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工改房地产用地拿地会有哪些规则(二)

来源:网络作者:admin更新时间:2020-09-21 14:24

近年来,国家对土地的调控力度不断加码,开发商拿地门槛进一步提高。无奈之下,许多开发商开始把目光投向工业用地,也有很多读者希望了解工业用地的基本规则。2014年,国土资源部印发的《关于推进土地节约集约利用的指导意见》规定:“实行新增工业用地弹性出让年期制,重点推行工业用地长期租赁”。政府鼓励地方政府实行国有土地租赁方式有偿使用,依法办理租赁国有建设用地使用权登记。经出租人同意,承租土地使用权可转租、转让或抵押。租赁期限届满,承租人享有优先承租权。租赁期限不得超过二十年。

工改房地产用地拿地会有哪些规则(二)

对于工业用地先租赁再转让的,先签订不高于6年的租赁合同和用地履约协议,每年租金按不低于出让年期50年地价的2%确定,租赁期满达到约定条件的,签订剩余年限土地出让合同,将租赁土地转为出让。出让工业用地时,根据生产经营需求,选择20、30或50年任一种使用年限签订土地出让合同,具体以各省实际情况为主,比如北京、上海、广东、河南等地,新增工业用地年限原则上都不超过20年。地价款按成交价结合相应年限系数计算确定,20年地价系数为0.5,30年为0.6。土地出让合同约定的使用期限届满,土地使用权人可在交付土地之日起50年年限内申请续期使用,重签合同。


建厂房、盖工厂......总之,这片地暂时就归你用了。但如果你还打算在土地上做些文章,比如把廉价的工业用地转为高贵的商业用地,甚至是住宅用地......嘿嘿,恐怕你想多了。当然,如果你各方面的关系都足够“硬”,那另当别论。工业用地转商用,一般的流程是这样的:先写个变更用途的申请,然后报送到土地局,逐级上报到主管土地规划的副市长签字,然后拿着批复到规划部门办理规划变更,最后再和土地局重新签定土地出让合同或者变更土地合同,然后补交土地出让金。但是现在变更土地用途没有特别充分的理由,一般是批不下来的。因为国家现在对于城市规划管理的非常严,如果不合规定变性了,到时候规划审查的时候,所有签字的人都得受牵连,所以他们一般不会冒这个风险。如果非要变性,最有可能的结局就是由政府收回土地使用权,变更土地规划用途重新挂牌出让,再将一定比例的出让金返还给原企业。


此外,在个别省份还可以有一种情况:把工业用地转成创新型产业用地。从目前来看,这种模式在理论上有一定的可行性,但创新型产业用地对产业的要求很高,不是随便编故事就能糊弄过去的,如果开发商想走这条路子,必须要联合有产业资源的优质企业一起来做。当然,工业用地上是可以建员工宿舍的。如果是为了方便职工上下班,在工业用地内建设的宿舍楼,这样的宿舍属于工业用地的生活服务设施;按照国土资源部《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》(即24号文),在供地文件和用地合中,应明确约定行政办公及生活服务设施用地所占比重,不得超过工业项目总用地面积的7%。一般情况下,只要比例不超标,获得国土局和规划局的批准即可,建宿舍不需要在工业用地以外单独供地。但是有一点要注意,因为土地性质为工业用地,不能建造成套住宅,所以建设的宿舍是拿不到土地证和房产证的,也不能对外销售。


顺便说一下,如果是在工业用地之外成片建设宿舍区,则要按照三类居住用地的有关标准进行规划建设,这种在申报宿舍用地策略的时候可是要考虑被驳回的可能。

工改房地产用地拿地会有哪些规则(二)

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平湖·麒麟轩项目是一个4栋带园林的小区,其中两栋是商业,一栋写字楼,目前对外的是4栋的配套宿舍楼,属于原始住宅的结构户型,46-95㎡的1-3房。并且每户都有阳台和有燃气管道,无论是投资自住都是非常适合的。

2020-07-28 了解更多 >

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