深圳工改工业用地开发有哪些限制？

今年3月16日，自然资源部在官网发布了一份《工业项目建设用地控制指标（征求意见稿）》（下称《控制指标》）。结合《控制指标》，国家对工业用地开发的限制主要体现在容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、投资强度、绿地率等几个方面。

1、容积率

《控制指标》对工业用地的容积率主要控制下限，不同行业容积率要求不同。比如计算机、通信、电子设备的制造业，《控制指标》规定，其容积率必须要达到1.1（及以上）；而石油、煤炭、燃料加工业等对生产工艺有特殊要求的，容积率只需达到0.5（及以上）即可。

但在实际情况中，为提升土地利用效率，政府往往会在符合规划的前提下，鼓励企业尽可能把容积率做高。

2、建筑系数

建筑系数，即使用面积占建筑面积的比例「建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%」。《控制指标》规定，对一般性行业，建筑系数至少要达到40%（及以上），化工制造、金属冶炼等个别行业可以放宽到30%（及以上）

3、行政办公及生活服务设施用地所占比重

熟悉土地的朋友都知道，工业用地有一个7%的红线，即行政办公及生活服务设施用地不能超过总用地面积的7%，同时建筑面积不能超过工业项目总建筑面积的15%，且这部分物业不能分割转让，也不能造住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

这条规定一直是工业用地的「硬指标」，但在实际操作中，很多企业为了规避7%的红线，会把办公和研发一并写成厂房，按照厂房来报批；或者以建设宿舍的名义开发住宅，再通过销售获取利润。

4、投资强度

关于投资强度，《控制指标》仅仅是给了一个很低的底线，最终的决定权还是在各地方政府手里，因此不同行业、不同区域的投资强度也无法一概而论。

一般来说，越发达的城市，对投资强度的要求越高；地广人稀的区域，也可能按照最低标准来执行。比如近几天上海出让的一块46万㎡的工业用地（紧邻特斯拉超级工厂），投资强度要求高达1000万/亩；而很多地级市只要200-300万/亩即可达到要求。

5、绿地率

《控制指标》并未就绿地率的指标作详细说明，但原则上工业企业内部是不能安排大片非安全生产必需的绿地，也不能建设花园式工厂。

此外还有一点——工业用地的产权分割问题。事实上，目前全国没有一部法律法规明确给出工业用地上厂房或办公楼能否进行产权分割，所以这部分内容基本由各地方政府自主决定。比如上海要求企业自持70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让；青岛要求单层厂房最小单元不小于500㎡、多层不小于300㎡等等。

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