实探丨罗湖版“华润城”能否再现大冲旧改神话？

来源：作者：admin更新时间：2021-12-10 11:14

最近南山热盘润玺二期入市，引得深圳楼市一阵狂欢。

由于二手倒挂严重，该项目一期去年被称为“买到就赚500万”的项目，这是大冲旧改造富的故事。而在深圳的东边，也有这么一个旧改项目，经常与华润大冲旧改项目并称，那就是华润湖贝旧改项目。

罗湖刚出的十四五规划中，提到罗湖将打造“2+4”轨道枢纽，而4个城市枢纽中，大剧院枢纽、东门-国贸枢纽和湖贝-黄贝岭-文锦渡组合枢纽——即罗湖的3个城市枢纽在华润湖贝旧改项目周边。湖贝旧改临近罗湖CBD，地段优势明显，除了办公、商业和学校外，还有大体量的住宅，可以说是罗湖版“华润城”。

由于华润在操刀同样是大型巨无霸的南山大冲旧改项目时，有过成功引入学校教育资源的先例，坊间对湖贝旧改地块会配套什么样的学校，也是充满了期待。

12月7日，深圳市罗湖区城市更新和土地整备局发布关于罗湖区东门街道湖贝统筹片区城市更新单元一期A4地块子项目《建设工程规划许可证》及总平面图的公告。咖姐走访发现，湖贝旧改地块大部分已搬迁，其中拟建住宅的A4地块进度最快，已经开始出地面！那么，湖贝旧改能续写华润大冲旧改的神话吗？

01实探：学校将是“螺岭+深中”？ 海量住宅要来了！

湖贝旧改项目与湖贝地铁口距离不远。

咖姐从湖贝地铁口出来不久就能看到被围栏围起的湖贝旧改项目，走在湖贝路上，大部分住宅楼和商铺已经清退。

湖贝路上的螺岭外国语实验学校湖贝校区还在正常运营。

湖臻大厦目前还有人在居住，但对面的住宅楼已经拆除，湖润大厦也已经清退。

拟建商业的A8地块上方，奥康德大厦及其下面的商业还在正常运营，而拟建广场的A10地块，商铺已经清退很久，可以看到店铺外立面已经积满灰尘。

而在乐园路与湖贝路交汇处的A4地块，已经进入紧张的施工，数条高架直立，现场机械声轰隆隆作响，咖姐看到，该地块的楼体框架刚出地面，是整个项目进度最快的。

湖润路对面，与湖贝旧改项目相望的是湖贝新村，这个民宅林立的城中村也将由京基操刀旧改，居民照常生活，没有清退的痕迹，进度应该不会太快。乐园路上的A2地块，还没有吊塔，但在其围栏外面，能听到里面车马非常繁忙施工的声音，咖姐从项目入口看到，目前地块正在打地基。

而A1地块上方的民宅部分已清退，但还没开始进行拆除。

拟建学校的D1和D2地块有一部分也被围起来了，还有一部分还未清退，居民正常生活。据淘房志此前报道，这所螺岭实验学校将由螺岭+深中合作办学，是一所63班制的九年一贯制学校。并且，网传该所学校不是拆掉原螺岭外国语后搬迁过来的学校，而是一所全新的学校。目前未见官方号发布公告，但如果华润真的能引进“螺岭+深中”的教育资源，那这所学校确实不得了。但就目前地块建筑物的情况看起来，学校建设还要一段时间。

规划：拆30万㎡！住宅、办公、商业……它是罗湖新地标性综合体！

罗湖区东门街道湖贝城市更新统筹片区项目被列入《2013年深圳市城市更新单元计划第一批计划》。项目位于罗湖区东门街道，南侧为深南大道，北侧为现状中兴路，东侧为文锦中路，西侧为东门中路。湖贝城市更新统筹片区用地面积400701.8㎡，拆除用地面积301307.1㎡，开发建设用地面积155462.1㎡，规划容积2005590㎡，规划容积率12.9。

未来将建设集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，建成后成为罗湖地标性综合体项目。

据了解，由于该项目涵盖旧城中村、旧住宅区、旧商业区等不同更新类型，共计40公顷统筹片区，93宗地，34处零星用地。此外，项目拆迁成本高昂，共30公顷拆除范围，77万㎡拆赔建筑，涉及1600户旧住宅区、2000户村民、42家业主、11家区属单位、19家市属单位、预计需要25亿过渡安置费。

不论从涉及拆迁谈判的业主数量和规划、拆迁难度、拆迁成本等方面都被誉为“深圳城市更新之最”。湖贝旧村改造计划始自1992年，先后有10多家发展商先后进驻，都因难度太大而无法实施。直到2012年9月23日，在第一次股东会议暨湖贝旧村城市更新意愿表决大会上，1000多名湖贝股份公司股民签字表决改造意愿。超过97%的股民在会上举手同意并签字，确定由华润置地作为开发主体，对湖贝旧村进行城市更新改造。

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