产业地产七个被玩坏的概念

1.众创空间/联合办公

最近，顶着“联合办公第一股”的优客工场，开始卖起了包子。

作为背景，优客工场目前每股0.661美元，相较于2020年赴美上市每股9.25美元的开盘价，跌幅超90%；至于它所仿效的全球共享办公龙头WeWork，昔日风光也早已不再，一直处于亏损累累、割肉补仓的凄惨状态，本质上仍是“每收到一块钱就要亏更多”。

在我国，众创空间这个门槛并不高的行业这几年经历了大起大落、大喜大悲的过山车，曾经挤满了人头攒动的竞争者，全国大江南北遍地开花，如今却门前冷落鞍马稀，凄凄惨惨切切。在北上广深，写字楼和产业园大面积退租的主力，除了金融P2P和房企之外，就是联合办公、众创空间品牌，资本对这一领域的热情也急剧冷却。

前几年，国家政策层面的确对于创业创新给予了前所未有的大力扶持。从2013年5月至2015年6月短短2年时间里，国务院、财政部、工信部、科技部、人社部、商务部、银监会、证监会、工商总局、国家知识产权局等十余个国家主管机构频繁发布了23项鼓励大众创业、万众创新的“国字头”指导意见，平均每月发布一项。尤其是2015年3月国务院出台《关于发展众创空间推进大众创新万众创业的指导意见》,众创空间和孵化器的建设在全国范围迅速展开。

放眼望去，一场轰轰烈烈的孵化运动在“大众创业，万众创新”的号召下开展起来，大大小小的咖啡馆、众创空间、创新工坊仿佛一场透雨之后的春笋，纷纷钻出泥土，上山下乡，各展妖娆。实业企业、传统地产商、产业地产商都为之癫狂着迷，无论是否看清经营本质和盈利模式，都撸起袖管先做起来再说。

然而其本质是不堪一击的。国内大多数众创空间以彻头彻尾的“二房东”模式呈现——租一处房子，简单装修，招揽一些创业团队，提供零星创业服务，收取租金和服务费，就可打出联合办公、孵化器旗帜，一路呐喊“已在风口”。

竞争激烈，对于创业者固然是好事，但对于急吼吼投入众创空间领域的资本而言，可以分享的肉羹已不多矣；其中更生泥沙俱下，鱼目混珠，羊头狗肉之行径，骗补投机大行其道，实有不忍言者。更何况从逻辑上讲，业主方只会将自己的劣质物业拿出来，并且如果做红火了，二房东一定出局，如果做不红火，二房东自身生存有碍，这是一个无解的悖论。

一直强调，联合办公也好，众创空间也罢，作为一个既有商业模式的补充有存在的必要性，但作为一个独立的商业模式就有很多值得商榷的地方。商业模式可以定位长远，但一定要更加务实，创新要鼓励，但讲（chui）故（niu）事（bi）要适度，过犹不及，尤其是资本市场和实体经济都在退潮的情况下，谁在裸泳更容易被一眼看穿。

建立在虚妄之上的商业，再耀眼，也不过是为了破灭。很快，本来沸腾得要爆掉的咖啡就凉透了，机构们纷纷关门倒闭，潮水渐退，寒潮来袭。

对于这些公司，眼下最真实的问题是，由于平台孵化能力和资源协调能力较弱，对入驻初创企业的行政、法律和税务工作培训有限，对入驻企业商业模式和管理方法的指导也比较宽泛。初创企业既被租金所困，又不能在短期内实现商业发展的快速飞跃，这种创业团队能活过第一年的不到10%，能活过第二年的不到5%，第三年还能坚持下来的，少之又少。

它们的续租能力有限，这对于收入主要依靠租金的共享办公行业来说，风险极高。如果空间的入驻率不能达到一定量级，收益就不能维持地租成本，一旦增值服务的盈利有限，赛跑的唯一助推器就只能来自于股权融资，这造成了一个恶性循环的困局。

我们认为WeWork、优客工场这种模式一个最主要的问题就在于概念花哨大而全却没有产业提升与控制力，只是单纯建立在资产升值基础上的“二房东”模式，既没有逻辑自洽的商业模式，也缺乏实实在在的盈利能力，更没有对业主与客户的黏性，随着中央对于经济与资产思路的转变，优客工场前期急速扩张带来的副作用也同样明显和致命，其未来之路势必异常凶险叵测。

