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东莞楼市最大的谎言——小阳春来了!

来源:作者:admin更新时间:2022-03-08 16:14

都听说了吧?


最近全国楼市回暖信号频出 ,中介朋友圈、开发商也都在不断的推进营销节奏。


而网上叫嚣最多的,便是楼市小阳春来了。


说实话,当身边都是这种消息时,很难不受其影响,感觉东莞的小阳春也真的要来了。


但是,当这几天笔者看到,中介店铺陆续倒闭、销售电话不断打来、热点区域笋盘依旧满天飞时,感觉有点不对,这哪像是小阳春要来的样子。



再参考东莞2月楼市成交数据,二手房成交同比减幅7成,新房成交同比减少9成 ,32个镇街中,仅8个镇街日均成交达1套以上。



要知道,2月东莞很多楼盘都在促销让利,中介佣金也在提升,据说有个公寓盘联动佣金就高达17%,而银行利率方面也是一降再降,结果换来的是这样惨淡的成绩。


再看这几天的数据,东莞二手房住宅成交套数仅134套,在周边城市中垫底。全市32个镇街,每天成交平均不到27套。



这样的数据,3月?小阳春?


另外,就目前看,东莞一方面又出现疫情,看房卖房都受影响,届时成交量也难以上去;另一方面,暖风虽频出,但力度大点的实质性松绑,估计还在后面。


这样的行情,3月有小阳春也是个假阳春。


1

有盘喊涨,迎接小阳春?

一枝独秀不是春!


近期,笔者也关注到,东莞不少楼盘,已经开启了涨价模式,有些项目的备案甚至突破区域天花板。


像石碣的某新盘备案,比周边高了足足5千/平,而道滘某新盘备案,更是突破当地备案天花板,以一盘之力,让道滘房价首破3万。


而市场一些在售楼盘也应声而来,纷纷上调价格。


像去年的网红盘虎门保利·时区,预计价格将上调3%; 厚街时代天韵,也隐隐要涨价了。



多个楼盘喊涨,真的是春江水暖鸭先知,小阳春要来了?


笔者觉得:一枝独秀不是春,几枝也不行!


虽然一些项目确实有所涨价,但不排除只是“虚晃一枪”,反正卖不动,不如借此,吸引更多客户的关注。


目前“价”涨仅仅只在零星几个项目,而依现在行情,“量”升不太可能,2月的惨淡数据表明市场信心还远未恢复,话说得太早了。


像前阵子,同事去松湖踩盘,发现很多店铺中介到现在一单都没开,不少中介也已离职。


拿松山湖的网红二手盘来说,像中信森林湖,最近成交的一套,相同户型,去年成交单价6.8万,现在成交单价才4.6万,跌了约2万每平。



对于购房客而言,目前是最好捡漏的时期,都在等更多的笋盘出来,注意力全在笋盘上。


买涨不买跌的规律,在行情下滑时似乎不管用。


而接下来一段时间,降价卖房,低价买房依旧是市场主流,一些楼盘自嗨式涨价意义不大。


且从区域看,目前各区域房价分化,大多数处于微跌状态,很多新盘打折促销,销量依旧惨淡;二手房房价一降再降,依旧有大把业主等不到成交来置换。


因此,房价上涨迎不来小阳春,而成交数据同样成为不了支撑小阳春的内部条件。


2

土拍未定!市场信心不足!


面粉价决定面包价!


只要土拍暂未迎来小阳春,楼市信心就不足,3月小阳春就难料。


据有关消息,一季度将有第一批地块集中出让,而此批地块中,有不少是香饽饽,像广发南地块、蔡白地块等优质地块都值得期待。



如若像去年土拍那样火爆,届时,或将提振市场信心。


据最新消息,今年土拍有所调整,除了集中供应外,也不再有“最高价”限制,将给竞拍房企带来更多想象空间。


然而,截止目前,还未听到3月有土拍的消息,无法进一步试探市场信心。


对于购房客而言,还是心里没底,3月购房仍旧谨慎。


3

没有强刺激,缺乏风向标

撑不起小阳春行情


2月成交惨淡,3月便大幅提高,市场情绪被调动起来,这不太现实。


可以参考深圳这个风向标。


一直在整个湾区前排的深圳,2月二手房仅872套,别说回暖了,直接创下15年新低。


深圳这种人多钱多的地方都起不来,要东莞起来很难。



当然,2月成交量也与深圳疫情也有关系,东莞现在也有疫情,所以估计接下来成交量也仍受其影响。


再来看政策,目前很多城市都出了实质性的政策,像降首付、降利率等,而东莞目前实质性的松绑还没有,或者说现行的利好力度还不够。


有媒体说银行利率已经三连调了,但事实上,从去年十月到现在,东莞二手房成交量就没破过千套。


显然,利率下调对拉升市场行情的作用,已经有点后力不足了,其关键便是购房客的情绪低落,不买账。


没有一个强力的刺激,购房客的情绪就无法被调动,就将持续处于观望状态。


前阵子,网传深圳二手指导价要涨,虽然还没有确切消息,但如果像二手指导价这种重磅级的调控也松了,东莞即使不松动指导价,也会有大动作。


但是,估计也是第二、三季度的事了,3月不会受其利好,小阳春依旧很难。

也就是说,尽管市场暖风频吹,但东莞的市场外部环境依旧不足于撑起小阳春行情。


4

不存在小阳春,还能买房吗?


无论是土拍、或是疫情、强力政策,都透露一个关键信号:


不存在小阳春行情!


确实,东莞经历了去年的严控,市场情绪跌到低点,亟需回暖,而最近政策回暖信号明显,市场热气也在回升一些。


3月,是开发商重要的营销节点,除了金九银十,就靠这个月了。


且无论有没有小阳春,目前房价整体处于一个低位,不会大涨,也不可能大跌,这是一个价格安全区间。


对于卖方来说,这是目前最好的卖房时机。因为相较起来,此时买房的人还是稍微多一点,而银行放贷快,房子容易出手。


所以,需要置换变现的,要抓住这个时机,不要再等行情上来,未来一段时间都不会大涨的,错过这波,可能就要等年底了。


对于买方来说,继续淘笋。如果3月没有好的时机下手,年底房企冲业绩时再入手也不是不行。


但是,如果买新房,最好找那些有实力质量保证的大房企,还有能即将交付的现房。


最后,需要认识到的是,这个月对接下来的市场行情很重要,如果3月行情不行,接下来行情都不会太好。

东莞楼市最大的谎言——小阳春来了!

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