曝光！深圳又将迎来104个村、小区的拆迁！是你家即将暴富吗？

　　最近深圳楼市里最热闹的事情，莫过于传出万丰海岸城即将入市。

　　万丰海岸城能受到众多人的青睐，除了学校的加成，还有自身近百万㎡大体量的旧改，给区域带来环境配套的改善。

　　摊开深圳旧改版图，你会发现，像万丰海岸城这般大体量的旧改项目如雨后春笋一般不断涌现。

　　比如，占地3平方公里的华润金蚝小镇项目，2.3平方公里产业旧改新桥智创城。

　　大片区统筹将是未来趋势，广东安云更新律师事务所创始人耿延良认为，“项目实施必须有综合的手段，单一项目的更新改造逐步会向区域的大片区统筹改变。”

　　而对于买房人而言，如果跟着旧改规划买房，也许能为你接下来选房子，提供一条面向未来的参考路径。

　　一周两策，为旧改保驾护航

　　2020年，是深圳城市更新踏入第二个10年。

　　截至2020年12月31日，深圳已列入城市更新计划项目928个，拆除范围约74平方公里，相当于深圳可开发建设面积1023平方公里的7.23%。

　　其中，2020年深圳列入城市更新计划项目104个，拆除重建用地面积超1092万㎡。主要分布在龙岗、龙华、宝安、福田、南山。

　　以往是立项难、批复难，拆迁难。

　　但实际上，立项和批复率并不低。

　　合一统计的数据显示，通过城市更新专规批复项目542个，通过率58.4%，实施主体公示项目436个，实施率47.0%。

　　如今，最令人头疼的是拆迁难。

　　旧改涉及到三个角色：政府，开发商，村集体(个人)。政府通过旧改获得公共利益，带来环境改善，产业升级以及税收。开发商通过协议出让，拿到比市场价格要低的土地，获得可观收益。村集体(个人)，通过拆赔，获得巨额产权利益。

　　当三方利益达成一致时，项目才能顺利推进。

　　但在早期政策中，由于必须“双百”通过才能进行拆迁，部分人为谋取巨额利益成为“留守户”，导致项目迟迟不能动工。

　　罗湖木头龙旧改近10年，仍有4户拒签。庆幸的是，2019年8月，罗湖区城市更新和土地整备局针对木头龙小区旧改发布了政策补丁，剩余房屋列为零星征收急需项目。

　　“卡壳”10年的木头龙小区改造，得以迎来实质性进展。

　　事实上，近几年来，深圳旧改政策可谓频出。

　　2019年，深圳出台市级政策达26个，区级政策达25个，平均一周一策。

　　2020年，市级政策39个，区级政策66个，已达到一周两策。

　　以至于业内人士笑称，“深圳城市更新是近500多个政策管控900多个城市更新项目。”

　　在这些政策中，《深圳经济特区城市更新条例》的正式发布，将对深圳市城市更新行业产生较深远的影响：

　　破解城市更新“拆迁难”，旧住宅区和村改这两类更新项目援引“个别征收+行政诉讼”制度加强市场主体投资参与信心；

　　原来单一地块更新意愿需要达到双2/3，现在是双3/4，意愿征集的门槛提高；

　　旧住宅区的意愿征集降到了双95%，市场主体参与旧住宅区城市更新的意愿将有所收缩；

　　城市更新将从“政府引导”走向“政府统筹”，未来将着重强调公共利益优先；

　　确权前置，打击回迁房指标炒卖；

　　通过落实产业监管，衔接好城市更新产业升级；

　　楼市影响：或将加速住房供应，利好房企补货。

　　合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，“深圳城市更新已经进入到深水区的态势。为了有效的去引导这一个行业的这个发展，又要达到公共利益优先目标。那么就必然需要在项目申报审批的环节、规划方面的环节、产业发展和更新的环节里进行引导和指引。帮助市场主体解决在深水区里面遇到的一些问题和矛盾，使得项目能够有效实施。”

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