众创空间的退潮，对整个产业地产行业都是一个深刻的教训，商业模式一定要务实，政府和市场越来越不好忽悠了，踏踏实实体现我们服务实体经济的本质才是最重要的。未来，无论是共享联合办公、众创空间还是产业地产行业，一定要摆脱既有的逻辑——跑马圈地，盲目扩张，只是把自己当成一个空间解决方案和产品，而要更加的注重这八个字“产业为王、资本为翼”，从产业实实在在的真实需求入手，辅之以资本的资源和渠道，与产业客户成为“空间+时间”的双料合伙人，也只有这样才会有未来。

2.特色小镇

前些年如火如荼遍地开花的特色小镇，近两年降温明显，中央的态度也从提倡鼓励到强制纠偏。

这个缘起于浙江的区域发展模式，其本质在于包含产城融合、产融结合、产学研结合等多个维度内容的特色资源整合模式，背后需要有一个或自带产业资源，或能够整合产业资源，并以产业构建、产业培育、产业集聚和产业整合为核心带动区域经济协同发展的操盘方来主导。

特色小镇的退潮，原因正是许多操盘方把本应是特色小镇核心的“产业经”给念歪玩坏了。

仔细分析那些特色小镇的失败案例，有挂羊头卖狗肉，把项目做成了纯房地产开发的；有名不副实，产业定位、产业策划喊得高端大气上档次，实际落地时却是高高抬起轻轻落下，让政府大失所望的；也有不少是一心想做产业，但是大量的基础设施和产业配套投入，生生把操盘方拖垮导致项目停滞烂尾的。

以至于，这更像是一场廉价成本与盲目恐慌驱动下，你情我愿的新拿地模式。兴致勃勃有之，忧心忡忡有之，细思恐极有之，本来被寄予厚望的一场崭新升级的产业革命，最终变成了留下一地鸡毛的地产狂欢。

表象之下，其实有四大问题是值得深刻反思的：

其一，政企协同——在产业构建与区域发展的过程中，政企双方应该搭建怎样的分工架构，政企之间应该形成怎样的协同关系；

其二，两账平衡——操盘企业如何掌握好自己的经济效益账与产业、税收、就业等相关社会效益账之间的平衡；

其三，资源整合——到底要采取怎样的机制与模式，才能最有效率和最快速的形成产业与资源集聚，而操盘企业原有的资源禀赋与主营业务，又如何与特色小镇业务有效对接和融合，发挥事半功倍的效果；

其四，财务持续——投资节奏和现金流如何把控，以及具体的盈利路径与财务模型该如何搭建，让项目得以自平衡与可持续发展；

这些问题想明白了，特色小镇与其背后的操盘企业才有可能在保证生存的前提下，实现自身与区域的可持续发展，既挣了“面子”，也赚了“里子”。

3.园区PPP

前几年甚嚣尘上的PPP，本来应该是一条从国外学习仿效的正确道路，成为实现保增长、供给侧改革、发展战略新兴产业、促进新旧动能转换的利器，本意和初衷是好的。它本来是一种财政约束、公开透明、物有所值、风险共担、重视运营、关注服务、鼓励创新、竞争性采购、全生命周期管理、契约化精神的政企合伙，是中国促进社会经济体制改革的一种顶层设计的手段。

但是经过2016和2017年两年的爆发期，整体PPP市场变得泥沙俱下，政府和企业都是“灵与不灵，有P就行”，这里面存在不少变相的东西：政府还是想变相举债，金融机构还是想躺着赚钱，指望着政府信用背书和财政保底，把PPP还是作为一个简单粗暴的债权投资工具，央企还是想大干快上的接活，而民营企业还是玻璃门弹簧门旋转门拿不到好项目，结果变得意兴阑珊，最后还是走回老路子，政策也开始不断地收紧，很多领域基本已经很难再以PPP模式操作了。

