5折、6折的公寓房遍地都是，单价1万多就能买到一套公寓

今年大家可能都在关注降价的新房和二手房，没怎么关注过公寓市场。

但我可以告诉大家，比起住宅，公寓快要跌到底穿了。

5折、6折的公寓房遍地都是，总价50多万，单价1万多就能买到一套公寓房。

但即使这样，房子依然很难卖出去，有人前几年大手笔买入的公寓，现在已经亏掉一套前海的房子了。

并非夸张，给大家看看实例。

龙岗京基荟都33-75㎡公寓，在备案价6折的基础上，额外再打1个点的折扣，原单价2.9-3.3万/㎡，折后单价1.7-2.2万/㎡起，总价58万，月供2000元左右。

罗湖万象华府40平公寓，今年4月份的时候是备案价打85折，总价220万起；现在6折出售，相较于原备案价直接降了100万，降价后的单价4万/㎡。

福田华玺公馆40多平公寓，原价8.3万/㎡，现在最低5.8万/㎡，相当于备案价打了5.3折。

类似“打骨折”的还有：

罗湖大中华环球金融中心，原备案价6.4万/㎡，现最低价3.9万/㎡

罗湖京基水贝城市广场，原备案价约7万/㎡，现最低价格4.7万/㎡

……

以上都是一手公寓，二手公寓就更惨了。

福田深业上城，业主买的时候5530万，加上契税、利息等成本，一共6343万。今年5月份被法拍，成交价3940万，亏了2403万，直接亏了一套前海的房子。

龙华龙光玖钻，开盘均价6.5万/㎡，39㎡小户型套均250万，现法拍价118万起，单价3万/㎡，业主报价150万，单价3.8万/㎡。

罗湖的兆鑫汇金广场，业主原购价310万，现在业主只卖210万，直接亏掉100万。

没有列出的还有很多，这就是深圳公寓的现状，开发商和业主都在降价割肉。

差别可能在于，一手公寓骨折，多少能卖出去几套房；但巨量的一手折扣面前，二手公寓就难了，没有好的位置，想成功卖出堪比登天。

别看公寓跌得这么惨，但离底部还差点距离。

等等看，深圳的公寓还会继续往下跌。

这一部分是信心问题，另一部分是公寓的市场现状导致的。

信心问题，说白了就是大家对深圳后市信心不足，特别是经历过这一次的楼市暴跌，大家会更加谨慎，接盘公寓的人也会越来越少。

说清楚这个问题之前，你得搞清楚公寓的购买群体。

过去以及当下，在深圳买公寓的人无非两类：

一类是自住刚需，买不起深圳商品房，但又不想买在惠州等周边城市的。

另一类是没有房票投资的，手里有闲钱，想靠着深圳房产赚上一笔，于是拿下位置还算不错的公寓。

这其中，投资是占大头的。

这种目标客户群体结构，就决定了公寓的抗跌属性非常差。就像现在，跌得这么惨，投资客多半被套住了，没被套住的也不敢贸然进场。

大家对公寓的信心已经缺失了。通俗点说，大家担心买公寓再也搞不到钱了。

当然住宅也是如此，但公寓的情况更差。

这种时候也不是说没人想着抄底，肯定是有的，不过多数人会看向一手公寓，接盘二手的不多。

看看当下公寓的成交情况就知道了。

虽然各个楼盘，包括二手公寓都在割肉，但市场成交是相当差的。

差到什么程度？整个10月，深圳36个在售公寓项目，有27个盘销量不超过10套，有些盘甚至是一个月只能卖掉1套房。

10月深圳部分公寓网签情况

综合的数据情况也不好，今年前10个月，深圳公寓月均成交687套，总成交量仅是2021年的一半。

对此，我也说说我的观点。未来深圳一定是慢牛行情，也就是不可能再大涨了，这一点我之前的文章也有多次提到过。

至于公寓，本来就难跑赢住宅，慢牛行情下，公寓的空间就更小了。

没有利润可言，想让爱搞钱的深圳人为公寓买单，没可能性。也就是说，未来愿意买公寓的人会越来越少。

再综合当前深圳公寓的库存现状，公寓继续降价，不可避免。

深圳商务公寓的库存到2021年底，约为167万㎡，去化周期达到28个月，是近5年之最。

现有的库存，加上当下的难去化现状，以及未来部分二手公寓的限售解禁，深圳公寓会进入一个新的阶段——巨量时代。

虽然深圳已经叫停公寓的审批，但是当下的问题，比如无人接盘，仍有在建项目待入市，已经决定了未来深圳公寓的房源数量会大幅飙升。

也就是说，市场并不会像有些人喊得那样，公寓卖一套少一套，反而是越来越难卖出去。

毕竟，公寓也不是古董，停止审批不会因为观赏属性而升值，实质上还是要解决问题，要么是居住问题，要么是有升值空间。

现在看，解决居住是没问题的，至于升值空间可能就难了。

这就是尴尬之处，买深圳公寓60%都是投资客，只能解决居住问题，又有多少人愿意买呢？

我自己现在正在对比一些发达国家的公寓产品，有一个观点我想分享给你。

这个观点请你好好看两遍：

一旦中国的住宅升值空间缩窄后，公寓将成为一个比较不错的理财产品，因为租金收益率会非常高，具体到多少，我这里不展开说。

我自己也在观察一些好地段的公寓，我就把他当理财产品来看，看他的收益率，有合适的，我会考虑下手的。