房地产税系列2：讨论了11年，房地产税还有什么是你不知道？

最近房地产税的各种分析霸占了各大媒体平台的头发。

一万间平台公众号也发布过分析房地产税的文章：

房地产税出台，除了让你房子烫手，还让你生孩子？

上一篇文章我们着重说明了房地产税从目的、影响、以及预测了房地产税出台的模式。

在写完这篇文章后，对比各大平台的分析，一万间平台发现，对于房地产税，我们都忽略了一些问题。

观点1：房地产税的影响

或许没有你想象的那么大

房地产税很多人认为的楼市终极武器，但是一万间平台告你，房地产税的影响，或许没有你想象的那么大。

其实房地产税的重点是持有税，目的是打击持有多套房产，调节贫富差距。

房地产税的实施方案和试点城市官方尚未共公布，但是按照以往经验，如果在房地产税征收过程中，雷声大，雨点小，税收力度太小的话，将会对楼市的调控作用不大。

房地产税更多地调控的是预期，如果预期没有被调控下来的话。甚至会有部分投资者生出侥幸心理，觉得这个“楼市终极武器”不过如此，将会重拾楼市信心，进入新一轮的投机。

当然，这样的情况也会让现在冰冷的楼市，迅速升温回暖。毕竟利空出尽的道理大家都懂的。

房地产税之前在重庆、上海试点，最终失败，大部分原因也是因为“雷声大，雨点小”。

2011年，上海、重庆两地试点对个人住房征收“房产税”。

上海模式以多套房为主要征收对象，征收的是本地居民家庭二套及以上的房产，以及外地居民家庭在沪购买的首套房屋，且设有每人60平的免征面积；

重庆则以高端豪宅为重点征收对象，直接是对豪宅以及无户籍、无工作、无社保人员征收房产税。
其中，上海在征收房产税时，采用的税率为0.4%、0.6%两档税率，

而重庆在征收房产税时采用的税率为0.5%、1%、1.2%三档税率。

我们来分析一下，为什么说重庆、上海的房地产税是失败的？

1上海

上海本地居民家庭第一套房子是免征税的，征税起点是从第二套开始算。

如果购置第二套及以上住房，就要将家庭的全部房产面积合并计算，人均不超过60平方米属于免税住房面积，超过部分就要按办法规定计算征收房产税。

以一家四口为单位，首套房产不用交房产税。

如果购置第二套，两套房的总面积在240方以内，房产税不用交，但是超出这个面积，就得交税了。

按家庭算：一家3口180方，4个人160方，二孩加二老、外加两年轻人可以拥有总面积360方的房产……

从这个征收的标准来看，基本超过了一般家庭的住房需求。

即使要交税，，对于这样的家庭，这点税收也属于毛毛雨。

上海房产税计算公式是：应缴税面积X0.6%X（房屋市场交易价X70%），

假设当前上海房屋市场交易价是65000元/平，上海一个三口之家，住200平的房子，只需缴纳20平的房地产税，20X0.6%X（65000X70%）=5460元。

上海试行房产税后，一万间特意查找了上海房价十年价格走势，发现上海试行十年，房价反倒涨了138%。

虽然说影响房价的因素很多，但是也可以基本看出，上海试点10年，对楼市调控力度很弱！

2重庆

重庆的房地产税简单很多，就是对豪宅出手，普通住宅不征税，甚至非本地户籍的首套都免征。

这样对以刚需为购买主力，普通住宅为主流产品的房地产市场来说，真的是隔靴挠痒。

重庆房地产征税的十年间，重庆新房建面均价从6657元/㎡涨到了11596元/㎡，差不多涨了一倍。

下面是重庆一个新区10年房价走势图，10年上涨了108%。

由此可见，重庆的房产税对抑制房价上涨也收效甚微。

观点2：房地产税不会一次定型

会不断地有补充细则

10年前上海、重庆已经搞过试点，现在又搞，说明国家层面是非常重视房地产税的。

在国外很多城市中，房地产税（有些称为“不动产税”、“物业税”、“房产税”等等）占据当地政府税收总额的一半以上。

所以，房地产税如果全面推行，将会是国民经济结构的一个重大调整。

当然在全面实施之前，试点城市的房地产税政策不会一次定型，将会有不断的补充细则出台。

5年试点时间，伴随着这些细则出台，将会对试点城市的楼市造成一定的震荡。

一万间平台认为，需要细则补充的多在存量房征收方式和“豪宅”界定的征收方式。

相对于税率，这个两个方面的变动和争议更多。

存量房征收方面，一万间平台觉得“以租抵税”的很可能在后期推出会调整。

比如：手上有多套房的业主，按照拟定的房地产税需要缴纳2万，但是把手上的房子出租，只需缴纳1万甚至更低的税费。

这样大量的住房流入租赁市场，租金相对也会平稳或者微降。对于地方来说(特别是一线城市），能解决大量人口的居住问题。

