新房126㎡还没周边89㎡大，特发新盘还香吗？

最近位于石芽岭的特发香阅四季有新消息了，开放了样板间。

2022年12月淘房志实拍

这个项目作为14号线沿线地铁新盘，4站地铁就到岗厦北；而且毛坯限价5.1万/平，和周边二手房有倒挂，所以非常受关注。

但经过这次走访，发现好像也没这么香了？

1、项目宣传得房率能达到81%，真有这么多吗？

石芽岭片区的二手房得房率不少都超过100%，特发新房好像在得房率上占不到什么优势。

譬如：特发新房126平得房率不如旁边鸿荣源高赠送89平。他们同样都是4房。

2、特发新盘价格好像也没有想象中那么香。

特发126平4房总价642万（单价5.1万算），后者鸿荣源尚峰89平近期成交570万，价格差一下体现了。

89-126平户型，81%得房率？

5.1万单价，不见得很香

户型和价格评分（满分50）：38分

我们直接来看下项目的户型和价格。

特发香阅四季推出89-126㎡的3-4房。

可售房源只有290套特别少。建面约96平的户型数量占比最大。

补充一点：整个小区算上安居保障房之类的一共有670套住宅，但是停车位只有666个。

预计2024年底，毛坯交房。

整体来看户型设计还是不错的，基本做到了方正，且功能分区明晰。

左右滑动

很明显项目就是主打刚需，带一点改善，如今这么靠近“市内”的刚需项目不多，有购房需要的倒是可以去看看。

特发香阅四季在宣传时，一直在说得房率有81%。

目前市面上的新房大多得房率在70-75%左右，所以项目所说的81%已经是很高了。

但是淘房君实地感受样板间，并不能特别直观地感受到这个81%，这是大实话。

购房者们自己还是要亲自去体会一下。

而且因为是样板间，做了精装，可能开了灯之后会有不一样的视觉感受，也许会受到视觉影响。

虽然有毛坯的示范间可以看到，但总归是没有拿尺子逐步量，真不好说。

此外，这里不免要提醒大家，特发香阅四季强调得房率，可能也和周边二手房高得房率有关

石芽岭片区大多数社区都属于早些年比较高档的小区，且因为当初对面积赠送管的比较松，所以普遍得房率都很高。

2022年12月淘房志实拍

譬如鸿荣源尚峰71-77平的户型能做3房，89平能做4房，110平以上的户型5房是肯定能做的。

下图为鸿荣源尚峰113平户型，与特发香阅四季126平户型图对比。

淘房君到周边二手房门店打探，正好遇到了附近楼盘的业主。

聊了两句之后发现，这边一些二手房业主对这个新房有点嗤之以鼻，觉得低房价影响了他们挂盘。

2022年12月淘房志实拍

这位业主表示，特发香阅四季得房率比不过他们，还在这里搅浑水。

这个盘126平4房，得房率和尚峰89平差不多，真没啥意思。

上图为鸿荣源尚峰89平户型，与特发香阅四季89平户型图对比。

淘房君说，可是这个楼盘毛坯限价5.1万啊，不是倒挂吗？

这位业主听了反倒笑了，他说现在市场不景气，周边鸿荣源尚峰89平的户型能卖到570万，76平的户型能卖到550万左右都不错了。

他今天来就是来打探市场情况，问问他要急卖房子是不是还得往下挂。

中介倒是和他说，前不久确实有人500万卖了房，市场回暖让他再观望观望。要是真按照500万来算，特发香阅四季得要4字头买了才叫划算。

2022年12月淘房志实拍

确实，如果按照500万总价算，单价也是五万多，这个价格买隔壁高得房率的二手房要好得多，这么看起来，限价5.1万也算不上什么价格优势了。

但是市场应该马上要回暖了，市场上不少二手房业主也开始反价了，所以大家如何选择，还得看自身考量了。

14号线地铁优势很大

学校环绕，但社区比较小

