什么是工改工？工改房的三大典型开发模式

首先什么是工改工呢？

"现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施，实施以拆除重建类的工业区 改造项目（包括升级为工业用途或者市政府鼓励发展产业住宅、办公、商业等经营性用途等）为主的城市更新。

下面给大家介绍一下详细的开发模式

1.商业开发模式：
以传统房地产开发模式为主，追求物业快速去化和资金回笼。 典型：配套宿舍、商务公寓、商业建筑比例较高
案例：深业上城原为“赛格日立工业区升级改造”项目，12.1公顷，位于福田中心区。项目类型为工改M0，该项目2011年专规就已获得 批复。项目规划容积率为达到了6.5，商业与商务公寓面积比例较高，达到计容建面的38%（30.4万㎡）。2013年公寓开盘，回笼部分资 金，2018年1月商业及LOFT开业。早期“工改工”项目批准的商业、公寓面积比例较大，该部分建筑成为资金回笼的主要来源，这类项 目仍为传统的商业地产开发模式。

2.类住宅开发模式：
利用政策漏洞，在建设设计上将产业用房类住宅化销售的模式。
操作：通过注册公司或股权转让等手段规避购买条件限制
光明、南山、龙岗某些项目在建筑设计上将产业用房类住宅化销售，价格相对便宜很多。 建筑设计上，建筑平面和建筑立面类住宅化，并提前预留燃气管道空间。购买条件上，因产业用房需企业购买，部分开发商协助客户注册 符合购买条件的公司；如客户以公司法人购买，则审核该公司是否具备符合产业主管部门核定的产业类型；某些开发商同时提前注册一批 符合条件的公司，如客户欲购买物业，则仅需进行公司股权转让即可。

3.通过产业运营模式：
通过商务办公环境，构建产业链功能的承载空间。
利弊：该模式虽无商业地产资金回笼迅速，但完善产业链后，可获得可持续的资金回报，可以获得政府支持，开发指标、缩短审批进度。 两个项目均为2013年第三批计划，罗湖水贝金展国际珠宝广场项目1.1公顷，龙岗天安云谷项目76公顷。项目面积差距导致二者的各自形 成了独特的产业运营模式，水贝主打珠宝研发设计、产品展示和原材料交易；天安云谷通过华为等龙头企业引入，形成集产业研发、居住、 商业、娱乐于一体的综合产城社区，二者均为产业运营模式的经典案例。

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