0755-86168881
一万间合伙人小程序 一万间合伙人小程序
一万间楼市动态片区价值

龙华房价跌回2019年了!

来源:作者:admin更新时间:2022-08-16 15:49

在观察了几周深圳中介的朋友圈之后,我也发现了一个有意思的现象:


龙岗、南山、福田、宝安、龙华各个区的降价下跌的二手房虽然都不少,


但下跌跌得最让我惊讶的不在西部、也不是东部,反而是夹杂中间的龙华。


首先,其他区跌顶多是部分板块、部分楼盘下跌,


龙华就不一样了,跌也要跌得整整齐齐。


下跌遍及全区所有主要楼盘,什么梅林关、红山、上塘、龙华中心都有核心楼盘下跌。


其次,其他区房价虽然跌得多,但起码还有点底线,最多跌回2020年年初,也就是上一轮大涨前的价格,


但龙华呢,房价早早地跌回到了2019年。



为了证明我没有信口开河,我根据深圳各个二手房平台的数据,盘了一下现在龙华几个板块的标杆盘降价情况。


我们从南往北看。


梅林关:


由经济适用房转为住宅的龙悦居,是梅林关这两年最火的楼盘。


当年业主2014年买入的时候大概5000元/㎡,转红本之后乌鸡变凤凰。


2019年12月,63平2房,成交价506万;


2020年年中,63平户型成交价550万左右,那时候小区几乎是出一套卖一套。


到了今年2022年8月,63平2房户型,业主最新挂盘价下降到450万,比2019年的成交价还要低50万。


红山:


红山标杆的楼盘是深高北的学区盘,其中又以莱蒙水榭春天5、6期最为受欢迎。


熟悉红山的朋友应该都知道,莱蒙水榭春天共分为5期开发,其中1-3期不在深高北学区内,单价只有8-9万/㎡;


5、6期有深高北学区,虽然配套都一样,但是单价能达到13-14万,比起前3期高上不少。


一直以来,莱蒙水榭春天都是红山片区的成交大户,无论是租还是售,小区的流动性一直都非常好。


但是从2021年开始,水榭春天卖不动了。



一期2021年只交易了一套、今年无成交;


二期今年无成交;


三期算是唯一的遮羞布,今年成交了5套;


五期今年只成交一套;


六期A、B区加起来从2021年开始到今年只成交了2套


交易量低迷带动价格大幅下滑。


2020年1月,水榭春天6期成交价952万;


今年8月,88平3房最新业主报价是860万。


价格跌回2019年,和800万的指导价相差不远了。


再看红山另一个楼盘:华业玫瑰四季


这个小区的花园小,但是位置距离红山配套近,所以中小户型是成交热门


2019年12月,华业玫瑰四季二期,45平小户型1房,成交价370万


今年8月,45平户型业主最新报价380万


2019年12月,华业玫瑰四季二期91平3房,成交价699万


今年8月,同户型业主挂盘价672万,比起2019年成交价下跌20万。


上塘:


上塘现阶段除了豪宅定位的金茂府之外,最标杆的是中海锦城。


中海锦城在龙华金茂府边上、金茂府的配套中海锦城都能共享,背靠AT mall商业和上塘地铁站,价格一直是周边刚改盘中最高的,单价9万/㎡左右。


2019年12月,89平3房,成交价700万;


今年8月,89平3房最新挂牌价780万,接近2019年的成交水平。


更加接近2019年成交价的是潜龙曼海宁。


2019年12月,项目67平2房,成交价500万;


2022年8月,67平2房,挂盘价500万,完全和当年价格齐平


龙华中心:


中心区的标杆盘毫无疑问就是壹城中心。


壹城中心不同期的楼盘中,因为5区是壹城中心有二手房在卖的楼盘中离4号线站点最远的,所以5区涨得时候涨不起来,跌得时候反而跌得最麻利。



2020年1月份,75平3房,成交价487万;


最近的成交发生在去年年底,同样的75平3房,成交价487万,和2020年年初齐平。


观澜:


观澜地铁沿线周边的次新楼盘奥宸观壹城。


这个盘6月份成交了2套、7月份成交了1套,已经算是观澜片区成交比较好的二手楼盘了。


因为上述其他板块的楼盘,没有一个能做到连续两个月都有二手成交......


