反弹超16%！宝中节后强势回暖

01 新房、二手房成交数据

2023年3月1日-3月7日，深圳市新房住宅共成交700套，二手房住宅共成交807套，日成交量见图示。

02 一线市场：核心盘连续上涨20%

上周，深圳人才房热度非常高。特别是位于赤湾的深铁熙府关注度很高，深铁熙府项目条件并不差，在人才房小区中，小区品质、户型和格局目前算最好的，而且人才房价格仅为商品房价格的60%，加上最近还放宽了人才房的购房门槛，吸引了众多购房者围观，是否可以买入可售型人才房，成为最近市场热议的话题。

人才房相比于普通商品房，除了购房门槛区别外，最大的区别是，人才房在签订合同后10年内不得转让、不得出租、不得购买商品房住宅；签订合同满10年后，按届时安居型商品房取得完全产权的相关政策，申请取得住房完全产权。

人才房10年内限售，在这期间相当于失去了资产金融属性。即便在购置人才房几年后退还寻求改善置换，但按照管理办法规定，10年内只能原价回购，并且，由于限制了房子的资产价值，10年内的增值等于被剥夺，改善空间被压缩。

此外，我们了解到，现在人才房6折定价大致是以深圳两年前新房限价为基础制定的，而现在的市场价相比两年前已经下跌了至少20%左右，位置好的人才房相比周边也许会有差价，但位置差一点的人才房根本无差价可言。看似6折的人才房，实际相比商品房到底打了几折，还需要同周边二手房和新房真实成交价对比后才能下定论。

一线市场方面，二手房市场持续回暖，而且节奏比想象中更快，二手房住宅日网签量逐日递增，一些网红核心盘成交价仍在持续拉高。

—— 华润城1期，89平3房，网红经典户型，2月以来，该户型已有5套成交，成交价连续上涨，去年年底成交价在1280万左右，2月初成交价上涨至1450万，上周成交价达到1500万以上，最高成交价1550万，相比去年底，连涨了20.2%左右。

—— 香山美墅果岭，177平4房，作为小区主力户型，节后成交价不断增长，去年年底成交价在2200万，2月底成交价已上涨至2390万左右，上周，成交一套高楼层，成交价再次上涨，最终成交在2500万，2个月连涨300万，涨幅为13.6%左右。

—— 香山美墅果岭，203平4+1房，成交价上涨也很明显，去年年底，成交价在2600万左右，上周，同样的户型、相似的楼层，成交价在2950万，涨幅为13.4%左右。

03 反弹超16%！宝中节后强势回暖

2月以来，深圳楼市已逐渐复苏，二手房各片区热门小区成交回升的不错，涨幅相比去年基本稳定在10%以上。

宝安中心，作为深圳最亮眼的片区之一，在2019年下半年，特别是双十一那波，成交量倍增，房价涨幅都快赶上深圳湾，那时市场之疯狂，让宝中房价达到了近5年来的高光时刻。

而在去年年底，宝中热门刚需小区花样年最高跌幅超35%以上，一些改善品质大盘成交跌至指导价甚至跌回2019年，最高跌幅达30%。

后期随着疫情管控放开，带看量逐步增加、购房者看房热情高涨，春节后，全市成交量直线提升，宝中一些改善热盘成交价开始率先反弹。

宝中核心品质小区，西城上筑，131平4房，中间楼层，上周成交价1386万。而在去年11月，同样的户型，楼层相差不大，成交总价已跌至1190万，与指导价相差不到3%。相比去年年底成交，涨幅达16.7%。

第五大道三期，作为宝中第二梯队的改善小区，最近成交也有明显的回暖迹象。第五大道三期，126平4房，去年12月成交一套中低楼层南向，成交总价在1163万。上周，同样的户型，楼层更低，成交总价1350万，相比去年11月，成交价反弹16.1%左右。

伴随着成交量价齐涨，一些之前低价卖不出的户型、上周甚至还出现了反价成交的情况。

上周，宏发领域一套110平4房，成交价在1450万。而去年年底，这套房业主可以1380万出售，并且这个价格业主给了差不多一周的时间。不过当时市场惨淡，观望客户都不敢出手，所以即便是如此低价，房子也没有被卖掉。直到今年年初，市场有了明显好转的迹象，业主重新将报价调回1480万，最终反价70万成交。

同时，我们客户经理也表示“宝中回暖很快，现在看房客户都非常积极，品质小区的成交价有明显上涨，尤其是宝中一些品质小区的102-108平3房2卫户型，去年年底，这种户型得跌至1000万以内才容易被市场成交，而最近，这些户型成交价都已稳定在1000万以上，想要以去年低于1000万总价成交，已经不可能了。”

“当然，现在的市场，捡漏的机会也是有的，但相比去年，最近低价笋盘成交周期已经大幅缩短了。”同时，我们客户经理还表示，“市场很多笋盘还没开始全面推广之前，就已经被‘偷偷成交’了。”

很多买家认为，如今市场短暂的回暖，只是对于去年行情的修复，宝中成交超16%的涨幅，还是因为去年跌得太掺了，即便有明显的涨幅，现在的市场成交价也仍未能超过2022年年初的成交，对于宝中未来几个月房价的走势，很多买家都是存疑的。

最近很多刚需购房者可能会在人才房和商品房之间纠结，对于很多自主客来说，十年内不准转让、出租等，不是主要问题，毕竟现在很多商品房的周转率也在降低，从当下政策来看，很多商品房买家在6、7年之内也不会换，最主要的问题还是十年后取得完全产权的政策的不可确定性。

这个时候虽然市场好了一些，如果资金名额在手，到市场上去谈笋盘，价格还是会很低的，最近我们成交的一些案例，业主的降价大大超出了客户的预期，很多业主也在换房，甚至先买了房的业主就更着急了，必须在短期内拿到资金，这也是市场的机会。