深圳参考价政策实施已经1年半，威力不减。
刚刚过去的2022上半年，深圳二手楼市诞生了史上最低的半年度成交量。
新房市场网签量比二手略好，但与历史数据相比也是低谷。
上半年深圳楼市总共卖出了为2.6万套住宅，同比2021年上半年少了2.8万套。
乐有家研究中心数据显示，2022年上半年，深圳新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成；
二手住宅过户不到万套，仅9965套，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。
近半数二手房成交房源都“按参考价卖”
深圳新房价格限价严格，远低于同片区二手小区；二手房价格出现下跌，逐渐回到2020年，个别区域回到2019年水平。
乐有家研究中心最新公布的数据显示，2022年上半年深圳市场近半数成交的二手房源都是“按参考价卖的”，这已经成为当前深圳二手房市场的重要趋势。
数据显示，成交价与参考价偏差值越小，说明房子售价越接近参考价。2021年10月开始，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，由此前的33-56%减少为20%左右，2022年6月占比仅17%，而10%偏差值以内的占比目前在40%至50%之间。
此外，目前深圳二手房议价空间缩小，原因在于当前价格已经触底，降价空间不大；二是在市场调整一年多后，业主报价渐趋理性，更加实在。
乐有家营销总裁孟凡振表示，随着供应增加，下半年将有大量新房入市，二手房挂牌量也仍在增加，如无政策加持则成交量只会在低位中缓慢震荡上行，刚需上车、置换升级机会很多。
另一方面，上半年，深圳楼市没有等到边际宽松的调控政策，即使是参考价常规调整也迟迟未落地。
量价长期的下滑，更让市民对买房入市迟疑，购房者信心的重筑需要一定的时间去恢复。
深圳楼市全面触底，在低谷“平躺”已久。
要明确的是，楼市不可能再下探，未来的调控政策对于“稳”的体现将更明确，不会有造成市场大幅度波动的因素产生。
必须提醒的是，刚需从来都无需等待政策，名额与资金到位即可着手看房。适合自己的房源是可遇而不可求的。
成交概况
2022年上半年深圳片区二手成交量排行榜
2022年上半年深圳各片区成交量并不高，占据前三的依然是龙岗中心城、布吉和西乡。
其中只有龙岗中心城突破了500套，超过200套的片区也只有8个。
华侨城是唯一进入前10的豪宅片区，以204套排名第8，可见近期深圳楼市高价区间的房源成交占比有显著的提升。
2022年上半年深圳热门片区价格变化
成交排名前列的20大热门片区中，过半数的片区价格出现了下滑。以2022年二季度二手房价，对比2021年四季度，龙岗中心城、大芬、东门、翠竹等片区价格下跌超过4%，黄贝岭、西丽、景田、南头的涨幅则在4%以上。整体来看，刚需片区多数下滑，改善片区比较稳定。
2022年上半年深圳小区二手成交排行
南山的大冲新城花园拿下2022年上半年二手楼盘销量冠军，过户量112套，月均过户量18+套，在当前的市场下的确是不错的成绩，远远甩开第二、三名。
过户量超50套的楼盘还有龙华的鸿荣源壹成中心、龙岗的万科第五园和龙珠花园。这三个楼盘都是大社区，配套也比较完善。
其中龙珠花园参考价不到4万元/㎡，也是吸引购房者的主要原因。
2022年上半年深圳小区流通率排行榜
房屋流通率，即房屋成交量占房屋总户数的百分比。
比例越高，说明房子交易的频率越高，流通性越强。对于购房者而言，流通率也是一个重要参考指标。参考数据显示，我国存量房流通率平均1.4%，主要城市流通率位于1.5%-2.5%之间。
2022年上半年，深圳流通率高的楼盘集中在龙岗，公园大地花园一期和旭景家园一期是流通率较高的小区，流通率超过了4%，远高于平均水平。龙珠花园再度上榜，排名第四。
深圳楼市上半年的表现，让许多业内人士感慨显然低估了调控的决心，也正因为力度前所未有，所以市场预期短期内难以恢复。
上半年新房成交波动起伏较大，二手房成交在2000套左右超低位徘徊，目前看缺乏进入反弹通道的动力。
下半年新房项目将加码推出，一些好项目依旧会让人期待有不俗的表现。经济最差的时段或许即将过去，政策边际微松时，楼市饥渴有望轻微缓解。我们保持谨慎乐观。
乐有家营销总裁孟凡振：下半年刚需上车、置换升级机会多。
随着供应增加，下半年将有大量新房入市，二手房挂牌量也仍在增加，如无政策加持则成交量只会在低位中缓慢震荡上行，刚需上车、置换升级机会多多。
文章参考：乐有家
深惠城际坪地至惠州段由深圳市负责牵头推进前期的各项工作，目前惠州市正在积极配合深圳加快开展方案深化研究工作。
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