小产权房并不是一个法律概念，是社会中对部分在农村集体土地上建设的房屋，权利凭证由乡政府或村颁发的此类房屋的统称。种类分三种：第一种，村民自行筹资兴建的农民房，第二种，村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房，第三种，开发商出钱，村集体出地合作建设的楼盘。
一般情况下宅基地房屋只能转让使用权，不可买卖，同时，转让需满足一下四点：
一、需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；
二、转让人与受让人同为本村村民；
三、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；
四、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。另外，转让人户口应该已迁出本村或者属于“一户多宅或多房”。
一般情况下小产权房买卖合同有效情况：
一、本集体组织成员之间买卖小产权房；
二、将房屋出售给本乡镇以外的人员，取得有关组织和部门的批准。
而深圳早已经将所有农村集体土地国有化了，法理来说不存在小产权房，只存在历史遗留，因此情况更为复杂。
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