2022年的6月到了，楼市已经历了好几轮的政策轰炸，但是依然是不温不火。

截至5月26日，据不完全统计，全年松绑政策调控频次超210次，覆盖城市超120个城市。

5月单月更是调控93次。

但是......

为什么楼市还没有暖起来呢？

是因为大家期待的楼市终极武器还没有出来吗？

还是因为因为疫情影响，大家的钱包被伤害了，购买欲望下降？

楼市的“政策工具箱”还有多少“大杀招”？

最近，官方多次发文，提及“因城施策”，各个城市也活络起来。

你降低首付比例，我下调房贷利率，然后公积金贷款额度也安排上；

还有响应国家“三胎”政策的，二、三孩家庭购房有优惠政策;

紧接着，又提出“认贷不认房”，只要房贷还完就算首套......

但一套政策组合拳打下来，只是热闹了统计的图表，收效甚微。

滑动查看各地房地产调控政策

这是为啥呢？

一万间认为是因为楼市调控的“政策工具箱”里面，还有几个“大杀招”没拿出来。

1，“拯救”开发商，暂时取消“三道红线”

购房者对开发商信心不足，会直接影响房子买卖，比如你现在让人去买恒大的新房，人家肯定会觉得你在坑人。

所以一万间认为“拯救”开发商势在必行。

最直接有效的方法就是未来3-5年内暂时取消“三道红线”，给开发商一个资金缓冲期，但是开发商只能以项目贷款，专项专用。

如开发商以B项目开发向银行借款，这个款项必须在多方监管下只能用于B项目，不得挪用，不得拿来还其他款项债务，然后B项目建成出售后，要立刻偿还借款，不得拖欠。

这个方法能直接有效地给购房者吃下一颗“定心丸”，减少顾虑、放心买买买。

2，解放有实力的改善型购房者，推行“认贷不认房”

改善型购房者，是当下最渴望买房的一批人了，他们因为各种原因急需置换房产，而且手中有一定的资金。

现在唯一让他们卡脖子的大概就是“二套首付七成”，或者购房资格。

如果现在推行“认贷不认房”，即只要把之前房子的贷款还清，现购买住房申请贷款视为首套住房贷款。

这个方案目前已经有部分城市推行，但是一线及热点城市还没推行跟进，如果可以推行开来，可以让大量的改善型购房者进入楼市，刺激市场，恢复楼市热度。

3，扶持刚需，大幅度降息

金融方面的政策在五月份很多，先是降低加点，又是下调基点。

但是据统计，按照最新贷款利率，100万贷款，30年贷款期限，调整之后每个月少还贷款88.21元，30年少还3.18万元。

这就有点杯水车薪，远远不足以打动刚需。

而且根据相关数据显示，在调整之前，中国内地的首套房贷利率高达5.46%，二套房的房贷利率甚至高达5.83%，位列全球主要经济体的“第一位”。

即使在在这次调整之后，仍与经济发达的欧美甚至港台有一定的差距，我们的刚需购房者仍然要为房子承担着高利率贷款。

遥想当年日本，房地产市场萎靡，为了刺激刚需买房，直接负利率。

2016年，在“安倍经济学”政策下，日本央行通过决议将基准利率调整为-0.1%，日本也因此成为亚洲首个实施负利率的国家，从此正式步入“负利率时代”。负利率政策的推进，购房者的热情有所提高。

