万丰海岸城四期「瀚府」今早公布了入围名单，共有522批冻资入围，选566套房，比例不足1:1！1月15日正式选房。

图源：万丰海岸城

这个登记人数，在现在冰冷的楼市环境里已经十分难得。

对比去年，深圳近100个住宅楼盘入市，开盘去化超6成的只有23个项目；

今年1月开盘的两个项目：光明某盘191套房有180批客户完成保证金冻结；龙华某盘293套房有120批客户完成保证金冻结。

海岸城瀚府的登记人数成绩单，已经算优秀了。

不过连开两次盘都日光了的海岸城，为什么这次不能再续神话？

我们来简单分析一下。

万丰海岸城争议多

作为每次开盘就日光的网红盘，万丰海岸城争议也很多。

据说有“户型货不对板？装修出售后保修年限为0年？项目冠名权、更名权归出卖方所有？”等一系列问题遭到准业主的投诉，且没有回应。

具体如下：

一：商品房变工业风宿舍

三梯八户不仅层高缩水，公共过道仅有1.25米宽、还是门对门设计，浓浓的工厂宿舍风。

二：户型货不对板，三房主卧尺寸和宣传不一致

三：合同出现违法行为

2022年4月6日，海岸城被判定合同违法，被深圳市市场监督管理局处以警告处罚并在网上公示。

四：承接了公共配套医疗养老项目，却丝毫没做风险告知

五：锦园位于海岸城的边角位置甚至都没有连廊的使用权

六：高端大堂缩水

七：锦园公共活动空间狭小，各类设备机房占据本就不大的绿地

八：外立面大范围刷漆

九：不同住户共用阳台玻璃

十：奇数层阳台顶下沉，严重遮挡阳台视野与采光

定价问题

这次，万丰海岸城仍然是5.75万/平的备案价，但现在项目周边的二手房成交价已趋近指导价。

棕榈堡花园成交均价在5-6万/平之间；丽沙花都，去年的成交价已经跌至4.5万/平。

相比之下，这次的房源已经不存在太大的倒挂空间。

而就在与万丰海岸城相距仅一个地铁站的塘尾，预计今年上半年入市的鸿荣源珈誉府来势汹汹，据说价格更低。

同样是综合体大盘，同样临近地铁口，位置更近中心区，商业是30万平的奥特莱斯购物中心，还有小户型可以选择，还配备9年一贯制学校和2所幼儿园。

再回到瀚府的身上，抛开学区溢价，万丰海岸城目前就是一个市场价的楼盘。

因为西边过去好学校的稀缺，万丰海岸城目前有比较确定的好学区优势，更加凸显了楼盘的价值。

但是未来学区和学校依然充满不确定性，能不能继续延续或增强学区溢价不好说。

瀚府自身优势不大

瀚府的各项条件相比之前几期的楼盘优势不大。面积大，总价高，再加上整体区位和小区不占优势，性价比稍低于前面几期。

万丰海岸城瀚府到现在没有发布带尺寸的户型图，官方发布的户型图都没有带尺寸，这一次推出的两栋楼是已开盘里面最高的，分别是52层和51层，这种超高层使用率一般都比较低，如果不出意外，现在100㎡的3房和前面90多㎡的3房使用率应该差不多。而且社区花园小，容积率高达6.2。

而且，不仅层高最高，小区比较小，离地铁还是最远的。

瀚府的位置，看区位和小区是整个万丰海岸城里面比较差的，离地铁还是最远的。瀚府在前几期产品的东侧，距离地铁站步行约800米，出行相对没那么不便利。

图源：高德地图（万丰海岸城四期瀚府位于宝安区新桥街道内，地铁11号线马安山站的东侧，南环路和西埔路的交汇处）