上梅林村旧改，耗时超长还能“翻盘”吗？

近日，福田区城市更新和土地整备局发布关于《福田区上梅林村改造专项规划（修改草案）》的公示。

一直以来，福田的住宅产品较为稀缺，近些年入市的住宅少之又少，而旧改也逐渐成为福田住宅供应最重要的形式。

梅林片区旧改林立，房价也属于福田肉眼可见的“相对低价”区域，一直趋稳，此次的旧改未来能带来多少住宅？

历时超长，改造分为3期开发

上梅林村改造项目位于福田区梅林街道中康路与梅华路交汇处西北角。

福田区上梅林村改造项目曾于2011年9月取得专项规划批复，距离现在已经11年，现拟对已批专项规划进行修改。

如今的现状怎样？

据悉，上梅林村改造共分为三期开发。

项目一期即“黄氏新村”城市更新项目，后名为上梅林雅苑，是福田区首个股份合作公司自主开发的项目，项目曾计划14年动工，2016年12月竣工，但搁置过一段时间无动静。

2020年实探显示项目在打地基中，临近9号线梅村站，类型为住宅产品，如今仍未入市。

项目三期为嘉鑫辉煌时代，现已入市，持续销售中，毗邻地铁4号线上梅林地铁站B出口。

据了解，嘉鑫辉煌时代项目曾于2019年5月取得预售证，主力户型46-68㎡公寓产品，均价约7.1万/㎡；46-68㎡办公产品，均价约8.5万/㎡。

项目二期于2022年2月发布实施主体公示，实施主体为深圳市京基房地产股份有限公司。

据悉，上梅林祠堂村片区城市更新项目于2018年4月正式启动。

2019年4月，京基地产与深圳上梅林股份有限公司举行上梅林祠堂村片区城市更新项目合作开发协议签约仪式。

2021年爆料显示京基上梅林村旧改终于开拆。

上梅林片区依然保存有梅庄黄公祠、碉楼、龙母宫等历史古迹。

现场来看，该旧改区域都已经被围起来了，部分地块建设前拆迁动作也已基本完成。

地块当天在施工中，处于基坑建设状态，还未有建筑出地面。

此次规划修改内容显示，坐标转换后，上梅林村改造项目二期拆迁用地面积31833.6㎡，开发建设用地面积27288.9㎡。

上梅林村改造专项规划二期项目由整体实施修改为分项目实施，2-03地块、2-04地块与2-16地块作为项目A实施，2-17地块作为项目B实施。

调整后2-16地块规划停车位54个(均为配建停车位)，2-04地块规划车位1266个，其中配建停车位1104个，社会公共停车位162个。

现在项目周边现状主要以村民私宅、城中村、菜市场、厂房及配套设施为主。

该旧改是福田旧改中值得期待的一个，片区地段优越，到时新项目入市势必会带来不小关注度。

福田非中心地段能否热销？

今年以来，福田开盘入市的住宅有富通九曜公馆、海德园A区、深圳中心天元、天健天骄西筑和湾尚庭玺家园项目。

其中海德园A区的239套房当天全部卖完，成为福田今年第一个新盘开盘“日光”的项目，推售面积约143-251㎡的4-5房，均价约12.6万/㎡，共686批客户成功登记。

深圳中心天元共267批客户成功登记，开盘当天仅剩下几套整层的大户，此项目推159套住宅，户型建面在313-540㎡，均价11.67万/㎡，总价最低约两千万起。

另一福田新盘天健天骄西筑开盘当天去化近9成，均价11.67万/㎡，总推货量仅49套。

而均价约10.9万/㎡的富通九曜公馆和均价11.28万/㎡的湾尚庭玺家园开盘当天的去化情况却不算理想。

虽然豪宅市场热度明显更高， 高端住宅资产保值增值功能显著，但购房者对于地段的选择也更加严苛。

梅林片区是深圳著名的生活舒适圈，居住氛围天然且成熟，但按照地段来看，新房远没有香蜜湖、香梅北等片区受欢迎。

但片区前几年入市的新盘都还处于持续在售状态，未能清盘。

梅林有3条地铁线纵横分布，分别是4、9、10号线，4号线连接龙华与福田；9号线串联起南山、福田、罗湖；10号线连接坂田、平湖，从梅林到深圳任何一区都较为方便。

京基集团在深圳布局的城市更新项目较多，如水贝村、珠光村、上步埔尾巴登片区、大梅沙村、京基木棉湾旧改等。

京基在深圳已立项（计划公告）的项目共有十几个，主要分布于罗湖、南山、宝安和龙岗等区。

2022年已经迎来尾声，而待入市的福田新盘依旧没有太多消息，深圳四季度即将入市新盘也仅有湾尚骏玺家园169套住宅的信息。

未来上梅林村旧改项目二期改造后入市，能否带来片区新房“翻盘”的景象？