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大学区、电脑派位…深圳学区房又被暴击了?

来源:作者:admin更新时间:2022-01-26 14:45

最近,深圳各区新开办的学校招生范围将陆续会对外公示,又将迎来学区房的“振荡”期,对这类房价的走向仍会有些许影响。


目前龙华区和罗湖区已对外公示,其中,龙华区提到电脑派位学区,而罗湖区则是全是大学区,有学校不单校划片。


目前来看,新开办的学校预计可能都采用“大学区制”,划的学区范围会较大;


而已开办的老校区,目前来看还是原来的学区范围,暂未进行调整;但不排除未来有调整的可能性,这对于越是名校的学区房越是利空。


01


1月21日,龙华区教育局发布了关于2022年秋季新开办公办学校招生范围的公示,对龙华区教育科学研究院附属中学、龙华区外国语学校高新校区等十所学校划分招生范围,并向社会进行公示;


其中提到电脑派位学区:由未来小学、龙华区实验学校小学部、和平实验小学3所学校学区范围组成。此外,华东师范大学附属深圳龙华学校具体的招生录取办法另行制定。



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1月24日,罗湖教育局公布关于《2022-2023年义务教育阶段新建公办学校学区划分》的公示。


2022年9月至2023年9月罗湖区将有6所公办学校新开办,罗湖区教育局对罗湖区围岭学校、罗湖区木棉岭学校、罗湖区银湖小学、罗湖万象小学、罗湖梅园学校、罗湖区畔山小学等六所新建学校进行了学区划分。


按照大学区原则,新办学校不单独划分地段,尽可能与原地段学校或相邻学校组成大学区。



目前,其他片区的新办学校区域划分还未出来,我们将持续关注。


02


2021年,打击学区房炒作成多地监管部门的重要工作之一,优质教育资源紧张的一线城市尤其如此,有关学qu房政策的调整也为市场关注的焦点。


去年8月份,深圳发布《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》(以下简称意见稿),意见稿表示“市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。


此消息一出,引发广泛的关注,大学区是什么模式还未明确定,但深圳知名学校学qu房价格已出现大幅调整。


有网友就表示,对于学区房有两大“狠招”,基本上是“釜底抽薪”的影响。


一是大学区招生。目前深圳的中小学采用的是积分制,虽然也是多校划片,但总体而言,房子和学wei的关系最为紧密,一旦采取大学区制,房子和学wei的对应关系会被打破,这对于学qu房的炒作来说是釜底抽薪。


二是教师交流制度。学区房制度的另一个根基是所谓的名校,没有名校,很多疯狂炒作就没有基础。一所名校最根本的因素就是老师,建立教师轮校制度,教学水平的均衡化会大大推进。


其实在去年,已经有些片区开始对优秀学校的校长或老师进行轮校制。但事实上,深圳早在2015年开始推行大学区制,主要是“原关外”的区域为主,目前一些名校还未划入大学区内。


然而,尤其是带着“名校”光环的学区房,市场表现非常明显,坐拥深圳最好的中小学的深圳百花片区,在学区房巅峰的时候,曾以最高每平30-40万的单价成交。


大学区及双减细则推出来后,很多业主坐不住了,片区的挂牌量也创新高,有些房子降价数百万以难以出售。


举几个例子,大家来感受一下:


在去年8月,福田港中旅花园一法拍房因“无人应价”遭遇流拍,起拍价1969.88万。该房源面积117平,二手房市场报价大约在2700-3000万之间。总体来说,这套房降价500万以上,也无人问津。



去年8月20日,一套长城大厦104.7平的法拍房,一拍因无人竞拍流拍,在二拍中最终以1035万成交,折合单价9.9万/平(参考价是10万/平)。


如果在上次的同小区房拍卖还算幸运的话,到了今年,可以说学区房还在向下。


最近,长城大厦一套125.25平的房源因前面拍卖不成功,目前在以1108.6万进行变卖,算下来,这套房的单价仅8.8万/平,相比去年又降了1.1万/平。


此套房源1月26日(也就是今天)进行变卖。



而被称之为学区房“顶流”存在的国城花园,感觉业主心态有点崩,在去年价格也是一降再降。去年7月,一位业主挂牌一套国城花园住宅,报价1600万,到了9月份,仍没有卖出,业主一下降价300万,调整挂牌价为1300万


去年9月份,百花核电花园有房源成交价,之前同户型在市场最高卖到1700万+,而在去年9月份,成交价跌到了1100万左右,比之前成交价跌了约600万……。


因“名校”概念而涨起来的福田八卦岭片区,在2019和2020年房价都是位于深圳二手房涨幅前列,在2021年,因业主急售,有29平米的住宅从350万跌到了260万元。


去年对于许多名校房来说,可谓是一记“暴击”,到今年可能会相对平和一些,毕竟去年已经把之前的涨幅都跌回来了。


03

一直以来,许多家长花高价买的名校房为了自己的孩子不输在起跑线上,一个学位附加在房子的价值有些已超房子的居住本身。


然而,像百花片区这类名校房,一方面因有些小区的建成年代较久,其宜居性大打折扣,仅凭借着学区优势,一但出现变动,其跌幅会比相对新的房产更明显。


其实,去年像龙华,宝安等片区学区房也现在不同程度的下跌,但没有这么大的幅度。


这也给我们买房提出了警示,未来,学区的附加值会有,但不会像之前那样明显,凭借着名校房价暴涨的时代已经过去了。


在全国都是如此;去年已经包括北京、上海、广州、深圳、温州、重庆、西安、南京、合肥、大连等10多个城市出重拳整治学区房乱象。


但我们不可忽略的是,本身优质的房子,区域又有好的学校,长期来看还是有一些空间;大学区招生政策,也可能带动原本非该学区的住房价格上升。


本文来源:咚咚找房



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