福田今年竟然有11个新盘要卖！

随着南山、宝安等西部区域强势崛起，其实一直有一种声音，就是福田会不会是下一个罗湖？

八九十年代的深圳中心在罗湖，2000年左右开始被福田抢占“C”位，如今，福田的中心地位有发生改变吗？

今天，我们来简单地探讨福田的价值，也为大家盘点一下2023年的福田待入市商品住宅、可售人才房。

首善之区！

福田经济“含金量”领跑深圳

城市空间发展的不断位移，其本质是城市化均衡、城市现代化均衡的发展过程。

新中心的不断出现，甚至新的战略支点出现，都是必然的，也是必须的。

图源：福田区地情网

不过福田区的成果依旧稳扎稳打。

根据2021年的统计公报，福田依然拥有最高的经济密度，以不到深圳全市4%的面积，承载了全市12.4%的人口，贡献了全市17%的GDP总量，经济“含金量”领跑深圳。

而年前召开的福田区“两会”透露：

在刚刚过去的2022年，福田GDP总量将超过5500亿元，现代服务业增加值超过4000亿元，达到广东前5城市、全国前50城市的标准。

当然这离不开福田的王牌产业——金融，目前福田持牌机构270家、占深圳超六成。

2022年还落地了粤港澳大湾区首个风投创投集聚街区，全国首个数字人民币预付式平台、供应链金融创新合规实验室等平台也在福田集聚成势，未来福田在金融产业的优势还将继续深化，强上加强。

还有另外一组数据值得注意，社会消费品零售总额2294亿元，连续18年领跑全市，显示了福田的强大消费活力和经济持续向稳向好的动能。

而在2022年深圳政府工作报告中，福田区的商业还要升级，将建成国际消费中心城区。

更为重要的一点是，在深圳发改委发布的十四五规划中，明确了10+1区的发展定位，不管是行政、文化、商务、国际交流，福田都是中心，夯实了福田的“老大哥”地位。

不过福田的发展也面临困难，其中最大的难题就是改，不管是产业空间还是居住空间，开发起来成本都更加高。

就拿今年福田入市的新盘来说，约有11个商品住宅新盘等着入市，都是旧改项目，另外还有2块可售人才房在建，预计将于明年一季度开售。

▲2023年福田待入市项目

▲在建的可售人才房项目安居景贤阁

12个新盘，5.28万/㎡起！

这三个潜力片区，值得关注

买房人看福田，只要预算够，中心区是首选，不过近年来片区供应较少。

2022年中心区仅有1个项目入市，即岗厦天元，供应158套房，建面约314㎡-660㎡的大户型，开盘当天去化率超过90%。

今年，福田中心区还会有两个新盘入市，佳兆业佳园和岗厦汇。

佳兆业佳园前身为东山小区旧改，已经获批预售，备案均价10.4万/㎡，共有143套房源，传项目将于本月入市开盘。

▲佳园建设至20余层

另外一个项目岗厦汇，与人气旺盛的卓悦中心One Avenue购物中心同属于岗厦河园片区旧改。

位置在卓悦中心一期对面，紧挨着岗厦地铁站B出口，由4栋28层的高层组成，分别为A座公寓、B座住宅、C座一单元住宅、C座二单元住宅，容积率8.74，共808套房。

此外，在底层打造体量约4.9万㎡的集中商业，是集商业、住宅、公寓于一体的小型综合体。

▲ 与卓悦中心一路之隔的岗厦汇

还有一个片区被买房人追捧，就是去年福田“日光盘”海德园所在的安托山片区。

近几年，安托山片区的城市面貌随着新盘不断落地获得改善，特别是深高级南校区、红岭教育集团等教育资源为片区加分不少，颇有福田新贵的气质，万科瑧山府、海德园等10万＋楼盘集中分布于此。