租赁市场的繁荣，商品房的需求则会下降，更加利于房价平稳。

房地产税征收，目前仍然存在很多不确定性，需要较长时间验证其合理性和合法性，我们也希望在全面推行房地产税时，能总结出一套完善的流程和经验推广。

国外房地产税

给我们参考的意义

在我们的探索阶段，各国的房地产税制度，很值得我们探究。

部分国家房地产税体系

我们分析了英、美、日、德四国的房地产税体系，各国之间房征收方式不尽相同。

我们发现德国有一个投机税（Spekulationssteuer）很值得我们参考。

即在短期内，通过贩卖资产，如房屋或土地，获得收益所需要缴纳的税。

投机税属于累进税，因此没有固定的税率，而是会根据每个纳税人的情况分别计算，税率从14%到45%不等。

一万间平台认为，这个投机税非常值得我们参考，因为中国楼市，投机风气还是有点严重的，“房住不炒”喊了多年，还没能能全面抑制楼市投机行为。

下面是一万间整理的各国房地产税体系，供大家参考！

德国

德国房地产税征收以不动产交易税为主，交易环节税负重，持有环节税负轻，抑制房地产投机效果明显。

德国在房产交易中的课税比例主要是：

但是在这些情况下，德国房产税有优惠政策：

1，德国对自住的第一套住宅不需缴纳房产税，只是对房基地征收土地税。

2，设有10年的投机期限，房屋使用10年以上，则转卖时不需要缴纳盈利税。

3，若转卖价低于原购价格，则房主不需要缴纳所得税。

此外还有一个投机税（Spekulationssteuer），是德国房产税系统中最重要的一个课税项目，是指在短期内，通过贩卖资产，如房屋或土地，获得收益所需要缴纳的税。

投机税属于累进税，因此没有固定的税率，而是会根据每个纳税人的情况分别计算，税率从14%到45%不等。

因为德国是联邦制国家，因此各州政府可以根据本地经济情况和房价地价来自己确定当地的税收率，所以各地差别很大。

最近5年，德国房地产在国际投资集团以及移民大批涌入的前提下，出现购房热潮，导致平稳了20多年的房价飙升。

但从国际上看，德国整体的房价仍然处于低位。

英国

英国会根据价值将房屋划分分为A-H八个等级。

2018年英格兰与威尔士A-I等级房屋分别占比24%、20%、22%、15%、10%、5%、4%、1%与0%，税率以D级住宅为基准，实行定额税收，税额累进。

由各地区政府根据当年财政预算的支出缺口决定该地区D级住宅的课税额，有效平衡了财政需求与纳税人之间的税负关系。

现今英国住房财产税是地方政府的重要税收的收入来源，主要用于英国地方政府的公共事业开支。

据英国统计局统计，2020财年，英格兰市政税合计征收322亿英镑，占地方政府全部财政收入的29%。

美国

美国房地产税征收范围比较广泛，几乎所有的房子都需要缴纳房地产税。

不同州的税率不同，大约在0.27%-2.35%，主要由房贷利息、保险费用和地税组成。

税基是由房屋的评估值决定的，政府会定期估计房屋的市场公平价格。

在税率不变的情况下，房屋的估值越高，则需要缴纳的税收就越多。

美国房地产税近似等价于财产税，重在补充地方政府税源，财力越弱地区对房地产税依赖越强，调节房地产市场、经济等领域的作用有限。

日本

日日本房产税有两大特点：

1.房地产税属于地方税种，地方拥有自治立法权

日本房地产税分为取得类、保有类和转让类三种，涉及买卖和持有两大环节，以地方政府为征收主体。

2.房地产税主要用于地方民生，家庭税负不高

房地产相关税收主要为地方的发展服务，民生费、教育费、公债费以及土木费是日本地方政府财政支出的四个主要领域，四者合计占比约65%。

日本保有类房地产税中最重要的当属固定资产税，但其带来的税收负担并不大，占国民所得的2%-2.5%，且近年来有继续下降的趋势。

下面的图表就是日本持有房产所要缴纳的完整的税务图，大家可以参考一下。

近年来，日本在海外置业市场中愈趋火热，在2019年第三季度置业目的地报告中显示，日本已经超越泰国，成为用户最喜爱的海外房产投资国。

最后

关于房地产税，我们大可不必那么紧张，毕竟房地产税大致上还是会“保护刚需”，因为“共同富裕”是主要目的。

房地产税真正起作用的是在调控需求侧对于房价的预期，在实际征收层面带来的影响事实上被很多媒体夸大了。

从我国试点及国外实践来看，房地产价格走势最终的决定因素还是由供给与需求、金融流动性的充裕与短缺所决定的，不信看看近期的海外各国房价暴涨就知道了。

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