深圳住房供不应求，房地产人口红利还在吗

人口红利分为如下六种类型：

第一种是收官性的人口红利。

这是指中国人口城市化正在进入后期收官阶段，仍然存在刚性的人口红利。中国改革开放起始时期的1980年，中国的城市化率为20%，经过40年的历程，目前已超过60%，大体上每年提升一个百分点，城镇人口已经达到大约8.5亿人。按照国际标准，一个国家的城市人口占比超过70%，即基本实现城市化，如果达到80%，就是比较成熟的城市化。按照以往每年一个百分点的增速，还有大约10年达到70%的基本城市化，还有大约20年达到80%的成熟型城市化。

按照70%算，10年内新增1.4亿城市人口，按照80%算，20年内新增2.8亿城市人口，对于房地产来说，这些都是中国城市化在最后10年或20年中间刚性的人口红利。

当然，这些人口中，一部分目前已经进入城市，只不过他们还没有被纳入常住人口范畴，会在未来某个时间完成这个纳入过程，因此，他们仍然属于“收官性的人口红利”。

第二种是结构性的人口红利。

在中国人口净增数量日益下滑的大背景下，国内人口流动趋势更加凸显，这就是由农村及中小城市向大城市群地带流动的趋势，例如粤港澳大湾区、长三角、成渝都市圈等重点城市群落成为人口持续流入的地区。这样的人口流动导致国内城市人口的重大分化现象，有些发展较慢的中小城市、三四线城市不但难以吸引农村人口继续进入，而且部分城市还面临人口流失的困境，而那些热点地带则继续保持人口净流入的态势。这种由全国城市人口流动、迁移的机械增长变动导致的结构性人口失衡，给人口净流入的城市带来了结构性的人口红利。

第三种是补偿性的人口红利。

从住房角度看，一个城市即便不算新增人口，原有的人口中，住宅的供应总量也未必一定能达到实际需求的总量。这是城市经济结构中的一种明显的“缺口”现象，迟早要补上，我把它称为“补偿性的人口红利”。例如深圳，多年来这个“缺口”一直存在，而且很大，常住人口中，拥有合法住房（不含集体宿舍）的人仅有大约30%，其他70%的人，有的买了违建性质的小产权房、军产房等，更多的是租房居住，他们当然期待有朝一日能够住上属于自己的合法住房。他们身上体现出来的就是补偿性的人口红利。

第四种是扩空性的人口红利。

以上三种类型的人口红利，放到城市住房体系中去，都属于“刚需”，就是从没有住房到拥有住房（合法自有住房）。但是，城市中还有大量市民，他们已经有了住房，但并不满足目前的居住空间尺度和水平，有扩大居住空间或水平的需求，如从刚需性居住提升到改善性居住，从小户型居住提升到大户型居住，从普通住宅居住提升到豪宅性居住，这种居住空间扩张的现象大量、长期存在，对于房地产业来讲，这也是一种特殊的人口红利，我把它称为“扩空性的人口红利”，是城市内部追求更大居住空间水平的人口不断增加给房地产业带来的红利和机会。

第五种是消费性的人口红利。

2019年对于中国来讲，是一个特殊的年份，这一年，中国的人均GDP上升到1万美元，同时，这一年中国取代美国成为世界上最大的单一消费大国。这个转变非常重要，意味着中国经济增长模式发生基础性改变，消费拉动将扮演主力，其背后的动力是，中国人口中，越来越多的人在逐步增加消费支出在家庭支出中的比重，其中在住房及其相关的住房硬装修、软装修上的支出是消费支出的重要组成部分，这种对家庭生活方式实施居住性改善的消费动能将长期持续，成为房地产领域的消费性人口红利。

第六种是人才性的人口红利。

    近年来，全国各大中城市掀起了一波波的“人才大战”，显然，当单纯的人口数量红利下降的时候，各地都把希望寄托在了人口的品质提升上面，主要表现就是大力吸纳各类人才落户。有些城市甚至专门设定了人才住房政策，给予前来落户的人才以不同程度的住房优惠。这种人才的流入构成了当前城市竞争发展中的一种人才性的人口红利，人才也是人口，但这是含金量更高的人口群体，对于一个城市的发展具有更加重要的价值，因此成为城市间竞争的基础抓手。

从中国人口净增长的视角看，人口总量带来的红利正在弱化，甚至在一些城市已经消失，房地产已经无法依赖这样的人口红利继续发展，但是，全国城市的结构性分化现象日益凸显，未来大城市及都市圈的人口仍然有净增长的机会，仍然拥有人口净增长带来的人口红利；除此之外，城市内部大量而长期存在住房空间尺度提升的需求，还有日益增长的对于居住消费水平改善或升级的需求，更有大量人才带来的高品质的经济要素价值，这些也属于特殊的人口红利。面对这些特殊性的人口红利，房地产业须改变运营思维、渠道和商业模式，以新策略应对，充分对接和利用好这些多元化的人口红利，这样才能获得符合时代的新型价值增长机会以及相应的经济回报。

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