买宝中还是前海？选都市茗荟or深业云海湾？

近期，宝中的都市茗荟二期和桂湾的深业云海湾，近期都在网上传出要入市的动静。

先是都市茗荟二期传在年底要拿证入市，但究竟会不会入还不确定；深业云海湾计划于明年一季度入市，目前也有高清户型图流出。

如果手持名额和资金在这两个项目里选，该怎么选？

接下来我们从区域地段、户型和居住配套来比较看看。

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选前海还是宝中？

对比宝安中心区和桂湾的规划，宝安中心区于2018年将大铲湾片区纳入中心区统筹管理，2021年，在前海扩容后加入“大前海”范围内，逐渐分出三大发展片区。

滨海片区重点构建国际化创新型总部经济区，创造具有世界水准的滨海中心城区。

碧海片区通过城市更新重点打造商务岛、商业岛、文化创意基地。

大铲湾片区重点建设腾讯“互联网＋”未来科技城，打造国际商务岛、数字经济示范区。

而桂湾作为前海核心三湾中最先开发的片区，重点发展金融产业，定位是“国际金融城”。目前片区内也进驻了华润、卓越多个高档写字楼，万象前海商业也在去年开业。

总体来看，前海的未来很好，而宝中在西部发展占据重要位置，同时抓住了前海扩容的契机进行升级，这两个片区是一衣带水互相成就的关系。

目前虽然受制于疫情影响，前海的发展速度和周期预计比较慢。但如果等未来规划全部落地，利好因素能直接辐射至宝中。

即便退一万步来说，前海的发展不如预期，本身的经过数十年打磨的宝中，形成的发展格局也足以支撑起它的发展。

目前来看，选择已经拥有成熟配套的宝中，会更稳健一点。

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宝中5房pk前海4房

上车价格差距有点大

都市茗荟二期此次传出要入市的面积段是86-120-143㎡的3-5房，而深业云海湾主推建面约108-117-143-178㎡的3-4房。

由于两个项目的最小户型面积段设置不同，这里我们选取两个相近的面积段进行比较。

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都市茗荟120㎡4房VS云海湾117㎡3房

从网传的户型图来看，都市茗荟二期120㎡的面积段设置了2种户型，都是四房两厅两卫；深业云海湾建面约117㎡的户型，设计的都是三房两厅两卫，全部带有大阳台。

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都市茗荟143㎡5房VS云海湾143㎡4房

都市茗荟二期143㎡的面积段设置的是五房两厅三卫，竖厅设计；深业云海湾建面约143㎡的户型设计的是四房两厅两卫，带有一个连通客厅和次卧的大阳台。

价格方面，都市茗荟二期的备案均价应该会超过10万/㎡，而毛坯限价9.2万/㎡的深业云海湾，精装可以参考天健悦湾府备案的9.65万/㎡。

总结一下：

• 目前深业云海湾还没出官方带尺寸的户型图。单从格局上看，如果想买使用率高的，可以选都市茗荟二期。因为差不多的面积段，它比深业云海湾的房间多一个。

• 如果追求舒适度和空间宽敞，选深业云海湾户型更适合。它每个户型都带有大阳台，通风采光和视野都比较好，而且房间少空间看起来更大。

• 如果预算有限，都市茗荟二期网传上车户型86㎡，按照单价在10-11万/㎡之间来算，上车价在900万左右。

• 深业云海湾均价低，但是最小面积段是108㎡，按毛坯价计算，大概需要990万。只考虑上车，都市茗荟二期更容易，但具体以日后开发商公示的为准。

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居住配套：宝中＞前海

从居住配套必备的地铁、商业和学校这三大点来看：

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地铁距离：都市茗荟＜深业云海湾

都市茗荟二期距离地铁口约360米，步行约4分钟，出行便捷。

深业云海湾与地铁口直线约692米，步行约13分钟。

都市茗荟二期位于新湖路和甲岸路的交汇处，在1号线宝安中心和新安两个地铁站点中间，距离新安站直线距离仅有360米，步行4分钟内可以抵达。

除此之外，旁边还有5/11号线通过，属于是地铁口物业，去往前海、南山或者宝安其他片区都非常方便。

深业云海湾位于梦海大道和创新六街的交汇处，距离1/5/11号三线的换乘站前海湾站直线距离约692米，但是实际步行绕远，需要约13分钟。

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商业体量：都市茗荟二期＞深业云海湾

都市茗荟二期1公里内商业体量超过36万㎡，商圈成熟。

深业云海湾两公里内商业体量超过10万㎡。

都市茗荟二期自带1.6万㎡商业，周边还有其社区配建的底商，400米内可以说坐拥宝中目前最强的商圈：建面约36万㎡的壹方城和前海HOP天地购物中心，1公里内还有近两年开业的欢乐港湾，真正做到出门即可逛街。

