中洲湾二期即将入市的，从几个维度分析是否值得买

最近，中洲湾二期即将入市的消息，在福田置业圈里引发了一些震动。

有一些想买深铁懿府三期和前海的网友，都在问要不要干脆买中洲湾二期？

买不买房，得看几个维度：

一、产品居住起来怎么样？户型、小区如何？

二、片区学校怎么样？幼小初都解决了么？教学水平如何？

三、投资、增值性如何？能不能为家庭财富添砖加瓦？

中洲湾2期，分2个户型段。一个是120平的三房，一个是240平的平面大户型。两个户型都不小，很豪宅。按周边9万左右的新房限价情况来看，就是1000多万，2、3千万的2个价位段。

其最大的豪宅支撑点，是海景！

图为房网网友@FDFDGO 发的，疑似是工地位置的角度。

中洲湾是一个规模很大的旧改项目，各项配套都很足。中洲地产也很有高端住宅操盘经验。所以，中洲湾在产品上，算是居住性不错，户型大体还可以（后面会更细的分析）。

@中洲湾迎海微信号

因此，产品的居住性是蛮好的。但是海景的支持度，自然没金域蓝湾这种一线海景盘好。但是也不差。

大家都知道人才房大规模袭来，中洲湾边上有个安居房的位置。我猜，这边安居房价格大概在5-6万之间，可能5.7万的样子。

中洲湾的学校，中等、略偏上——幸好，红岭教育集团收编了上下沙的中小学，已经改名为红岭实验中小学。名校集团纳入，教育质量肯定会提升一档。

但是红岭本身就是二梯队学校，红岭的分校也很多，红岭实验作为新成员校，还需要更长的时间来观察教学的提升。中洲湾这边就算个2.5-3梯队？

然而，跟海景比起来，教育才更能保障项目的增值、投资。

同时，社区环境也是增值、投资的要素。

中洲湾的旧改规模本身很大。但是上下沙太大了，可能20年都难以旧改完成。未来很长的时间里，中洲湾2期都是与城中村为伍，环境价值弱一点。

跟城中村做邻居的好处就是，城中村美食很多。

关于中洲湾2期，我跟大V朋友Kenny也有过讨论。我们的观点很接近，用不着重复写了，我把他的深刻点评放过来，供大家参考。

（ps：后面还有网友在房网论坛上的讨论）

Kenny择房记谈中洲湾

福田上下沙，其实是一个有点尴尬的存在。

深圳湾15公里海岸线，豪宅林立，是房价的天花板。

而福田占据最好海景的上下沙，却城中村林立，白瞎了这么好的位置。

虽然有部分花园电梯商品房，无奈也旧了，加上早期开发的产品，最多算得上高端住宅，跟豪宅没有关系。

目前的上下沙，缺少豪宅基因。

万幸，大金沙旧改来了！

我个人预判，大金沙旧改完成后，上下沙会是福田一个非常有潜力的区域，高档商品房林立，有望成为深圳下一个豪宅区。

毕竟，不能白瞎了这边的无敌海景。而且，这边的海景，跟深圳湾还有所不同，因为上下沙除了有海景，还有无敌红树林景观。

这样的景观，其实比单纯只有海景的深圳湾还好看。

作为旧改豪宅，中洲湾是一个吃螃蟹的盘。品质没得说，之前的热销，也说明购房者对这个地段的认可。

换做是两年前，我认为中洲湾2期热销，是一件没有悬念的事。

但现在，真的不一样了。

首先，深圳一路向西，买豪宅的客户，更倾向于南山。

我们看看中洲湾2期在卖的产品，约123平米的3房，约260平米的4房。

3房对标前海的天健，前海的地段比福田更有想象力，也更受到购房者的认可，天健都没卖完，中洲湾不可能卖完。

约260平米的4房，对标临海揽山的约280平米4房，一个是被城中村包围的上下沙，一个是豪宅林立的蛇口。

一个是现房，都卖不完，你还指望中洲湾约260平米的4房能热销？

当然，福田的购买力，也不看小看，福田的本地人，福田本地的改善需求，也能支撑一部分的购买力。

所以整体来讲，中洲湾2期的销售成绩，不至于太难看。

现阶段，这个价格的产品，更适合需要在福田住家的购房者。

