，套利空间有限。跟项目一路之隔的华府苑，48平、64平的2房户型近期成交单价都大约在7.9万/平上下，目前小区内的挂盘价也在这个价格附近，甚至还有砍价空间。

新房价格比二手房还高一万多，失去倒挂红利的房子，投资客肯定是不会选的。

第五，学位问题。

关于单身公寓的学位问题，淘房君询问了一些中介朋友，他们给了我一个对话截图，并说明这是很多人不选御成府的原因。

最近一些中介在传福田的几个单身公寓不能落户，虽然这种谣传时不时就会流传一下，但还是成功地让很多人对单身公寓产生了抵触。

虽然御成府不是传统意义上的住宅，但是根据南山区的入学政策，项目申请入学是可以按照住宅性质房产进行积分。

但这种历史遗留问题，谁又能确定未来不会变呢？买房还是要选择确定性最强的，不论是产权还是学位。

项目综合评分：（总分100分）65分

项目优势：

1、靠近双地铁口；

2、中学资源不错；

3、周边居住氛围成熟。

项目不足：

1、体量太小；

2、噪音污染；

3、缺高端商业；

4、户型设计一般。

结合整个片区来看，御成府确实是南头片区比较稀缺的纯小户型新盘，且生活配套成熟。

但过小的体量、过度拥挤的梯户比、让人略微失望的产品设计，都会影响居住的舒适性。

这个楼盘的优缺点都十分突出，如果是首次置业的刚需小年轻，想要上车南山比较中心的地段，这是个低总价的门槛。

如果是看中低门槛、学区房的家庭，一定！一定！一定！要了解清楚项目的积分情况，再做决定。