深圳工改房地产项目面临的三大挑战

（1）“真正的”整体改造产品打造

工业遗址改造，主要弊端或者瓶颈体现在改造只是停留在保留建筑的外部形态，进行内部空间的规划设计和改造上，以用来承接规划赋予其建筑的功能需求，在这种发展下，产业是被忽略的一方，改造只不过是停留在建筑形态上，只是承接功能的载体改造。

因此，在未来的工改方向上，应该要处理好产业发展和遗址保护以及功能承接三者之间的关系和融合，在这一目标下，改造就必须建立在摸清底数，充分调研上，充分理解产业的属性和建筑遗存的自身内涵后科学规划，做出真正的整体性产品改造。

（2）改造过程中品牌的打造

城市中被遗留下来的工业遗址在某种程度上代表着城市的文化属性，因此工造项目根据城市的经济结构和产业特点，在符合区位特性和发展需求的条件下，确定什么样的主题IP是很重要的。

IP的打造，往往要从城市文化、功能定位和感受趋势三个方向进行设计：这一主题的确定首先应该突出本城市的地域文化，改造最终想呈现的不是景观公园，而是一份浓缩的城市记忆，其次，在结合功能定位的基础上体现给人什么样的感受也是很重要的。

（3）盈利渠道的多元拓展

工业改造由于土地属性等的限制，开发商获取利益的方式往往只局限于通过出租获得租金实现项目收益。通常表现为在改造后载体中，进行企业、商业等的招商，从而获取项目销售利润或长期持有项目而取得的租金等收益。但是这种收益往往带有一定的局限性，并且只是收取租金，项目资金回流比较慢，因此拓展多种收益渠道是很重要的。

这一方式可以通过运营、资本运作或者投资实现。作为园区的运营商，在运营过程中不应该只停留在物业，而应该构建服务体系，为企业、商户等提供资金、人才、资源等多种渠道服务，而为企业提供增值服务所创造的价值，或许将超过租金收入，成为更重要的盈利来源。

从资本运作来看，在获取稳定租金和增值服务费后，运营方可以通过REITs形式打包出售资产以获取回笼资金，支持下一项目的开发收购，从而实现滚动式开发；另外，通过投资园区内部具有发展潜力的办公企业，也是获取收益的一大途径，将利益与企业捆绑，与企业共同成长，通过股权分红获取收益也是一种不错的选择。

（购房咨询请扫描二维码）

深圳一万间房源网提供各种特价工改房、旧改房、小产权房等房源信息和资讯，让您轻松实现买房梦想。始终致力于提供真实、可靠、优质的房源信息，打造专业的综合性房源信息咨询服务平台。