用大白话把深圳旧改回迁讲清楚

近日，沙井一栋1800万的小产权房反价到3000万以上，为此还闹上官司。

沙井金蚝小镇旧改进度推进，当地小产权市场太过火爆，出现小产权房业主反价违约，一栋1800万的小产权反价到3000万以上，目前该案件正在审理中。

事件闹得沸沸扬扬，而金蚝小镇贴出的重大风险提示中却提到：本项目搬迁补偿安置指导方案的研究和制定尚未启动，请勿相信一切非官方渠道的拆赔比例传言。

总有人盲目跟风投资，看到旧改二字就买房，到头“钱房两空”还惹官司。旧改的前景往往被夸大，而个中环节的复杂，却往往不为外人所知晓。

旧改能改变一条村的命运，这是在城市发展中很多人的认知。所以很多人对于旧改的概念趋之若鹜。但是旧改的过程又是一个很繁琐复杂的流程，稍有不慎就会搁置甚至“流产”。所以大家在投资“回迁房”、“拆迁房”之前要先了解一些旧改的过程和历时。

从图中的流程可以看出，一个正常的旧改从开始到结束差不多需要10年。而这，还是顺利的过程。一些旧改项目因为各种问题，会被搁置10年甚至更久。如村民签约问题，资金投入问题等。

人生有几个十年可以等拆迁呢？文章开头的“金蚝小镇”的事件，项目现在的进行阶段应该是确定了实施主体（华润置地），但是还没制定搬迁补偿安置的指导方案。很多购房者看到“华润”“旧改”“沙井”就大脑一热，上去就买！买！买！丝毫不考察项目的进度情况和风险情况。

 一万间平台整理了近年部分旧改入市的楼盘清单，从中可以看出近几年的旧改规律。

这两年内的旧改项目入市周期基本在5-6年之间，跟之前的动辄10年的周期进步了很多。在2020年有很多旧改项目入市，这和2020年的“新房预售条件放宽”政策有很大的关系。

在未来几年，加上旧改“双95”新政推进，旧改速度会越来越快，新增的住宅也会越来越多。另外也可以看出，近两年入市的项目大多是大品牌开发商主导的项目，像万丰海岸城、天健天骄北庐、招商臻府、佳兆业云峰汇等。有实力的大品牌开发商对旧改有一定的推进作用。

但以上这些情况是不是代表旧改越来越容易了呢？答案当然不是的。

在最新的旧改新政中就有提到“一年内签约率达不到95%的旧改项目，调出城市更新单元计划。”这个条例大家要注意了，很多立项的旧改项目，就算有了实施主体，也不代表可以顺利签约，还有很大可能被移出“旧改”的群聊。

甚至还会旧改变棚改，如宝安新乐花园、海乐花园、碧海花园一样。另外还有很多立项多年，因为签约问题被搁置多年的项目，如福田的中康生活区、罗湖的金钻豪园等。

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