因为同等价格的产品，买南山，绝对比福田更有想象力。

大金沙的未来虽然美好，但是因为涉及旧改，周期太长，而且不确定性因素太强。

大金沙是我个人，很看好的一个板块，但是现阶段布局，太早。

很有可能等大金沙豪宅化了，你家房子也老了。

个人认为，中洲湾2期，适合老深圳人，想要在福田居家的，毕竟，像中洲湾2期这种，高档品质的住宅新房，福田还是比较稀缺的，所以一定有部分老福田人会购买。

至于奔着投资去的，别想了，这个价位的产品，妥妥选择南山。

同样的例子，我们可以看看福田另外两个新盘，一个是富通九耀公馆，这个是福田今年，第一个启动中介代理的新盘。

到现在，还没有卖完。

然后是承翰湾尚国际，品质比较高，卖得还不错，但跟南山的热销比，还是有差距。

我个人认为，去到上千万的价位，买福田，妥妥不如买南山。

而福田新房的表现，也在验证我的看法。

网友的看法，就更直接一点。

正如kenny所说，福田南贵宅推盘量不少，几个楼盘的去化都不是很快。置业者对这个板块的价格抗性比较大。

置业者可能认为9-11万会高了点，希望能在7-8万买到这个板块。虽然福田南成长性肯定不如南山，更不如前海，但是价格若下来一些，增值空间顿然就会加大。

我们也统计了下福田南的新盘销售情况。

图上“剩余套数”，就是截止12月9号各项目剩余的房源数量。其中，卖得比较久的都已经满一年了，也没卖完。

卖地快的肯定是面积小一点的，比如100平以下的。大面积应该去化都比较慢，估计剩余套数里，大面积的不少。

而中洲湾二期是纯大户型，起步就是120平，大的260平，去化肯定比小户型慢。

何况，最近恰逢深圳新房销售最低迷的冬天。因此，想买的倒可以好好逐层看看海景，选最好的角度。

1、如果想海辽阔，就买西户型，往深圳湾方向、海湾更阔。

2、如果想山野湿地，就卖东户型，往米埔方向，田园风光伴海湾。

如图，左米埔，右深圳湾。

户型和购买tips

最后，我们来快速点评下户型。

项目是中洲湾的第二期，就在红岭实验初中部的后面。也就是说，2期第一排房子是可以看海的，后面塔楼只有少数能看海。

这排房子，就是260平米的楼王海景房——也是中洲湾2期的推广案名“迎海”的来源。

楼王一梯两户，都是南北朝向（略偏西南）。视野基本都是俯瞰红岭视野，一览大海和红树林湿地。甚美。

但是，后面的126平的3房，就可惜是栋塔楼。塔楼朝向氛围：南北朝向，东北朝向，北向，西南朝向。

126平的南北朝向的，也是可以看海的。估计到时候，价格就自然会贵一些。126西南朝向是朝小区，也还可以的。东北、北向在广东的冬天也比较寒冷。

北向高层除了进出的城中村，还可以看看高尔夫球场。当然，看高尔夫球场，就应该去看看富通上舍。

估计126平北向、东北向的会便宜些。可是，未来周边还有人才房，人才房就是新房的6折。假设126平的折后7.8万，但是人才房可能5.6万。

比起来，人才房还是要便宜2万多。而且5.6万的人才房应该是均价之上，到时候能选到的楼层、朝向就都会很好。

具体看细点。

这是260平的。没有深铁懿府三期的240平大户型大。

这是126平的。主卧大一点，估计房间都不是特别大。整体感觉...似乎比前海120的差一点。

限价大势下，福田南的新房单价跟前海、安托山、大学城差不多。前海虽然实用率也一般，但是120平的都很经典，比中洲湾2期的好一点。

而安托山（如深铁懿府）、大学城的，户型又会比福田南更好些。像深铁懿府三期的240平就真有大平面豪宅的感觉。

近期，宝安中心区有涌出一些比指导价还低的二手房房源，秒速成交，性价比很卓越。

香蜜湖的侨香村二手房，最近也在放量！侨香村临路的，价格也就是10万出头，很香，所以成交也很旺。

买房多看、多比较总是好的。整个福田、南山、宝中、大学城都随你挑的感觉，爽！