在这种“一放就乱、一收就死”的怪圈下，中央力推PPP的真正内质，即对社会经济体制机制深层次改革和创新的鲶鱼效应并没有实实在在体现出来，令人非常惋惜。

纯工程类PPP（其实就是变相的BT）就是一种典型样本，这个钱赚得实在太容易了，简直就是“固收产品”有没有；另外还有一些像杭州金诚之流搞一些虚的“大订单”，用所谓政企合作PPP和特色小镇的漂亮故事去资本市场与私募市场去高杠杆圈钱，其最终穿透后的实质是借着主政官员对短期政绩的极度渴求，将捆绑政府（以及政府所掌控的金融机构）买单的内容快速套现，随着最新一轮的隐性负债清理和金融祛毒，这种幻想泡沫也已经破灭了。

还有很多看似园区PPP的项目，其实只是一种初级的政企合作，而非合伙。尤其是社会资本部分，需要看其是否从园区产业发展的本身获取利益，也就是必须要对结果负责，而不是通过表外获得另一个循环（比如房地产和其他商业类开发）的收益。双方需要对园区和产业发展的过程进行风险共担、利益共享，是一种可以维系的合伙关系，而不是一次性或者长期失衡的简单合作关系。

坚信，瑕不掩瑜。相信不管政策怎么变化，产业园区作为重大历史性战略的重要载体这个根本不会变，从国家到地方，对产业园区的扶持力度不会变，而且只会增强，不会减弱，园区PPP一定有它的用武之地。如果社会资本真的想参与到园区PPP当中，一定要“真实股权参与、风险收益合理分配”，那就势必倒逼对优质资产的选择、策划、设计，以及适当的金融创新，无论是进入端的，还是退出端的，对整个中国金融创新和园区金融创新都是有好处的。

认为，接下来必须要走真实产业导入，真实运营付费，真实区域增值的道路，靠内容和手艺赚钱了。能否具备产业IP打造、成本把控能力、产业资源集聚、服务预案整合、专业操盘能力、园区综合运营等对专业性要求更高的能力系统，才是园区PPP最真实的核心竞争力与护城河。

4.产业勾地

在江湖上，提起“产业勾地”，老司机们会纷纷心领神会，含笑不语。这个传自祖师爷香港房地产商的“沟通+勾兑”手段，旨在实现意向购买地块的定向出让，在香港这种特殊土壤中本来是有客观的合理性，属于一个中性词汇。

不过如今这年头，“脱虚就实、产业复兴”乃是天字第一号工程，传统房企进了地方政府的办公室，如果名片上不是“产业”“高科”而是“置地”的话，领导们往往会眉头一皱，“哎那啥，今儿咱不聊房地产啊，有需要的该找国土的找国土，该找住建的找住建。”

于是，国内版“产业勾地”应运而生，利用地方政府急切发展实体经济、筑巢引凤重回制造业的热切心态，或依靠集团所谓雄厚产业资源摆平之，或以超额利润诱饵捆绑外部产业IP共谋之，总之，绝对离不开产业招商这块金字招牌。

君不见搞机器人和科技小镇的碧桂园，搞新能源汽车的恒大与宝能，搞人工智能和会展经济的绿地，搞芯片圈地的紫光集团，搞文旅康养特色小镇的蓝城，均是深谙“强强联合、产城融合、深度绑定、收益共享”之道的个中高手——这场乱世狂欢，拼的就是谁的气场足，谁的概念炸，谁的逼格高，谁的胆子大——而凑巧的是，上面这些角色大多数如今都已经命悬一线了。

如果这种勾地最后真的能够又能把高端产业发展起来，又能把地价炒起来造出一片繁荣之城，何乐而不为。但是世上之事往往如此，第一步就凌空蹈虚，后面可就步步惊心了，最后只能形成恶性博弈：

房企把能卖先卖了，赚取到了超额利润，产业部分要么退了，要么荒着，要么就交给合作的产业资源方处理，反正财务账已经算得门儿清了；至于其在招商上到底有几斤几两，的确是很难审核和处置，何况过往体制机制和政绩观之下，往往签个约估个投资额就算过关，烂摊子都丢给下一届了，哪管身后洪水滔天。

