深圳政策大年,2021楼市十五大关键词！未来1-2年,新房房价或小降?

恍然距离2020年的楼市大热一年，已经要过去整整一年了。以715新政为节点，前后深圳楼市变化之大，真是让人感慨，真是岁岁有相似，但是年年又不同......

特别是2021年一整年，这一年关于楼市、民生相关的大事件很多，特别是政策方面。

包括楼市的调控政策，出了前所未有的二手房指导价，二手房市场成交量一跌再跌，落入冰点；以及深圳宅地的大规模供应，特别是限售价宅地价格的进一步下调，使得新房市场的“打新”热度也在年末有了明显变化。

再比如前海扩区，一下子由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，整个宝安82.75平方公里被纳入了进来，对于宝安的未来，可以说是“质”的飞跃。

再比如今年出台的深圳市、各区、各领域的十四五规划......可以说2021年，是深圳的政策大年，读懂2021年，对于了解深圳未来楼市，以及3-5年的城市发展方向，有很大的帮助。

● 关键词一：二手房指导价

事件：2月8日，深圳建立了二手住房成交参考价格发布机制。

同时公布了深圳3595个住宅小区的二手房成交参考价格，其中，南山恒裕深圳湾、华润城参考成交价为13.2万/平、蛇口半岛花园11.6万/平，福田安托山花园、振业翠湖花园等参考成交价为13.1万/平，龙华莱蒙水榭春天7期和汇龙湾参考成交价9.05万/平。

影响力：★★★★★

更为重要的，深圳的按揭贷款将二手房指导价作为参考依据，撤去金融这块大跳板，二手房很难自己“蹦跶”，可以说直接扼住了深圳二手房价短期暴涨的“喉咙”。

从深圳市房地产中介协会统计数据来看，从今年2月到10月以来，深圳二手房网签数量一致持持续下跌的态势。从2月份的5272套，到3月份的4869套，再到5月份的3781套，8月份2361套，10月份1777套。

● 关键词二：加大宅地供应

事件：4月，《深圳市2021年度建设用地供应计划》公布实施。深圳宅地供应持续大增，2021年深圳计划供应居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%。其中，计划供应商品房用地149.3公顷。

7月，深圳公示《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》。提出可以分类分批将储备土地中的发展备用地、商业用地等调整为居住用地。

今年，全国多个重点城市宅地集中出让。深圳分别于5月、9月、11月先后三次，集中出让了6宗、22宗、11宗宅地。

影响力：★★★★★

这里特别注意的是，第2次集中供地之前计划8月进行，之后延迟到9月末，因为规则发生了变化，对于普通置业者最重要的一条就是：下调了上一次公告中的商品房住宅价格，在原限价基础范围下调3%-9.2%！

这使得第2次、第3次集中出让的宅地商品房限售价格，进一步下降。意味着，未来1-2年，深圳新房价格十分稳定，且相比今年来说，许多新盘还会有微降。

虽然目前这批宅地建起的楼盘还没有入市，但是市场已经给出了非常明显的反应。从今年下半年开始，新房市场“打新”热潮开始“退潮”，年底时节，已经难见当时的火热场景。

以南山某热盘为例，2020年11月4期开盘，推出1171套房源，完成诚意金冻结客户共9687批，相当于8:1的客户与房源数比，开盘当天毫无意外的选完。而到了近期的12月的5期开盘，价格与4期持平，推出1024套房，仅1486批客户认筹，客户与房源数比1.5:1，而开盘当天没有选完，剩余了约200套房源。

除了南山盘外，在去年12月开盘售罄的沙井楼盘，也在近期开盘中未能延续“神话”，据开发商消息，开盘当天销售7成。而这些盘虽然没有售罄，但是这已经是近期深圳新房市场的销售“佼佼者”，不少楼盘登记人数超不过房源数，甚至个别楼盘登记人数在个位数、两位数。

● 关键词三：前海扩容

事件：9月6日，《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》公布，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。

以现有前海合作区为基础，进一步扩展至以下区域：蛇口及大小南山片区22.89平方公里；会展新城及海洋新城片区29.36平方公里；机场及周边片区30.07平方公里；宝安中心区及大铲湾片区23.32平方公里。

影响力：★★★★★

前海扩容，将深圳西部的海岸线全部划入囊中，从地域看，利好片区非常明显，利好南山、宝安，以及东莞。南山蛇口及大小南山划入，东莞原来离前海挺远，如今和前海做了邻居，与东莞的重点开发区域滨海湾新区连成一片。

