东莞限购放开，捅破大湾区天大秘密

7月4号，东莞限购放开。尚未满月，东莞楼市就热了。连摇号日光盘都出来了。

据说，各大楼盘现场人气都爆满。有楼盘，来访量翻三倍。

限购，东莞楼盘人气就锐减；不限购，人就爆满。而且，来的并不是所谓炒lou客。大部分，都是来买自住房的。

这东莞限购放开，捅破了大湾区的一个天大秘密：

湾区一体化，人户分离已完成，择城生活如择区！

回顾过去几年湾区的楼市，会发现一个很奇异的现象：只要卡紧户籍、社保，一下就能把二梯队城市或区域的楼市打下去。

但是，湾区内部并不是存在深圳超f团、广州炒f团。湾区不是温州，大家不干收一茬庄稼就走的事。

湾区，是刚需把家放到东莞、惠州、南沙、佛山、珠海、中山去。

涌入湾区二梯队城市的，是刚需！是刚改！是求学。

在珠三角做实业的都知道，开工厂根本不“挑城市”。而是看哪个园区租金合理，面积合理，就把厂开到哪里。

无论把厂开到哪里，当天通勤回深圳、回广州都没问题。如果是要跑业务，一天跑三个城市，都没问题。

我跟房企圈的朋友交流。她们说，在上海，就是跑个郊县的市场，当天来回都有点困难。

我问过很多实业界的朋友，他们真的不喜欢把家安在深圳中心、广州中心。

几千万，买个巴掌大的一百平米住宅。这让动辄拥有2层厂房、半个园区的厂长们，感到难以接受。

在孩子小的时候，兼顾工作和生活，很多人会在厂里搞个几百平米，自家住着。楼顶装修成花园、菜圃、茶室。莫不自在。

促使人们买房的，往往是孩子大了，要读书。一个家庭，经常是两三个娃。个个活泼可爱，一看就是接班人的模样。

在湾区做实业的，其实经常全球跑市场、跑展会。眼界开阔了，也并不是每家都在追逐传统公立学校。顶级的私立学校，优质的国际学校，也都是可以的。

何况，越来越多的公立名校外溢。湾区很多新兴住区，都有广州、深圳、佛山的顶级名校分校进驻。也有很多全国十大师范大学附属校，外国语大学附属校。

并不是说，把家安在常年道路梗塞的广深CBD，才是唯一入读好学校的可能。

所以呢，根据“户籍、社保”来标签大湾区的家庭，以厘定其所能买房的城市，这在湾区是很逆人性的。

社保交在东莞，人在深圳龙岗常住；社保交在广州黄埔，人在东莞常住；户口在深圳，人在惠州大亚湾居住...这种现象，简直是太普遍了。

不让大家在户籍、社保之外地方买房，其实伤害的是刚需的感情。

不说那些开工厂，全球接单的圈子；就说正经的工薪刚需，也是一样不需要住广深CBD。甚至，跟钱多钱少也没什么关系。

就说，在深圳龙华上班的，看上了东莞塘厦的房子，人家就为什么不应该住塘厦去？

难道在沙井居住，在龙华上班，路途遥远才是人性？这明明是住塘厦，在龙华上班更方便啊。

广佛，从广州市区溜个湾的时间，就到了佛山、江门的新城。语言、美食，都彻底地一体化。

广州黄埔-东莞水乡，也就是隔条河的距离。谁能阻止黄埔科技企业的白领，居住东莞水乡景观房？

深圳龙岗中心区域上班的，下班回东莞凤岗、惠州大亚湾，远比折腾到福田、罗湖要近。

中国别的地方还在谈“城市群”，大湾区是真的内部已经一体化了。

城市和城市之间，并没有郊区和农业带互为隔离。湾区的城市之间，是商业街、住宅区、产业园紧密耦合。

散个步，就从深圳散到东莞去；夜跑一下，就从大亚湾跑到坪山的公园了；这些，都是湾区天天自然发生的事。

所以，大湾区的楼市，跟别的地方很不同。

深圳、广州CBD豪宅，除了本地壕来之外，主要是来自全国的热钱、内地的二代们。本地除了金融、互联网新贵，一般并不是非市中心不可。

但是，深圳、广州的白领和中产，其实都在把自住房安排到湾区各个城市。

湾区的城市化进程，独步中国。每个城市都有可观的中心城区、中心住区。绿化、教育、交通、公园，配套都已经一线城市化了。

就拿大亚湾的市容市貌和学校配置来说，不比深圳布吉很多地方强？

深圳能有几个地方超过东莞松山湖的优美宜居？

沙井除了热闹以外，比得过东莞滨海湾和水乡的漂亮？

大湾区彻底一体化了。轨道交通一体化，城市之间楼宇街道互相连接，产业链也是互通互融。在大湾区这个地方讲“户籍-社保”限购，并不符合湾区发展大势。

这次东莞放开限购，激活大湾区楼市走在了前面。东莞，做了别的城市想做不敢做的事。

深圳楼市本身就比较稳定，2022年大多数楼盘销售不错，日光、网红一直也有。

现在，东莞进入刚需涌入的街道，第一个摇号积分盘已经出现，未来各区市场肯定会很好。

广州的大本营，珠江新城的豪宅也是量价领先全国，有钱人还是信任中国经济。

接下来，珠海也必将行情饱满。因为珠海楼市这几年就没下行过，珠海是整个湾区楼市最稳定的城市。在东莞的信号之下，珠海肯定也会来抢一个波浪的。

佛山，本身经济、人口也是很厉害的。也是广州的外溢力量被堵住了，楼市在内部调整。随着东莞的进展，佛山应该会逐步有所起色。

等珠海、佛山都起来了，中山、江门、惠州，自会迎来春天。

大湾区内部，从来都是几个城市分为几个梯队，楼市轮动。

看懂这个轮动规律的，就能看到抄底机会！

是抄底！没说错！因为各城新房，真的在降价、促销。

惠州大亚湾、惠阳区，平均房价都从以前的高点1.6万跌到了1.2万。

大湾区降价虽然不是普遍，少数地方还涨了，但是促销确实普遍的。今年买湾区，打折多几个点，省下的钱不香吗？

东莞回暖，只是湾区行情第一轮。中国经济即将蓬勃，楼市将更深层次激发。