就曾经受到多家传统房企垂询，问有没有帮忙勾地的业务？我们虽然鄙陋不才，但尚知有所为有所不为，接触的多了，就不再敢跟这类房企再打交道了。

我们一向不看好传统房企转型做产业地产的原因也在于此。企业基因决定了，传统房企的思维路径、行事方式、对产业的理解乃至团队配备和考核模式，尤其是一切以规模和速度来决定这种根深蒂固的基因，都与产业地产行业客观规律南辕北辙。

后来的事实也基本证明了我们的观点，规模庞大的房企转型产业地产队伍中，近几年能做出拿得出手项目作品的寥寥无几，除了很小一部分有亮点和新意外，绝大部分都打着产业的幌子行圈地之实，“产业勾地”概念算是彻底被玩坏了。

因此，现在政府亏吃多了，慢慢也就学精变乖了，加上终身审计、谁引进谁负责的风云雷霆突至，这种“产业勾地”的伎俩也就快被扫进历史的垃圾堆里了。

5.产城融合

产城融合又是这些年行业内特别火爆的一个词汇，但现在提“产城融合”已经有些难以启齿了，特别是被现在很多所谓转型产业地产的房企跟上面的“产业勾地”结合给彻底玩坏了之后——本质上，它们大多都是一种急功近利、违背逻辑的“伪产城融合”模式，对于少数还有点良心的，还算是从经营角度上算以短（住宅开发）谋长（产业运营）的财务平衡模型，更多则沦为了赤裸裸、急吼吼的圈地工具，典型就是已经彻底宣告失败的碧桂园产城、启迪协信和宝能城发等。

理论上说，产城融合当然是个美好的理想状态，但这毕竟是一个城市维度的自然发展状态。现实中，一个区区的产业地产项目其实并没有任何能力兑现真正的“产城融合”，甚至往往都是割裂开来的，大有“挂羊头卖狗肉”之嫌。很多园区规划的那些住宅和商业基本都是为了平衡现金流的，先做住宅商业，商铺，一批投资客过来，产业却迟迟没有过来，政府上当不止一次两次，提起来就火冒三丈。

何况，很多新园区大多数都是荒郊野岭，老城区人口都已经负增长了，试问产城怎么融合？很多都是矛盾的，需要很长时间来平衡，甚至时间都没有办法解决。

已经有很多案例表明，用产业勾取商住，以及用产业新城大盘锁定房地产开发通吃赚钱这个幻想越来越不真实了。

直到现在，还是有很多传统房企毫不遮掩地亮出明晃晃的招牌，声称“加大产业地产布局以实现大规模快速获取优质地块”——实际上，这只是过往房地产规模化套路和考核体系下一厢情愿的幻想罢了。

地方政府的政绩饥渴症还是很严重，优质产业方进来自然双手欢迎，如果你是货真价实的世界500强当然可以一事一议给你配住宅让你赚钱，但必须达到我给你规定的总部落户、产业导入、税收达标、企业规模的要求——以利易利，所有东西都摆在明面上，别遮遮掩掩顾左右而言他，宽进而严出，对官员也是一种保护，经得起上面巡视和秋后算账。

无论如何，产业方纯粹靠IP掠夺式勾地和“产城融合”欺骗式赚钱的时代已经过去了，想攫取对价所带来的超额利润，就得拿出点儿真材实料，如果你产业真做得漂亮，运营真做得踏实，贡献实实在在的税收和产业集聚效应，让你多赚个三五斗，何乐不为？

但是如果答案是否定的，那你面临的考验会非常艰巨，大家可以看到，现在各地现在园区拿地这种自持的比例越来越高，而且有越来越多、越来越严格的产业相关的全周期考核，导致盈利空间越来越狭窄，可以说这是一场旷日持久的艰难求生。

6.总部经济

这个概念其实主要还是针对一个企业，名字就叫“总部基地”，老板叫许为平，如今因为在国内债务诉讼缠身已经逃到英国，整个集团债务爆雷，分崩离析，名存实亡。

这位自诩为“中国总部经济教父”和“中国总部基地之父”的许为平，创造了一个难以自圆其说的“总部经济学”理论，一度火遍大江南北，但如今却成了人人喊打的过街老鼠，成为中国产业地产行业又一个被玩坏的概念。