而宝安无疑是这次前海扩容中的“大赢家”。

11月，宝安公布的最新政府工作报告中提到，前海“扩区”将宝安82.75平方公里纳入，宝安将举全区之力落实前海方案。

从宝安中心区总部聚集区，到“互联网+”未来科技城，再到国际会展中心、海洋新城、冰雪文旅城，围绕宝安海岸线，超级项目一个接着一个。而工作报告中，还透露了一个消息，就是要打造50公里滨海观光休闲带，比肩深圳湾。

相信，宝安的“雄心勃勃”，不仅是希望市貌的改变，更希望整个区域价值的提升，迎来“质”的飞跃。

● 关键词四：十四五

事件：2021年，恰逢十四五规划落地，深圳十四五规划6月公布。

深圳十四五提出，到 2025 年，深圳经济总量超过4万亿元，居民人均可支配收入超过 9 万元。到 2025 年，在册户籍人口超过 780 万人。到2035年，深圳经济总量、人均地区生产总值在2020年基础上翻一番。 

影响力：★★★★★

十四五规划提出，实施新一轮前海总体发展规划，还将推动前海、大鹏等设立新口岸。深圳都市圈范围也确定，将制定实施深圳都市圈发展规划，以深莞惠大都市区为主中心，以深汕特别合作区、汕尾都市区、河源都市区为副中心。

深圳作为主阵地推进综合性国家科学中心建设，将高标准建设光明科学城、创新河套深港科技创新合作区体制机制、规划建设西丽湖国际科教城、建设大运深港国际科教城。

这里值得注意的是，深圳都市核心区扩容提质，将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。

而各个区的十四五规划也已经公布，深圳以及各区未来5年的发展方向确定。

● 关键词五：房地产税改革

事件：今年10月，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

在最新的12月27日全国财政工作视频会议中，会议表示，做好房地产税试点准备工作。

影响力：★★★★★

在12月人大网公布的试点草案说明中，表示对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围，对非居住用房地产税率等维持现行制度不变。

这里依然有商务公寓等是否征收，有待进一步明确。

房地产税改革，试点哪些城市，征收哪些房产，如何收税，都是公众非常关心的话题。

而在之前的房地产税改革试点工作座谈会上，专家就曾经建议，新一轮的试点在深圳、海南等地开展。之后在媒体对相关专家的采访中也表示，建议浙江、深圳和海南先行先试。

看来，深圳作为试点城市的可能性是非常大的。

● 关键词六：禁炒小产权、回迁房

事件：自2020年715新政后，虽然深圳二手房市场迅速降温，但是买房的热度却并没有一下冷却下来，买房需求迅速转向至东莞、惠州这些临深区域，以及小产权房、回迁房等灰色区域。

深圳的小产权房市场异常火热，涨幅最高达50%，甚至出现了一房难求的现象。今年4月，央视一则关于深圳小产权房热的新闻报道，将小产权房问题拉向公众面前。

而之后深圳相关部门迅速出手，4月28日下午，沙井当地小产权房中介的门店遭查封。5月，龙华住建局发布《关于禁止代理销售“小产权房”的通知》。

8月，深圳发布《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》。不仅禁止炒作小产权房，连回迁房炒作也一并整治，物业权利人需要核实确认，未经核实确认的不予备案。

影响力：★★★★

小产权房、回迁房、安置房一直是深圳炒房客比较多涉及的房产，今年，这条路也“堵死”了，可以说炒房客能看到的路，基本都堵死了。

● 关键词七：1756.01万人

事件：今年5月，第七次全国人口普查数据公布。

全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%；广东全省常住人口为126012510人，广东人口十年增长20.81%，年平均增长率为1.91%；深圳常住人口为1756.01万人，与2010年第六次全国人口普查相比，深圳常住人口增加713.65万人，增数居全省第一。

影响力：★★★★

人口数据是一个重要数据，对于地区发展有着极为重要的参考意义。此次7普数据，无疑对于深圳来说，是一个利好消息：

● 从流向上看，全国人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速，集聚度加大。

● 人口进一步向珠三角城市群和都市圈集聚，超60%人口聚集珠三角。

● 深圳人口增数居全省第一，是广东 “最年轻”的城市，60岁及以上人口占比仅为5.36%。

● 关键词八：二手房交易平台

事件：11月19日，深圳官方二手房交易平台正式上线。

意味着深圳进入“单边代理”时代，这也是国内首次引用“单边代理”模式。“单边代理”，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。