今年片区内除了海德园A区外，南天电力城市更新被纳入今年一季度新开工项目， 有望于今年入市，目前地块现状处于平整阶段。

▲实探南天电力城市更新工地

根据规划，除4.2万㎡住宅外，还有11.41㎡的商业办公及酒店、4.89万㎡商务公寓以及

一所9班幼儿园。

至于福田的潜力板块，我更看好香蜜湖、大金沙和河套。

提前说明：一千个读者，一千个哈姆雷特。涉及评判都很难避免主观色彩，如有不同想法，欢迎评论区留言探讨！

✨ 香蜜湖：

王牌产业+超强规划+交通升级

在十四五规划中，香蜜湖的新身份是“城市新客厅”。

不仅要建设香蜜湖新金融中心，还规划有国际演艺中心、金融文化中心、改革开放展览馆等一系列地标性建筑。

▲实探深圳金融文化中心 | @深圳买房计划

这一切都在从蓝图变成现实。

就在去年7月，香蜜湖国际风投创投街区正式亮相。

大家都知道，风投创投对企业创新和发展的重要作用，苹果、微软、亚马逊、google、FB、推特这些如今响当当的科技巨头，在起步阶段都有赖于风投提供的资金。

并且作为一条完整的产业链，风投创投机构背后的资本可能来自于全国甚至全球。

所以，香蜜湖风投创投街区，未来将代表深圳甚至中国，聚集全球创新资本，推动科技创新转化和创新发展，进一步打开深圳发展的天花板。

想象一下，未来跨国金融集团在华总部、高端金融平台和机构都会在香蜜湖新金融中心落地，并完美与福田原有的金融核心优势相匹配。

▲香蜜湖新金融中心效果图 | @幸福福田

并且，福田区已全面启动香蜜湖片区实施建设专项规划编制工作，要在香蜜湖片区打造综合性地下枢纽群，规划9线8站轨道。

6号线支线南延、14号线西延、20号线、22号线、24号线等5条城市轨道线路，以及远期规划的广深高速磁悬浮将纳入其中。

在道路交通方面也将进行改造，比如香梅路扩容改造并南延至滨河大道，加强与北环、滨河大道的衔接。

再比如方案初定东接香梅路南延地下通道至滨河大道，西接香蜜湖路，以更好提升道路通行效率。

最终形成“地下主通道+地下环路+地下车库”三级地下行车体系。

所以虽然香蜜湖已经是福田顶流，但是面向未来，依旧有很大的空间。

今年，香蜜湖未有新盘供应，不过与国际交流中心一路之隔的新世界香蜜四季家园虽然属于景田片区，将供应923套房源。

✨ 大金沙

350万㎡住宅+商业+生态

大金沙片区是未来福田主要的住宅供应和产业升级区域之一。

通过旧改，大金沙片区将释放1.145平房公里土地，762万㎡产业商业办公与住宅建筑将在这里出现。

目前，片区内多个旧改项目在动工，包括金地工业区、上沙村、沙嘴村。

而毫无疑问的是，片区面貌和配套都将从旧改中获益。

以2022年为例，赶在中洲迎海湾开盘前，中洲湾 C Future City的开业，又为片区带来8万㎡的商业。

▲中洲湾百万综合体正在兑现

再看金地工业区旧改，总建面67.4万㎡，也将带来不小体量的商业，以及将带来新的教育配套，规划一座用地面积2.44万㎡的九年制一贯学校和7500多㎡的幼儿园，并且还配备了3块公园绿地用地，居住舒适度也能得到提高。

▲金地工业区旧改规划

另外，据筑博设计，这个项目还是福田区最后可能的通海空间廊道出口。

在福田区已规划完成公共活动走廊的基础上向南延伸至深圳湾红树林，衔接深圳湾十五公里的滨海长廊，打造通山达海的公共慢行系统。

同时，这套慢行系统或将同时串联中央休闲公园和沙头、沙尾两个城中村的文化广场，在片区内构建完整的公共空间体系。

这也是大金沙片区在生态上的独特优势，小小期待一下，不知道是否能实现。

今年，大金沙片区除了金地工业区旧改一期产品金地环湾城将发售，还有绿景尚悦府待入市。

金地环湾城首发120-270㎡，全是大户型，预计将于近期开放展厅。

尚悦府的前身是沙嘴村二期旧改，由绿景开发，一期同样是绿景开发的绿景红树湾壹号，于2019年推售170-260㎡住宅，单价8-10万/㎡。

尚悦府在好景豪园旁边，与红树湾壹号隔着一条沙嘴中心街，总建面约16.45万㎡，项目规划住宅户数990户，其中套内建面＜90㎡的有776户，不过可售商品房只有85户。

✨河套：

深港合作优势+旧改推进加速

作为福田区三大发展引擎之一，河套地区背负深港合作的使命。

刚开年，恰逢口岸开放，1月29日，深圳市高质量发展大会暨2023年全市首批重大项目开工仪式举行，河套15万㎡科研空间、4个产业园区正式开工，迅速投入“兔”飞猛进的新年开局中。

▲河套深港科技创新合作区规划图 | 幸福福田

过去的2022年河套合作区集中推出20万㎡新空间，未来两至三年，将新增近30万㎡科研及配套空间，重大工程建设、科研项目正按下“加速键”。

河套深港开放创新中心0119地块项目目前正在进行幕墙和精装修的施工阶段，0042地块预计在2023年一季度完成主体结构封顶。

该中心定位为生命科学研发平台，将打造科研、实验室、配套服务等功能于一体的科创综合体，携手香港共同打造世界级科研枢纽。

深 港 科创综合服务中心项目 主体 结构也取得 阶段性新 进展。

建成后，深港科创综合服务中心将提供一体化的高端商业、商务办公、文化活动服务，打造现代城市更新改造示范高地。

而河套深港合作成果转化中心预计将于2023年底全面交付，未来将作为深港合作、科研成果转化、产业升级的储能之地。

▲实探深港科技创新合作区 | @深圳买房计划

城市更新的加速也在助力河套的发展。

@深圳买房计划 梳理发现，围绕河套展开，周边有福田村、南华村等旧改快速推进中。

福田村旧改总建面超155万㎡，目前进入更新单元规划审批阶段，根据现阶段规划，项目除住宅外，还有一栋高度超过250米的建筑，建筑功能为商业、办公及旅馆业以及1所72班九年一贯制学校、3所幼儿园以及部分集中商业。

南华村棚改（南华新苑）工程规划许可证获批，根据规划，总建面76万㎡，容积率6.8，含商业及办公、人才公寓、一所9班幼儿园、九年一贯制学校，另配建社区体育活动场地等。

随着科创项目的落地，旧改带来的配套升级，再看河套的未来，心里踏实不少了吧。