深度解读！深圳禁炒回迁房、安置房新政的影响......
来源：一万间公众号作者：一万间更新时间：2021-08-23 09:35
这两天，深圳又双叒叕出新政了，还事关小产权、回迁房、安置房！这类住宅虽然不是官方承认的合法住宅，但现实还是有巨大的购买人群，其中的利益关系也非常复杂。一万间平台也赶紧整理分析了新政文件，看看这对深圳的有什么影响。近日，各大平台流出深圳市住建局和深圳市规划自然管理局发布一则《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》。（目前未能从官方任何网站上查到相关文件）1、社区股份合作公司不得为交易材料加盖公章或者出具相关证明；公证机构、律师事务所不得为违规交易行为提供公证或者见证服务；
2、通知发布起，更新项目、土整项目需核实确认物业权利人，防范更新项目、土整项目进行回迁房、安置房炒作；
3、将对违规发布违法建筑交易相关信息的中介机构、从业人员、网站、公众号等进行查处；
4、严禁信贷资金买卖小产权房、回迁房等住宅类历史违建。
特别注意的一点是，《通知》中除了进一步加大对小产权房的打击外，对回迁房、拆迁安置房炒作也进行了要求，特别提到：1、城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案；2、除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。 针对这次政策，一万间平台特意咨询了业内资深的人士方总。方总表示，这两天暂时未对市场有影响，市场还算活跃。因为新房、二手房有各种政策限制，很多人只能选择这类型物业，这是没有办法的事情。但是也担心日后政策出台后购买客户不能备案，回头找他们算账。1，农民房目前市场上已经基本停止交易了，这次政策回迁房（指标房）也严禁交易，如果严格按照此次政策“核实原物业权利人”执行，那么按照现在旧改比较普遍的1:1.2的拆赔比来说，这会让很多原物业权利人成为坐拥好几套甚至十几套房的“房爷”、“房婶”。2，增加深圳房子的空置率，回迁房不是短期能兑现的产品，要经历拆迁新建（5-8年）—选房办理房产证（2年）—二手房限售（5年）差不多12-15年，在这个过程中，房子的产权还是在原物业权利人手中，这对深圳政府以及广大缺房的深圳人民而言，不能不说是一种极大的资源浪费。3，对于部分没有购房资格的购房客本想通过回迁房入主深圳，现在只能回到深圳一手二手商住房购买流程之中去，必然是增加了买房周期（5年社保），付出的时间和资金的成本更高（5年后房价上升也必须要接受）。方总表示，除去部分投资客，回迁房大部分还是想要入住深圳的刚需购房者，他们想低成本上车深圳的“捷径”就堵死了。（一般回迁房是周边商品房住宅价格的4-7折）4，此次政策如果实行也将会影响旧改进度，因为很多小产权房已经被买卖流转过好几次了，如果要求“开展物业权利人核实，城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案”，这将使得旧改推进的时间成本和人力成本增加，并且会带来很多“签约纠纷”。同时如何核实与谁来核实，此次文件中并未有细则，这个如果认真执行下去需要庞大的人力财力，我们需要密切关注后续执行细则的公布。综合方总所说，一万间平台发现，此次政策文件对于对深圳房地产长期健康的发展来说，很具有前瞻性。此次出台的政策能抑制炒房客“钻限购的空子”，提前炒作房地产市场，代表了深圳政府对稳定房地产市场长期健康发展的决心和壮士断腕的勇气。但是对于旧改过程的参与方，如原物业权利人，深圳官方、开发商、购房者，目前看有一定的制约性。但是综合深圳历年的政策调控来说，政策的制约性也相对存在，不能避免的。小产权房是一直被紧严禁买卖的，特别在今年5月份开始，官方就再次重申了这一点。其实大部分来说，如果所在城中村没有拆迁旧改的话，可以不用担心，安心住着就是。如果是买了等拆迁换回迁房的，旧改已经进行到了一半的也不担心，因为已经跟开发商（主体）签订了拆迁补偿并备案了。文件也说了“除本通知发布前已公示的补偿安置协议外，与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。 ”要担心的是那些买了只是立项，但还没有审批、立项、确认主体的那些旧改项目里的回迁房。今年是深圳楼市自从“208二手房参考价”出台后，一蹶不振。
有兴趣的可以去一万间官网看看每日深圳楼市成交量的统计。无论是一手房还是二手房每天成交量都是在100套左右跳动。而上半年因为各种调控政策，市场买房热情有所下降，西部热门片区住宅新房开盘也少有“日光”的现象出行。另外二手房市场进入观望和冷静期，自“208二手房参考价”以来，从3月份开始，深圳的二手成交一直在探底，到6月份达到达最低，只有2575套。一万间平台在这里说到深圳楼市的市场情况，就是想表达：目前小产权、回迁房活跃的原因，是因为购房者对商品房市场没有信心。目前抑制小产权或者回迁物业，不能拯救房地产市场，也不能利好购房者，只是压制了更多的购买人群。而这部分被压抑的的购买人群，将会成为日后楼市反弹的重要推力。而方总这边也预计，深圳楼市的调控严厉期，预计最早会在今年年底结束，最晚也不会超过明年年中出现。毕竟目前深圳楼市进入冰冻期也不是所有利益方所乐见的，国家想要的是房地产市场处于平稳安静的发展状态。如果这个政策出台，会不会有补充细则出来，比如说核实确认物业权利人会不会只追溯到前三年，或者前五年，即你购买了小产权房有一定年限就可以获得拆迁补偿，毕竟原始权利人很难寻找了。
方总笑了一下说，那不是承认了购买了的小产房到一定年限就是合法的交易，这是不可能的~但是这份文件一流出就引出巨大反响，说明深圳关注小产权房的人太多太多了。如果这个政策文件实施的话，你觉得谁才是真正的受益者。欢迎评论区留言互动~
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