影响力：★★★★

而从目前来看，相关部门及机构对于推行“单边代理”，是非常大力的。

据深圳市房地产中介协会发布的消息，有中介机构从业人员，因为没有签署最新的委托合同就开展中介服务，而被约谈；也有中介人员并非业主第一顺位代理人，私自签署线下合同，导致交易无法正常运行。

据了解，中介机构已经开始内卷，有的中介门店为了促进业主能与自家中介机构签署委买合同，送20斤大米。

“双边代理”一直使得深圳二手房交易过程中，存在个别中介人员，中间吃“差价”，故意哄抬房价等问题。随着“单边代理”时代的到来，意味着，深圳二手房“双边代理”时代的终结。

● 关键词九：大学区

事件：8月，深圳发布《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，公开征求意见，其中一条关于教育的条例，引发了很大的关注度。

条例提出，应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

影响力：★★★★

据深圳卫视深视新闻消息，《条例》研究和起草组成员进行了解读，深圳大学区仍然采取积分入学制，还是将学生位与房产紧密绑定；大学区如果执行的好，会在一定程度上降低房产与学生位的“捆绑”。

无疑也给了深圳家长一颗定心丸。但是这则消息，因为确定了深圳招生制度的发展方向，对于深圳学qu房，特别是深圳老破大学qu房的影响还是非常大的。

以百花学qu房为例，8月20日，一套长城大厦104.7平的法拍房，一拍因无人竞拍流拍，在二拍中最终以1035万成交，折合单价9.9万/平，与二手房指导价持平，甚至还低一些。

曾经学qu房中的“王者”——国城花园，近半年来几乎没有成交，而且价格也是一降再降。今年7月，一位业主挂牌一套国城花园住宅，报价1600万，到了9月份，仍没有卖出，业主一下降价300万，调整挂牌价为1300万。

今年8月，福田港中旅花园一法拍房因“无人应价”遭遇流拍，起拍价1969.88万。该房源面积117平，二手房市场报价大约在2700-3000万之间。降价500万以上，也无人问津，让香蜜湖学qu房业主心里五味杂陈。

● 关键词十：资金风波

事件：今年，多家房企出现流动性问题。

10月，网传花样年针对近日的流动性问题向花样年全体员工发“家书”。对公司出现流动性阶段性紧张表达歉意，并向外界承诺绝不躺平。11月，网络爆出佳兆业流动性出现问题，投资客户理财产品延期。

11月5日，深圳监管部门召开专题会议，讨论花样年、佳兆业两家房地产企业的流动性问题。

今年9月，更是有房企领头企业——恒大集团出现危机。

影响力：★★★

据统计，截至目前债务违约房企名单有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、中国泛海、北大资源、阳光100中国、新力控股、花样年、佳兆业等等。

目前，这些企业都在努力化解自身风险。11月22日，佳兆业发布《锦恒财富产品兑付方案》。恒大发布公告，表示正调动广泛资源，努力化解集团风险。

● 关键字十一：入户收紧 

影响力：★★★

事件：5月25日，深圳发布《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，入户条件收紧。

此次《征求意见稿》有诸多收紧的变化，将核准类学历型人才的底线要求调整为全日制本科，这意味着全日制大专将无法直接入户了，（技术型人才底线要求调整为“中级职称+全日制大专”，技能型人才的底线要求调整为技师。）

本科收紧到35岁，硕士收紧到45岁。

● 关键字十二：临深都限购了

影响力：★★★

事件：8月2日，东莞正式出台房地产调控新政“莞八条”。将法拍房纳入限购，个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年，热点楼盘，住宅限售期限由取得不动产权证后3年延长到5年。

8月9日，惠州深夜发布楼市新政，本次调控政策共八条，但与购房者有直接关系的就只有一条（第四条）。主要是要严查购房资金来源，严格执行新购住房三年限购政策，对非本地户籍居民在大亚湾、惠阳区购买新房进行限购，非户籍限购一套。

● 关键字十三：旧改

影响力：★★★

事件：7月30日，深圳发布《深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）》。如果被征收人不申请行政复议及诉讼，又拒绝搬迁，区政府可申请强制执行，进行强制搬迁和拆除。

● 关键字十四：三孩

影响力：★★★

事件：5月31日，中共中央政治局召开会议，听取“十四五”时期积极应对人口老龄化重大政策举措汇报，审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》。

会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。

● 关键字十五：深房理

影响力：★★☆

事件：4月8日，深圳住建局等七部门发布关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告。