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前海之后,中山利好还是利空?分析买入中山的几个重点...

来源:网络作者:admin更新时间:2021-09-15 17:51

近段时间,珠江口太热闹了,西岸的横琴,东岸的前海,相继公布了重磅利好。


利好政策密集公布,谁是最大受益者?


其他地区先不说,至少中山马鞍岛肯定是笑了。


这次,马鞍岛“前海西”的概念,不再是打擦边球,而是实打实地与前海接壤。


在前海扩区5天后,中山马鞍岛某楼盘开盘,1个多小时后售罄。



这个项目价格区间为2.6-3万/㎡,这次一共推128套,吸引了300多组认筹客户,大概3人抢一套房。


当然我们也要注意,这个项目开盘能售罄,核心原因在于货量较小。总建面60多万的大盘,只推了128套,多少有点试水以及饥饿营销的意思。


这和去年某盘一次性推上千套,仍然能售罄的盛况,还是不一样的。


接下来马鞍岛陆续还有项目会入市。前海利好的辐射,能让马鞍岛再现去年的火爆场面吗?


前段时间,湾区壹地产专程去了马鞍岛踩盘。关于马鞍岛的区位优势、整体规划、部分产业现状,可以戳链接看上一期文章:


前海扩容!马鞍岛刺破4.4万/平!中山房价天花板在哪


本期我们继续从自住和投资两大方向,来聊聊马鞍岛适合什么样的人群。



01.

自住

开车不合适

要买大楼盘


马鞍岛离深圳确实是近。


以前对马鞍岛距离的理解,是数字,是“24公里”、“20分钟”这样理性的理解。


来到岛上,在高处眺望,对这份“近”又有了感性的理解——你可以站在马鞍岛这头,直接看到另一头的深圳。



当然,再近也还是需要考虑通勤的成本——时间、过路费。


时间就先不讨论了,毕竟深圳人如果考虑在马鞍岛自住,那一定是“以时间换空间”,对时间就不能太敏感。


过路费方面,此前有很多媒体算过,参考国内珠三角、长三角等地大桥的通行费,深中通道单程过路费大约是80-90元。


即使每月休满4个双休,22个工作日的股路费+油钱大概也要4千块。


4千块是什么概念?


如果我们在中山买一套300万总价的房子,条件是首付3成、利率6个点、贷款30年,等额本息的还款方式,那么月供大概是1w2。



对于月供1w2的家庭,每月再额外花4千块,负担还是比较重的。


这部分费用能免吗?


例如包月打个折,甚至政府财大气粗给免了通行费?


小编在网上搜寻了一番,没有找到什么通行费包月的先例。如果你知道,可以留言告诉我们。


至于免费,短期内基本不可能。


我们查到项目2015年大桥的可行性研究报告。




里面列明,大桥估算总投资423.71亿(实际上会超),一半多的钱来自银行,贷款有226.7亿。


至少这两百多亿的本金加上利息,肯定是要车主掏钱的。另外,大桥日常的养护、人工也需要花钱。


第二,开发商也在劝你别开车。


目前岛上的很多项目,车位比都不到1,低的能到大概0.8的。晚上晚点到家,你就会重温在福田、罗湖老小区找车位的麻烦。


再加上,大桥在高峰可能会堵车,具体参照上海的张江科技园早上下高速的情况。


总结一句,如果要住马鞍岛,你就要做好不开车的准备。


不自己开车,就要想想怎么能方便地坐别人的车。


之前传出的消息是,深中规划未来每天超400辆大巴往返两地。


400这个数字其实不用在意。你需要在意的是,大巴有没有在你家楼下设站。


再想多一步,你要侧重选择的是更大型的社区,有配建公交车站的社区更好。


人更多、需求更多的社区,才会有更多通勤的资源。公交站点、地铁站点的设置地点,考量的重要因素一定是人口。


无论是官方的公交系统,还是各种民营的“点对点”巴士,乃至你自己打个顺风车,大社区都更好匹配到车友。



02.

投资:

短期放弃幻想

长期值得考虑



房子除了住,你也一定希望它能涨。即使不卖,看着它“市值”不断攀升,也是件开心的事。


除了外来客之外,房子涨不涨与当地经济(产业)发展正相关。


那么马鞍岛现在的产业状况怎么样?


我们在岛上转了一圈,大部分能见到的是电子、制造业。


而规划主导方向之一的健康医药产业,还处于园区建造的阶段。


▲ 生物医药智创中心项目壹地产现场实拍图


其余规划方向里的高端都市产业、创新金融、文化旅游啥的,推进还需要时日。


人才也是经济发展的重要因素。但现在除了个别落户创业的团队,成规模的人才入驻,还比较难。


翠亨新区此前出过一些吸引人才的政策,例如租赁补贴。但是我们在官网上看到,今年至少前5个月,补贴都处于无一人申请的状态。




当然,我们不能以静态的眼光去看待马鞍岛。既然是要投资,那么目光最好放得长远些。它目前起步低,那潜力怎么样?


如果我们把马鞍岛放在整个中山市、大湾区来看,它的价值又不一样了。


毫无疑问,中山市把翠亨新区(主体就是马鞍岛)当做是城市发展的下一个核心。


片区的定位、高帽子很多。不过我们不仅要看中山怎么说,还要看它怎么做。


今年上半年,中山全市固定资产投资同比增长19.1%。


而翠亨新区的这个数字,是47.9%,大幅度超越全市均值。



并且,中山过去囿于明显的镇区经济特色,市政府想要有所作为,会有不同利益的博弈。而马鞍岛因为开发较少,不会有这样的问题,方便市政府统一规划和开发。


再放在大湾区来看,马鞍岛是环珠江口内湾区域少有的、具备大面积连片开发土地的战略性区域。


马鞍岛最丰富的资源,又恰好是深圳最需要的资源,可谓干柴遇到烈火。


所以,即使没有官方的推动,深圳西部的产业,也会转移到土地成本更低的中山,这是经济规律使然。


所以,马鞍岛眼下的产业还不太能打,但长期来看是有潜力的。


换句话说,如果你想在马鞍岛投资置业,幻想三五年这样的中短期就有可观涨幅,并不现实。但是长期来看还是有向上的空间。


03.

总结:

马鞍岛是谁的那杯“茶”?


1、第二、三套的购房者


如果你买在马鞍岛的房子,不是自己唯一的住房,不必每日来回,那就完美避开马鞍岛置业的一大缺点。


例如买来给父母住,每个周末往返一次,还是很合适的。


2、长期投资者


如果你在深圳没有房票,不会有突发的房产变现需求,又确实需要一个投资渠道,那么马鞍岛也是合适的选择。


3、转移至中山的企业主


住得离工作点近,不仅是打工人的梦想,老板也是一样。



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