深圳公寓能买吗?有哪些分类及需要注意的地方?

　　今天来给深圳买公寓的客户们做个科普吧(为什么是深圳，因为一万间常年扎根深圳，其他地区也不是很了解)。

　　现在对于公寓最多的疑问有以下几点：

　　1、公寓能买吗?

　　2、买公寓要注意些什么?

　　3、为什么深圳的公寓好多都有各种各样的限制?

　　对于第一点只能说仁者见仁智者见智，目前深圳中心区的公寓销售情况还是挺好的，主要以投资客购买居多。不用名额、价格相对来说要低很多、租赁情况也很好、户型较小总价合适等优势对于投资客来说是值得的，同时高税费、高水电费、高物业费用、使用率偏低、难入学等情况也隔绝了大批的自住客户。就现在深圳的公寓市场来说涨幅还是很可观的，只是相对住宅来说涨的没有那么多。所以在有钱有名额的情况下当然还是首选住宅，但是名额受限的情况下深圳的公寓也是个不错的选择。

　　其次买公寓要注意什么?这个要结合第三点一起说。现在深圳市面上在售的打着公寓标签的项目很多，但是因为它们物业性质的差别，导致在购买条件、交易费用、物业费用、使用年限上都有很大的区别，所以需要注意的事项也有很大的区别。

　　目前深圳在售的公寓可以分为商务公寓、商办类公寓、宿舍类公寓、研发办公类公寓及大产权公寓。

深圳商务公寓库存量热力图

　　商务公寓

　　商务公寓是这五种产品里真正意义上的公寓，房产证上物业性质明确写着“商务公寓”，深圳部分区域商务公寓可以申请学位并积分入学，但是各区积分入学的标准每年都有变化，保障性并不高。而且目前商务公寓价格相较住宅来说也只是略低。其水电都是商业用水水电标准，物业费也会高于同品质住宅的费用。

　　商办类公寓

　　商办公寓实际是商业、办公类产品改成公寓，因为其产品类型不是公寓所以仅有居住功能不享受积分入学。之前此类产品多为擦边球存在，但最新的政策此类产品正在逐步被政府承认。例如双子湾、招商中环红玺都是这类产品。

　　宿舍类公寓

　　宿舍类公寓就是工改工的宿舍产品，土地性质一般是产业用地，物业性质则是配套宿舍，需要明确只能以企业名义购买，且除了正常税费还有房产税每年都需要缴纳。宿舍类公寓产品一般户型较小，以单间或一房为主，但是可以正常居住生活且价格较之住宅有很大的优势。例如南山华联城市中心、天安云谷的宿舍公寓等都是这类产品。

　　研发办公类公寓

　　很多销售喜欢把研发办公类公寓和宿舍类公寓混为一谈，实际两者有本质上的区别。虽然研发办公类公寓的购买条件及税费和宿舍类产品一样，但是研发办公类公寓式产业研发用房改的公寓，这类物业是只能用于产业研发生产的，政府是不允许居住生活的，但是有许多开发商还是改成公寓对外销售。现在市面上产业园区的4.5米及以上层高的基本都是产业研发办公类公寓，产品一般做复式户型增加使用率，后续居住是可能会被查的，看房时会要求不能拍照等。例如恒大时尚慧谷、启迪协信智慧园的部分产品都是这类产品。

　　大产权公寓

　　还有一类大产权公寓，实际上就是工改工的小产权公寓，其具体的性质也是属于宿舍类公寓或者研发办公类公寓。只是无独立的小红本，多户或者整栋或者整个园区统一一本证，项目价格基本和小产权价格相近。交易方式目前市面上多为转让使用权、租赁、合作建房和股权转让的形式，每种方式各有利弊。例如之前火爆市场的恒某的公寓，某泰的公寓都是这类产品。

　　最后来对比一下各种类型物业的优劣势

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