当然了，一万间认为最重要的因素是，目前以深圳为代表的一线城市，暂时没有出台并且推行的“救市政策”。

楼市有一个很重要的传导规律，一线城市行情带动二三线城市，二三线影响四五线。一二线热点城市不动，其他大部分城市都无法起色。

以厦门为例：

2019年，深圳楼市开始火热，厦门到疫情后的2020下半年，学区房开始猛涨。

2015年，深圳楼市开始跳涨，厦门2016年启动大涨行情，泉州到2017年下半年才开始起跑。

楼市的最大的问题，是没钱和没信心？

相信很多深圳的朋友感受到了，最近政府一直都在发数字人民币，购物津贴，买汽车有津贴，买电子产品也有津贴。

各种刺激消费。

原因大家也知道，疫情和国际形势变化对中国经济运行造成了冲击，4月份以来工业生产、消费、就业等指标走低，稳增长十分迫切。

国家统计局发布数据显示，4月份，规模以上工业增加值增速同比下降2.9%，服务业生产指数同比下降6.1%，社会消费品零售总额同比下降11.1%。

这个情况下，大部分人的收入也受到影响，消费欲望下降，更别提买房了。

而同样是疫情之下，全球很多国家的房价暴涨，这在一万间的之前的文章里面有详细介绍过。

国外房价飙升，最直接的原因是，其他国家为提振本国经济形势，推出一系列纾困政策。

其中，在失业救济金、家庭纾困金等补贴的发放下，居民个人收入有所提高，也相对提高了本国居民购房等支出意愿。

一万间盘点了美、英、日、澳等几个国家的对居民的补贴给大家羡慕一下。（仅针对居民补贴，还有其他政策补贴因篇幅原因没有显示）

01美国

实行1.2万亿美元的经济补贴计划，美国政府宣布将实行1.2万亿美元的经济补贴计划，一家四口六周后可以拿到6000美元。

大人1000美元，孩子500美元，如果情况依旧严峻，六周后家庭还可以再获得3000美元（以二胎的四口之家为例）。

02加拿大

没有带薪病假或无法获得失业保险的人士，每人每两周最多提供900加元，为期15周（总计约合人民币33,750元）。

此外还有一些优惠政策，如小商家薪资补贴，同时补贴老板和员工，6个月免息学生贷款偿还期、额外帮助中低收入家族等。

03英国

1，政府为因为疫情而不能工作的人支付80%的薪水，金额最高达每月每人2500英镑，一直到疫情结束；同时给公司12个月无息贷款；

2，给困难的住户免房租，房东的损失由政府补；银行房屋贷款三个月免付；

3，少交或免交水电气费，保障大家在特殊时期"有一个温暖的家"。

04澳洲

1,给600多万澳洲人发$750的补贴67亿澳元，给澳洲企业税务减免

2,向7000家小型企业发放2000-25000澳元的现金补助。

3,为每个小企业雇佣的新员工提供每人每季度最高7000澳元的补贴。

06日本

停课的学校，如果家长或教职工下面有需要抚养的小孩子，可免费申请补助金，每天大概是8000多日元（相当于人民币５５０多元），大概一个月补贴16000人民币！

而在中国，疫情补助全靠消费券支撑，大部分人选择“躺平”不消费，而且在这样的情况，买房=负债，更让很多人望而却步。

同时就在这几天，又有几家房企面临爆雷，这样的楼市情况，也很难让人有信心随便进场，

花样年因未偿还1.49亿美元的贷款融资，被债权人向大法院提呈清盘呈请，

半岛置业陷入财务危机，发布全员待岗通知，

绿地控股发布公告称，拟对一笔 5 亿美元、利息率 6.75% 的票据进行展期，

金科地产发布公告：对于其发行的境内人民币债券“20金科03”，申请债券持有人给予展期，

......

这样的环境，楼市信心何在。

结尾

前几天，深圳海德园开盘“日光”，似乎是昭示着深圳楼市即将启动。

但是一万间认为，深圳自身还没有出台楼市松绑的政策，仅凭一个“日光”现象是很难撬动深圳的购房者入市。

一万间在跟业内同行聊天时候，依然觉得“没钱、没信心”是阻碍楼市回暖的最大绊脚石。

深圳本身因为一季度GDP增长2%，倍感压力，已出台一系列政策扶持经济增长，对于楼市疲于应对，怕放松了，房价脱缰，难以控制，眼看着二季度经济应该有明显的回升，但压力仍大。

目前深圳政府对于房地产是非常谨慎的，短期内应该不会有大的松绑政策，就只有一个“二手房指导”调整可以期待一下了。

我们再看看各地密集出台楼市调控的政策，也很难触及“没钱、没信心”的核心难点。

所以一万间在前面提出了楼市调控的“政策工具箱”里面，还有几个“大杀招”没拿出来。

至于这几个大杀招，能不能拿出来，，我们也不知道。

退一步讲，即便拿出来，修复市场预期和信心的同时，老百姓的收入又有如何修复？

或者，“以经济建设为中心，一百年不动摇”的口号应该要喊起来了。