深业云海湾将配建1万㎡商业，再加上唯二的邻居天健悦湾府和悦桂府配建的商业，基本可以满足日常生活需求。

距离项目2公里处，还有体量超过10万㎡的万象前海和卓越商业，未来周边还会引入前海山姆超市丰富商圈。

从商业体量和购物的便捷度上看，宝中的商圈更成熟也更方便。

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教育资源：规划还未完全落地

都市茗荟二期周边学校：宝安实验学校、海旺学校、滨海小学、海天学校（修建中）。

深业云海湾周边学校：前海港湾小学，两块预留的教育用地，引入的学校未知。

除了自身配建的幼儿园，都市茗荟二期在1公里范围内有宝安实验学校、海旺小学、滨海小学，以及正在修建的海天学校，据悉该校将已明确小学部分将成为“宝安中学(集团)小学部”。

项目所处的位置在日后很有可能是属于是海旺和海天学校的共享学区。而宝安中学集团作为深圳八大之一，教学质量优质。

深业云海湾未来也会配建一所有幼儿园，除此之外周边只有300米处的前海港湾小学和两块等待规划的教育用地，具体引进哪个集团学校目前还不清楚，但引进的肯定不会差。

在教育资源的选择上，如果追求优质的学校，保险一些可以选现在已经确定的海天学校，如果想期待一下未来云海湾周边的教育用地，也可以搏一搏。

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宝中7000+套新房待入

桂湾仅剩三个住宅项目

从体量和库存来看，都市茗荟二期占地面积约3.29万㎡，计容总建面约12.82万㎡，由6栋建筑组成，5栋为住宅楼，1栋为幼儿园，3梯4户，预计有724套可售房源。

在都市茗荟二期旁边，还有一期的部分房源、泰华梧桐聚落、泰华梧桐林居以及去年被拍卖的盛意家园。

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泰华梧桐聚落

泰华梧桐聚落比都市茗荟花园二期更靠近壹方城商业，两个项目仅一路之隔，除了自身的配套不同，其他的居住配套都相同。

该盘预计有36或将超过10万/㎡。值得注意的是，该项目的产权年限目前仅剩下46年，已快从住宅熬成了“公寓”产权。

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泰华梧桐林居

泰华梧桐林居作为宝安现存库存最多的新盘，大概有4482套房待入市。

项目位于新安西路和新湖路交汇处，虽然离宝中商圈相对而言远了一点，但基本都在1公里内，日后生活也很便捷。

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盛意家园

项目为独栋楼，地处于宝安大道和创业一路的交汇处，可以说是这几个盘里，配套最差的一个，预计有220套房。

2021年，盛意家园房源被法拍 ，虽然在一天内就下架，目前也没有其他的开盘消息传出。

此外，宝中目前还有几块限价地，价格非常有惊喜。比如越秀瑞悦府，毛坯限价8.86万/㎡，目前还未出户型规划，但预计也会有400套房。

鸿荣源地块限价8.55万/㎡，预计有200套左右，而南通亚伦刚拍下的安居房地块比较小，预计也是200-300套之间。

再来看看深业云海湾，项目占地面积约5.13万㎡，计容总建面约21万㎡，住宅占19万㎡，规划了8栋住宅（商品房5栋+人才房3栋），共有1000多套房，可售商品房共637套，3梯5户。

深业云海湾住宅分布图

而项目所在的桂湾，周边等待入市的只有前海时代三期和两块还没拍卖的宅地。

前海时代三期住宅施工缓慢，或将在明年上半年入市，预计供应1250套住宅，户型建面约在89-280㎡。另外两块宅地的面积，比较接近天健两个项目的大小。

从库存量来看：

• 宝中虽然三年没有新盘入市，但还有隐藏的多盘可选，尤其是泰华梧桐林居，房源数超过4000套，不用太着急。而目前桂湾能数出来的只有三个，稀缺度比较高，如果从长远来看，未来桂湾发展起来，稀缺度也会转化为优势。

• 用长期发展的眼光来看，前海升值的稳定性更高。宝中毕竟后期的供应量大，大家也可以综合考虑，现在赌的就是一个心态和时间差。