为什么说二线城市才是未来房企拿地的主战场

目前，我们国家的常住人口城市化率，已经达到了60.6%，城市化的速度降低，已经是社会的共识，但是未来一个较长的阶段，城市化还会继续上升。这在十月底，高层发布的一文里面，有充分的预判，也是给了大家一个信心：未来的房地产还可以搞，而且还是大有作为的。

在2019年棚改政策退坡以来，不少弱三线和四五线城市，房地产成交量急剧下滑，甚至呈现出量价齐跌的惨状。一些城市已经开始降价销售，但是降价只是能够一时解决问题，无法真正制造需求。与此同时，这些地方的土地供应泛滥，库存高企，对于不少房企来说拿地风险很大，即使零溢价拿地也不敢去了。因为拿错一块地，可能横盘个五年房价也涨不上去，无法解套。因此，为了控制拿地风险，越来越多的房企收紧了下沉三四线拿地的策略，纷纷回归一二线拿地。

一线城市普遍在限制人口规模，限地价限房价，还要限购。单宗土地不仅单价高，总价也高，而且每年新增供地面积也有限（广州除外），城市化率已经快达到顶峰，已经快触达房地产的天花板。对于想做规模的房企来讲，一线城市对销售额的贡献已经很低，比如很多房企的北京或者上海的城市公司，三年前的规模，可能比现在还大，这几年销售额不仅没上升，还在下降。在一线城市，能拿一块地，除了证明江湖地位，可能不会有其他更多的作用了。

二线城市已经成了头部房企（除碧桂园外）拿地的主战场，其次时三四线城市，因为三四线城市地价低，地货比高。而一线城市在头部房企土储的占比，已经很低了，甚至比不上三四线城市比重。二线城市大多具有良好的经济基础，区域的经济中心，或者是省会城市，对于周边的辐射带动作用很强，人口呈净流入状态，房地产发展的基础较好。因为总体的房价还要增长空间，在二线城市拿地，还能看一定的房价上涨预期，拿地决策失误的风险相对较低。最重要的是，大多二线城市还处于城市化进程的中期阶段，其远郊区和周边的卫星城市，每年的土地供应规模很大，还有不错的发展空间。在二线城市，想做规模，或者想做利润的房企，都有自己的发挥空间。

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