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什么是工改工?工改房的三大典型开发模式

来源:网络作者:一万间更新时间:2020-01-04 20:05

首先什么是工改工呢?

"现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划的实施,实施以拆除重建类的工业区 改造项目(包括升级为工业用途或者市政府鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等)为主的城市更新。

下面给大家介绍一下详细的开发模式

1.商业开发模式:
以传统房地产开发模式为主,追求物业快速去化和资金回笼。 典型:配套宿舍、商务公寓、商业建筑比例较高
案例:深业上城原为“赛格日立工业区升级改造”项目,12.1公顷,位于福田中心区。项目类型为工改M0,该项目2011年专规就已获得 批复。项目规划容积率为达到了6.5,商业与商务公寓面积比例较高,达到计容建面的38%(30.4万㎡)。2013年公寓开盘,回笼部分资 金,2018年1月商业及LOFT开业。早期“工改工”项目批准的商业、公寓面积比例较大,该部分建筑成为资金回笼的主要来源,这类项 目仍为传统的商业地产开发模式。

2.类住宅开发模式:
利用政策漏洞,在建设设计上将产业用房类住宅化销售的模式。
操作:通过注册公司或股权转让等手段规避购买条件限制
光明、南山、龙岗某些项目在建筑设计上将产业用房类住宅化销售,价格相对便宜很多。 建筑设计上,建筑平面和建筑立面类住宅化,并提前预留燃气管道空间。购买条件上,因产业用房需企业购买,部分开发商协助客户注册 符合购买条件的公司;如客户以公司法人购买,则审核该公司是否具备符合产业主管部门核定的产业类型;某些开发商同时提前注册一批 符合条件的公司,如客户欲购买物业,则仅需进行公司股权转让即可。

3.通过产业运营模式:
通过商务办公环境,构建产业链功能的承载空间。
利弊:该模式虽无商业地产资金回笼迅速,但完善产业链后,可获得可持续的资金回报,可以获得政府支持,开发指标、缩短审批进度。 两个项目均为2013年第三批计划,罗湖水贝金展国际珠宝广场项目1.1公顷,龙岗天安云谷项目76公顷。项目面积差距导致二者的各自形 成了独特的产业运营模式,水贝主打珠宝研发设计、产品展示和原材料交易;天安云谷通过华为等龙头企业引入,形成集产业研发、居住、 商业、娱乐于一体的综合产城社区,二者均为产业运营模式的经典案例。

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什么是工改工?工改房的三大典型开发模式

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平湖·麒麟轩项目是一个4栋带园林的小区,其中两栋是商业,一栋写字楼,目前对外的是4栋的配套宿舍楼,属于原始住宅的结构户型,46-95㎡的1-3房。并且每户都有阳台和有燃气管道,无论是投资自住都是非常适合的。

2020-07-28 了解更多 >

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