南沙“裸奔”

曾经靓绝大湾区的广州南沙，如今也不顾颜面开始“裸奔”了。

一波接一波的大降价甩卖，最狠的打五折！

想一想前期临深的惠州“２万一套”的大峡谷跳楼价，现在又是广州南沙的骨折裸奔价，真的杀疯了！

一个月，血亏100万

这一惊天雷响来自灵山岛上的越秀天悦江湾，前几天推出清盘特惠，如果能在10天内交齐首付，毛坯单价2.1万元/㎡起，精装房源2.2-2.3万元/㎡。

灵山岛位于南沙明珠湾，向来房价坚挺。

而在去年，这个盘的价格还在4万元+/㎡。

士别三日，当跳楼相见。

哭晕了都找不到厕所的业主，愤而上书——

无独有偶，越秀旗下的另一南沙新盘房价也在短期内断崖式下跌。

9月初买了越秀天悦海湾，但没料到不到一个月，开发商美名其日“工抵房”，售价便从3.1万元/㎡跌到2.2万元/㎡，降幅三成，一个月账面损失就达到上百万，业主深感不安和恐惧。

同样被业主投诉的还有中铁建海语熙岸，今年1月，广州市民花费280多万元买了一套。最近发现，同面积更好楼层猛降60多万元，算上本金和初步房贷，已经浮亏70多万元。

看样子，这是南沙新盘的一次集体行动了。

中产的钱不是大风刮来的，却是大风刮跑的。

南沙房价从炎夏到凛冬，不过一年时间。

去年，横沥岛房价尚在4字头“高处放歌”，限价令祭出后，立马跌出一个跌停板。现在，板块均价约3.2万元/㎡。

旭辉两大项目，曜玥湾、铂玥明珠ONE，现在最低2.8万元/㎡可买；海语天悦湾最低2.5万/㎡起，比之前价格便宜了近1万元/㎡。

对比去年的价格，现在的南沙各大项目的价格普遍回落了5000-9000元/㎡。

两年前，疯狂抢房的汗水，如今已是悔恨的眼泪。

吓跑的，不仅是深圳客

曾经有多疯狂，现在就有多心伤。

深圳客曾经力挺南沙，2020年5月份南沙一手住宅网签深圳客占比仅13.8%，到了8月，这一比例就已超过7成，9月10月占比均在60%以上。

这意味着，两年前去南沙买房的，一半以上都是深圳人。

今年8月，“深圳五条人”曾经去南沙踩盘，问及深圳客的占比，有的回答个位数，或者根本就没有了。

熟悉“深圳五条人”文章的小伙伴都知道，我们最为看重的买房指标之一，就是人口。

2021年南沙区全区常住人口90.04万人，户籍人口51.75万人，南沙人口十年间成功翻倍。

按照“四标四实”数据的统计口径，南沙实有人口91.45万人。

其中，农村宅基地承载了59.29万人，城镇住宅承载了32.16万人。

也就是说，南沙的实有人口中，大部分来自农村。

看了下面这张图，难免对南沙，尤其是楼市有些淡淡的忧伤吧？

南沙区内就业人口约为23万人，集中于制造业，学历偏低，本科以上学历的人口仅占7.8%。

还有一个忧虑来自南沙地理位置的先天不足，难以依靠广州中心城区的辐射。

这样一来，跨区就业、居住的人少，南沙的人气自然不足。看来，南沙就要向周边城市借点人气，比如深圳。

但是，深圳楼市都这样了，哪有力气再去充当“外援”？

没有外援，自身购买力又不行，库存一路高企。

南沙新房库存量184.39万㎡，去化周期29.8个月，再加上6644套二手房的挂牌，库存积压严重。

没有对比，就没有伤害。

去年4月底，南沙一手住宅去化周期尚在6.7个月。

自从关闭人才购房通道之后，南沙新盘的去化普遍不佳。

这张流传甚广的照片，就出自南沙湾·御苑，网传为求去化，甚至请来大师讲风水。

大势已去，神仙也奈何不了。

跳水，也许是刚刚开始

深圳蹲、广州蹲，惠州蹲完南沙蹲。

大湾区城市群的“深蹲游戏”，这一次体现得尤为深刻。

这是一次史上最严调控，足以熨平任何一个周期，广深尚且如此，羸弱的南沙当然经不起这样的折腾。

要知道，这是一次超预期的调整。

早在两年前，在南沙最火的时候，我们就专门写了两篇重磅报道（《56张图告诉你，南沙的房子还能不能买(上)？》《56张图告诉你，南沙的房子还能不能买(下)？》），全景式阐述了南沙的方方面面，并发出预警：当前南沙的人口和产业，尚不足以支撑高昂的房价。

纵观近十年南沙房价的走势，从2011年的7834元/㎡，到2020年26114元/㎡，房价一路走高，十年涨幅超过230%，涨幅居广州各区第一名。

像南沙这样的新区，之前主要就是靠政策、规划、概念来卖房，房价缺乏实质性的支撑，一旦遇到这种20年不遇的行情，很容易大跳水。

资本市场有句话，不要接飞下来的刀。

现在南沙房价的调整，对比之前凌厉的涨幅，只不过是沧海一粟。

不妨静观其变，跳水，也许是刚刚开始。