宾馆花园——龙华中心近30年老旧住宅求拆

“海沙房楼龄快要30年，目前小区安全隐患大，2020年小区有过旧改立项，但是目前没有下文，希望能重视一下宾馆花园安全隐患尽快拆迁重建。”

近日，在领导留言板中就可以看到关于深圳龙华宾馆花园小区住户业主求拆的诉求。

小区业主表示：“不知道是否近年来有检测过楼体强度，几乎每家都有漏水现象，个别渗水严重，墙体不牢固，停车位严重不足，小区蚊虫乱爬...”

8月份，龙华区龙华街道办事处进行了回复：“今年5月，龙华街道邀请第三方专家对小区房屋主体结构作了专业化评定，其中，宾馆花园21栋、22栋被评为C1级，符合居住条件。”

龙华街道同样已要求该小区物业处对楼栋渗水问题进行检查修补；加强对电动车的管理、合理规划停车位，并对小区进行蚊虫消杀等动作。

关于小区旧改相关的问题，业主表示：“楼体结构始终还是老化，C级已是局部结构不牢固了，大部分居民百分之80以上都是同意旧改。”

像此类要求的旧改的例子在深圳并不少见，近30年的小面积老旧住宅还能成功蜕变吗？

实探近30年老旧住宅
周边二手房指导价4-6万/㎡

宾馆花园位于深圳市龙华区龙华中心，1993年建成，距离地铁4号线龙华站约1公里左右，总建筑面积15661㎡，总占地面积5720㎡，共计房屋170户。

乐居君近日走访了该小区，从外部看，小区相对显旧，内部有各类店铺，有的正在营业有的已关闭，小区临近龙华河部分区段。

小区内能看到发黑的墙面，墙面上曾被写上“拆”字标签，如今已经被涂改隐去。

“拆”字被涂改

由于小区面积较小，各栋之间相距较近，楼间距较窄，楼道大门前的电线交错缠绕。

该小区位于龙华中心小学旁，地理位置相对优越。

周边各类配套齐全，分布有龙华公园、天虹金龙华广场等商业休闲场所。

周边小区分布有御筑轩、金庸阁二期、青年城邦园、富通天骏等，御筑轩二手房参考价为5.09万/㎡、金庸阁二期二手房参考价为4.15万/㎡、青年城邦园二手房参考价为5.69万/㎡。

正如业主描述，2020年开始该小区就有要改造的消息传出，但实探中并未发现任何城市更新迹象。

此前曾摸到旧改“入场券”

2020年2月，龙华区城市更新和土地整备局发布2020年首批更新意愿公示项目，其中包括信盈商业广场片区城市更新单元，而该项目中就涉及宾馆花园小区。

信盈商业广场片区更新项目位于龙华区龙华街道，人民路与公园路交汇处东北侧。

据数据显示，项目拟拆除范围用地面积17448㎡，项目涉及商业广场、宾馆花园小区，现状总建筑面积约3.2万㎡。

项目现状主要为商业及居住用地，申报更新单元范围内用地规划功能为商业用地、绿地，含少量城市道路用地及教育设施用地。

另外，申报更新单元范围内拟整体采用“拆除重建”的改造模式，更新方向为商业及居住混合用地，当时该项目申报单位为为财富集团旗下全资子公司。

该集团先后开发建设了财富广场、财富大厦等过百万平方米的商住和办公物业，城市更新方面的项目主要分布在坪山、龙岗、龙华、福田、罗湖等区域。

2020年当时就有拆迁房旧改中介夸张地表示：“签约率进度99%，价格约3.X万/㎡，进度超快。”但如今可见，该项目进度并没有如愿进行下去。

按下“停止键”

虽然业主们求拆的意愿强烈，但不同于华润置地湖贝百万级航母旧改项目的最新动态情况，作为体量220万平投资额超过700亿的城市更新统筹项目，就算历时30年，其实际进程也一直在进行。

而龙华该小区面积太小，之后小区旧改造工作推进艰难也相对正常。

而其负责申报立项的公司为1994年创立的民营企业，如今的城市更新领域，市场的热度正在消退，民营房企正在不断退出，不少民企手上的旧改项目也开始由具备国资背景的企业进行接替，可见其中的难度较大。

深圳老危旧小区求旧改情况普遍存在，此前乐居君曾探访过不少南山、福田和罗湖等区域的小区旧改问题，小地块更新项目只能联合成更大的城市更新单元进行申报和开发。

而且许多小区或项目的占地面积较小，无法通过城市更新进行改造盘活，就算业主们改造意愿强烈，但也很难对区域贡献公共利益需求的缓解。