2020年深圳工改旧改城市更新《管理办法》重点解读（二）

《关于印发深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法的通知》（深府办规〔2020〕2号）

（三）关于工业生产配套设施用房销售对象——

“第10条工业生产配套设施宿舍的购买人应是经依规依法注册备案且在工业生产配套设施宿舍所属行政区内拥有工业生产楼宇不动产权证书的企业。其中，拥有厂房的，其总建筑面积不可小于1000平方米；拥有研发用房的，其总建筑面积不可小于300平方米。满足上述标准的购买人购买工业生产配套设施宿舍后，其拥有工业生产配套设施宿舍的总建筑面积不可超过该企业在工业生产配套设施宿舍所属行政区内拥有工业生产楼宇总建筑面积的30%。”购买人购买预售的工业生产楼宇，可凭该工业生产楼宇购买工业生产配套设施宿舍，但在办理工业生产配套设施宿舍不动产权备案时，该工业生产楼宇应已完成不动产登记。除工业生产配套设施宿舍之外的其他工业生产配套设施用房的购买人不适用本办法有关购买人的限制明文规定。”

解读：配套设施宿舍方面：进一步确立工业生产配套设施宿舍购买人的资质明文规定，并与拥有工业生产楼宇面积挂勾，从需求端指引供应端流向真实有需求的产业实体，避免产业用地“房地产化”。配套设施商业方面：依据2013年《深圳市工业生产楼宇出让管理办法（试行）实施细则》，工业生产楼宇配套设施的出让均需实行工业生产楼宇的出让，即企业购买。本办法确立除工业生产配套设施宿舍之外的其他工业生产配套设施用房购买人不受到限制，即配套设施商业及其他公共配套设施购买人不受到限制，意味着工业生产配套设施商业可由自然人进行购买，此举有可能指引企业在深标明文规定范围内配建更多比例的配套设施商业，后期再进行一定的商改居功能，用于缓解由于工业生产楼宇及配套设施宿舍受让限制而导致短时间内现金流回正难问题，或许能给予市场更多对于工改工项目的项目投资信心。

（四）关于预售、备案及二次出让限制——

“第十五条依照本办法明文规定出让的工业生产楼宇及配套设施用房，可依照法律、法规、规章的明文规定进行预售。第十六条依照本办法明文规定出让可以分割出让的工业生产楼宇及配套设施用房，可以按栋、层、套（间）进行备案。依照本办法明文规定，宗地内工业生产楼宇及配套设施用房不可出让或者仅能整体出让的，以栋为不动产单元进行不动产登记。依照明文规定可分割出让的工业生产楼宇，在本办法执行后出让（不含本办法执行前已经网签买卖合同的工业生产楼宇）的，自完成不动产转移备案之日起5年内不可出让，5年后依照有关明文规定实行。”

解读：允许预售、可以按栋、层、套（间）备案，有利于加快回笼资金，提高市场主体加入工业用地开发的项目投资热情；与此同时5年内不可出让的明文规定，降低了资产流动性，可在一定程度上起着抑制地产投机者的作用，“一升一降”组合拳让工业生产楼宇及配套设施用房回归自用需求，回归为实体产业服务的源点。

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