深圳：你所了解到的“房价上涨”或许只是人为编导的一出戏！

　　你所了解到的“房价上涨”或许只是人为编导的一出戏!——12月深圳热点楼盘房源报价数据观察表(采样时间12.14)

　　根据深房中协对热点楼盘房源报价的跟踪分析，随着政策观望调整期(据研究深圳楼市对于调控政策的调整观望期大致为3-4个月左右)的结束，热点楼盘的房源报价再度有集体抬头的迹象。

　　一、业主心态坚定，房源报价再现集体上调苗头

　　从观察表清晰可见，新政对于热点楼盘业主心态的影响并不如此前市场预期的那般剧烈，此前在8月份，虽然观察表中存在部分业主下调房源报价试探市场的行为，但随着市场逐步度过适应调整期后，房源报价下调的行为逐步减少(11月份观察表中环比10月下调房源报价的楼盘有3个，房源报价保持不变的有1个，但本月观察表中房源报价环比上月下调房源报价的楼盘仅剩1个)，显示出业主心态的坚定，即便在当下二手房成交量相对低位平稳的阶段，也依然维持报价上调的状态。

　　此外，随着观察表中部分热点楼盘成交量的陆续“破冰”(是否存在炒房群体“左右手交易”行为尚无法验证)，导致业主强硬的心态，通过房源报价的持续上调，不断地向社会传递和扩散(详见观察表)，需值得警惕。

　　(图表制作：深圳市房地产中介协会)

　　二、“房价上涨”背后存猫腻

　　(一)房源报价相比成交价，更容易被人为操控

　　事实上，成交价的变动受楼市调控政策、供需关系、宏观货币政策以及市场预期等综合因素的影响，市场规律在成交价的变动过程中，起到了主导作用。因而在楼市调控期间，成交量相对低位平稳的阶段，成交价的变化不大，波动范围也有限。但对于房源报价而言，由于业主调整房源报价较为随意，且不受上述因素的实质性限制，同时，房源报价持续性地集体上涨更容易被部分自媒体断章取义地摘取，形成市场氛围的传导效应。因此，现阶段房源报价对市场情绪的影响要比成交价更为直接与迅速。

　　(二)房源报价与成交价的概念被人为“混淆”

　　众所周知，深圳新房“打新潮”中的“价格倒挂”，本质上而言就是新房成交价(备案价格)与项目周边二手房房源报价之间存在较大的价差，才导致大伙如此“趋之若鹜”。

　　事实上，这种成交价与房源报价之间的巨大价差在我市二手房市场也同样存在。根据深房中协统计，全市范围二手房成交均价与房源平均报价之间的价差竟高达每平米两千多元!因此，只要消费者理性思考与观察下，便可发现这“价差”假象背后产生的原因。

　　可以说，房源报价与成交价两者概念有意或无意地被“混淆”，在相当大程度上而言，不仅误导了消费者，同时，还对我市的楼市调控一盘棋造成了极为负面的影响。对此，深房中协郑重提醒消费者应擦亮双眼，切勿被部分舆论宣扬的“深圳房价持续大涨”的言论所迷惑，在选房、看房的时候，要多比较，多观察，对所关注的楼盘房源，除了做相同片区类似房源的对比之外，还可以对其历史成交量与成交价格进行比对。

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