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深圳大冲村,各房企旧改的模仿对象

来源:作者:admin更新时间:2021-09-10 14:39

在广州,谈起旧改,猎德必被人挂在嘴边。


那么在深圳,哪个旧改项目最具代表性,相信很多人第一时间想起的是由华润操刀的大冲村(华润城)


2014年首开,均价4.75万元/平,3小时售罄;2018年三期开盘,均价8.5万元/平,摇号中签率仅约10%......


二手方面,目前项目的二手房参考价为13.2万元/平(仅为参考价,真实市场价格自行意会)



昨天,项目三期润府新一批商务公寓进行公证选房。


据悉,本次房源只有280套,备案均价约84999元/㎡,吸引了320批客户登记选房,去化超9成


图源:深圳乐居


01

改造始于2011年,体量280万平


大冲村,位居南山科技园东区,紧邻深南大道。


作为深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一,大冲村的改造由始至终都备受各界关注。


不过,大冲村的改造之路,可以用道阻且长来形容。


其最早于1998年被深圳市政府纳入旧改计划;2002年被列为市重点村之一;2007年华润以60亿拿下大冲村项目,才正式确定合作企业。


直至2011年,大冲村项目才开始全面建设,约1500栋破旧建筑被拆除,2014年实现首批回迁。



整个项目占地约68.5万平,建筑面积280万平,是当时广东最大的旧改项目,更是全国首个城市人文综合体


图源:深圳乐居


大冲村的改变,堪称“脱胎换骨”。


改造前,大冲村楼房破旧且密集、道路狭窄且脏乱,公共设施匮乏,与周边繁华的城市界面形成强烈对比。


改造后,大冲村化身为新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区,成为深圳高新区的重要配套基地。


其中商业方面,引进了华润自家IP——万象城,体量约24万平,现已成一线网红打卡地。


深圳万象天地 图源:华润置业


凭借高品质的居住条件和成熟高端的配套,这里也成为了“中国硅谷”


目前,南山科技园区内拥有8000家注册企业,近1500家高新技术企业,超过100多家境内外上市企业。


其中包括了腾讯、大疆、中兴、迈瑞、大族激光、金蝶等科技龙头,汇聚超13万的高知人才。



02

推动房价、租金双双走高


这是一场由城市更新掀起的价值重塑运动。


2007年大冲村旧改前,其周边房价在9000元/平左右,看回现在13.2万元/平的参考价,差的不是一点半点。


同时,城市界面、城市配套的完善,也推高了周边物业的价值。根据二手平台数据显示,目前周边社区房价都基本稳站10万+。


图源:贝壳找房


对于包租公、包租婆来说,更是基本“不愁租”。


据了解,腾讯、康佳、TCL等周边企业的高新技术人才都会选择在这里居住,租金非常可观。


以华润城一期来看,三房户型每月租金基本在14000元/月左右,对比开盘时4.75万元/平,租金回报率已非常高。


图源:贝壳找房


这样看来,华润城的屡开屡爆,并不无道理。


与此同时,大冲村旧改的成功,也为华润带来了超于想象的收益,也为华润之后的城市更新模式奠定了基础。


数据显示,2018年年度,华润置地的毛利率去到了43.39%,其中华润城润府二三期的项目毛利率达到了惊人的70%。


带来丰厚收益的,还有大冲村的标志性项目——万象天地。


2017年9月万象天地开业,到2018年便实现全年3.73亿元的租金收入,到2019年实现5.13亿元的收入,评估价值从53.1亿元升至58.93亿元。


03

体量约6160公顷,深圳旧改价值不可估量


珠玉在前,大冲村自然成为各房企的模仿对象,争相挖掘城市更新的潜在价值。


据统计,目前深圳的旧改规模约6160公顷约相当于90个华润城,未来释放的城市价值不可估量。


加之土地稀缺,毫无疑问,未来深圳的楼市供应还需指望旧改。


深圳旧改示意图 图源:深圳乐居


那么问题来了,大冲村的成功还能不能被复制?


首先,要想成为下一个“华润城”,体量必须要势均力敌,才能有足够的空间腾笼换鸟,打造综合配套。


光是这项指标,就能筛选掉深圳很多旧改项目,最终体量超200万平的有白石洲、皇岗村、蔡屋围、湖贝村、天安云谷、河东等项目。



其中同样位于南山的白石洲旧改项目,计容建筑面积就有358万平方米,被誉为“深圳第一城中村”。


其目前已经动工,定位居住商务功能为主导的城市综合体,将打造125万平住宅、112万平商务公寓、121万平商业办公和酒店等。


白石洲旧改项目 图源:深圳乐居


为了更好地推进各旧改项目,深圳也是卯足了干劲,政策频出。


作为全国首批提出“城市更新”概念的城市,深圳在去年也一马当先,率先对旧改进行立法


去年7月,深圳市人大常委会网站发布了《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》,旨在破解城市更新拆迁难题。


《征求意见稿》中提及钉子户、补偿标准的问题,为后来广州旧改立法也提供了参考。


截图来源:深圳市人大常委会


不难想象,伴随着深圳城市更新的推进,未来将有越来越多优秀项目出现。


更重要的是,在改造的过程中还将释放不少的存量土地,推动深圳未来发展,进一步夯实一线城市地位。



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