但即便是奥宸观壹城这样有成交的楼盘,也还是逃不了大降价的命运。


2019年12月,观壹城78平户型,成交价已经是339万


今年8月最新报价,78平户型挂牌价跌到300万。



看过一轮市场行情之后,我发现龙华现在的下跌远远比其他区更严重!


因为它不仅仅是一个单盘下跌,而是普跌,基本上所有标杆楼盘都在跌,这才是最恐怖的。


而且除了价格下跌之外,你会发现龙华各个二手楼盘的成交量也几乎见底。


多数楼盘今年只能成交1-2套,两年几乎没成交的楼盘也不少。


龙华二手市场落得如今下场,内外因素都有影响。


外部主要是新房挤压。


我们之前在文章中说过很多次,龙华现在是深圳新房库存量最大的区。


截止到今年7月,龙华的可售新房数量达到7896套,第二名的龙岗只有4613套,龙华是龙岗的2倍。


市场本来就已经很拥挤了,现在第三季度龙华还要有1933套入市来竞争,原本就稀少的买家,变得越来越金贵。


龙华的新房,不内卷都不行。


最近大浪的新盘盛荟城,成为第一个“吃螃蟹”的楼盘,开始推出所谓的超低首付——50万起买龙华新房。



放在两年前,你说宇宙中心的新盘首付只要最低50万?谁信啊?


所以啊,龙华的新房,底线早就没了。


有价格优势的新房都得“贱卖”,以二手房现在的价格,想卖出去就更难了。


内部方面,龙华的二手产品同质化严重。


龙华是受到7090政策影响最大的区域之一,尤其是楼龄相对没那么老的房子中,多数都是90㎡以下的户型。


89平3房户型在龙华很常见


小户型少、大户型也不多,中间户型互相挤压,产品相对单一,吸引的客源就会比较单调。


西部的二手房再怎么贵,豪宅区起码有富人买吧。


东部的二手房再怎么不堪,价格便宜降价到位的话,也有刚需愿意出手。


龙华的位置不东不西,房子也是高不成低不就,富人不来买、刚需嫌太贵,真是尴尬。



房价跌到2019年恐怕还不是尽头,龙华的二手房价格我认为还是有下调的空间。


二手房行情受情绪影响很大,就算一个小区的业主够团结,口头上商量好不降价,一旦有人顶不住压力降价,阵线就失守了。


坚固的堡垒往往先从内部开始腐烂。


只要有业主敢把房价挂到2019年的价格,整个小区和市场的博弈就失败了,业主没有心理负担,挂牌价就会更没“底线”。


最后,我还是要强调一下——


房价急速下跌的时候,其实是买家入手的好时机。


大家一定要克服买涨不买跌的心理,因为优质资产的性质不会变,既然都要买,上涨周期成本那么高,为何不在成本低的时候入手呢?


然,即便二手房还有空间降,但总价上还是比新房更高的。


因为在新房扎堆竞争之下,开发商会争着送优惠,价格挤压会比二手更激烈。


现阶段在龙华,买新房比二手性价比更高,而且龙华的新房选择多,其中不乏好地段的楼盘;



上面这张图中标出的均价只是参考,很多楼盘因为优惠折扣的原因,实际价格比图中的参考均价要便宜不少。




龙华房价跌回2019年了!

RECOMMENDED ROOMS

-热销楼盘-

返回首页
微信公众号
联系电话
联系QQ
在线帮你找房
在线找房

您的浏览器版本太低

请升级您的浏览器: Internet Explorer11 或以下浏览器: Firefox  /  Chrome  /  360极速浏览器