区位和配套评分（满分50）：38分

项目位于布吉南湾街道石芽岭片区，该片区属于布吉居住属性十分浓厚的区域，也因为有石芽岭公园，所以整体可以说是很静谧宜居的。

项目展示中心已于11月底开放。近期开放了样板间。

2022年12月淘房志实拍

据了解，项目开放样板间的当天，来了有近2000人到场。

这是网上找的开发商拍的图

淘房君这次特意选择了周末前往，整个展示中心客户虽然并不多，但也有偶尔会有那么一两批家庭客户过来了解项目情况。

2022年12月淘房志实拍

交通先说一下，这个应该是对特发香阅四季非常重要的一个优势。

14号线石芽岭站出站口就在宇宏健康花城附近，融姑娘实测步行大概10分钟左右路程能到项目，约500-600米的样子。

2022年12月淘房志实拍
14号线石芽岭站A2出口

然后比对了一下，石芽岭地铁站、沙井地铁站、光明凤凰城地铁站，到前海湾地铁的时间。

赫然发现，石芽岭到前海，比光明到前海耗时要短！

即便加上项目到地铁的10-15分钟步行时间，耗时也不到1小时。

更不用说石芽岭前往福田、罗湖等地区的时间了。

据了解，石芽岭远期还规划了一个17号线，这里将作为换乘站。

• 17号线是由罗湖火车站始发，经过老街、清水河等片区进入布吉、链接南岭、丹竹头、石芽岭最终进入平湖的一条线路。（小道消息说已经在建了）

接下来我们说一下其他配套。

项目本身位置非常舒服，背靠石芽岭公园。

2022年12月淘房志实拍

但项目很小，几乎不存在自己的社区活动空间，可由于公园的缘故，业主可以将公园当做平时活动的去处也不是不行。

但淘房君认为，大公园固然是好，但始终不如直接下楼在自家小区活动方便，更不用说石芽岭公园的入口其实不在项目这一头。

项目规划了4栋高层住宅，其中2栋为可售商品房，两栋分别为安居房和自持租赁房，均为30层，项目还配建一所6班幼儿园和1栋小型商业楼。

来源：光明小董

目前项目已经修建到大概10层左右的高度，几栋楼房挨得挺近的。

如上图所示，周边基本除了居住小区就是学校。

一路之隔是九年一贯制石芽岭学校（学校虽看起来挺大但一般）。周边还有承翰学校、南湾学校，教育资源还挺丰富的。

2022年12月淘房志实拍

上一次来淘房君就辟过谣了，有人说这里学校多会很吵。

但是实际上当时淘房君来踩盘，隔壁石芽岭学校在开运动会，只是走近了到学校那头才听到明显的大喇叭和学生的声音，在项目这边基本没啥声音。

2022年12月淘房志实拍

如果要淘房君说需要注意的噪音，那就是项目前面配建的幼儿园可能比较糟糕了。

商业方面，整个石芽岭都不行。

这一片都是居住社区，只有楼下的底商，顶多就是宇宏健康花城在石芽岭地铁站那边有个万家。

2022年12月淘房志实拍

其余的就是一些饭馆或者杂七杂八的商铺。

就淘房君观察，宇宏健康花城这边估计离地铁站近，一些饭馆还比较有人气，因为来的时间是周末，也看到不少人在馆子吃饭。

2022年12月淘房志实拍

但是另一边，尚峰还有中海阅景花园那边，就不太行了。

可能14号线交通方便

是项目唯一不可撼动的优势了

综合评分（满分100）：76分

总结一下，特发香阅四季的优点和缺点都很明显。

对于想要有强烈居住需求的小家庭刚需购房者来说，是不错的选择。

2022年12月淘房志实拍

• 优点：

1、环境宜居，公园、家门口学校、地铁沿线物业等。

2、户型不错，但得房率81%存疑。

3、价格对比周边二手房有优势，但对比得房率和目前市场环境来看，优势也不大了。

• 缺点：

1、无自己社区，要蹭公园。

2、缺乏大型商业。

3、停车位可能不太够。