这样一个明显的伪命题，为什么屡屡有地方政府被美丽的泡沫所吸引而致青睐追逐？究其原因，总部类企业的投资落地，往往能够带来大量的税收，更有助于帮助地方政府提升城市形象，所以成为各地方政府争先追求的“明星”。

而仿效总部基地的产业地产商，为了获取大量土地资源，投政府之所好，“逢项目定位必言总部”，于是乎，祖国大江南北、长城内外，上至一线、下至县镇，各种总部类项目遍地开花，但由于项目从选址到开发均与总部类客户需求产生错位，至今成功的项目屈指可数。

许为平“靠运气赚的钱，靠实力全部赔掉”的故事就是一个最典型的负面案例。总部基地在北京丰台的出现，是一种特殊地域、特殊经济、特殊环境下的特殊产物，其成功并不具有普遍意义和可复制性。这种模式，成功对外复制可能性比较大的只有上海、深圳等寥寥几个城市，其他城市的经济量级和条件环境根本无法支撑——许为平在青岛、沈阳、海宁“刻舟求剑”的大溃败已经很能说明问题。

实际上，在沈阳、青岛、海宁这样的城市复制北京的成功，打造所谓的“总部经济”，与其说是伪命题，不如说是一个幼稚的笑话——跨国企业、央企国企和大型企业为什么要把总部或者职能中心放在东北、山东和浙江，这个问题恐怕许为平自己都难以自圆其说。类似的问题，几乎作为政治任务推进的天津滨海新区于家堡、响螺湾20年来都没有办法给出满意答案，依然是两眼懵懂，一地鸡毛。

7.商贸物流城

2020年12月8月上午9点，商贸物流地产商五洲国际正式从港交所退市，结束了纠心的7年上市之旅，也成为首家从港交所退市的中国产业地产商体。它的陨落，也给“商贸物流城”这种模式彻底鸣响了丧钟。

曾几何时，华南城、卓尔发展、毅德控股、五洲国际、隆基泰和组成了香港资本市场蔚为壮观的商贸物流城军团，成为产业地产在资本市场领域一道另类而靓丽的风景线，一度被称为商贸物流港股“五朵金花”。

在大江南北，由于三四线住宅的泡沫破裂，很多投资者还抱着“一铺养三代”的观念疯狂投资这种商铺，殊不知，这是一个更为壮观的泡沫，从而为这些商贸物流城的开发者提供了巨大的牟利空间。

这些“圈地狂魔”的算盘很简单，那就是土地便宜，快速启动销售住宅和商铺给投资者，其中那种“售后包租”的违规行为屡屡被曝光，甚至被指斥为“庞氏骗局”“非法集资”。不论该项目最后结局如何惨淡，“鬼城”几率有多大，但第一笔块钱已经轻松赚到。

然而俗语不幸言中，“好花不常开”。

仅仅一两年时间，形势急转直下，国内经济持续不振、总体消费能力的萎缩以及电商的严重冲击，让这些商贸物流企业的主力客群——中小商贸客户度日维艰，过分依赖商铺租售为主的商贸物流地产运营商更是受到实体经济下滑与地产调控加速的双重挤压严重，直接体会到黄昏的残风凄冷，“五朵金花”无一幸免，全部凋零成残花败柳，港股商贸物流城“四大天王”，如今已经跌成“四大仙股”，就连带头大哥华南城，现在也把“活下去”挂在了嘴边。

它们也不是没有挣扎过，像华南城、卓尔等，都曾经试图嫁接互联网，意欲建立起“实体+网络+物流”综合商贸生态系统，一票眼花缭乱的收购和一些晦涩难懂的“产业互联网生态矩阵”概念扑面而来，一个卖商铺的房地产商突然摇身一变成为了产业互联网交易服务、区块链、人工智能、物联网等新技术的集成应用专家，尤其让投资者觉得不明觉厉。

然后，但从商贸物流城转型产业互联网，跨度如此之大，企业基因、管理模式、人才储备、资源力量到底够不够，一系列的并购看似绚丽无比，实际上到底有多少斤两，又能够持续多久，残酷的事实已经给出了最好的答案。