佳兆业未来时代大厦
- 1室、2室 | 40-61平米
- 深圳市龙岗区龙城街道如意路与大运路交汇处西北侧
相信大家都听过“工改”这个词,但“工改”究竟为何物却不清楚。今天玉米来和大家探讨一下什么是“工改”?深圳工改是指拆除旧的产业用房,盖新的产业用房。就用地性质而言,工改项目一般分为M0和M1两种类型。M0用地为新型产业用地,融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务活动的用地。这里需要重点提醒的是,无污染是M0用地区别M1用地的主要因素。而M1用地为以生产制造为主的传统工业用地,这种用地有可能造成污染,因此政策规定对周边居住、公共环境有影响或污染的M1工业用地不得建设小型商业、宿舍等。值得一提的是,M0容积率上限为6.0,M1仅为4.0。
这里不得不和大家普及一下容积率的概念,对于购房来说也是一个很重要的参考因素。容积率一般是由政府规定的,容积率=地上总建筑面积/净用地面积。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,在建筑层数相同的情况下,容积率越小,居住密度越小,相对舒服。容积率越大则相反。住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。尽管M0用地各方面优于M1用地,但是由于容积率上限较大,一些开发商也许为地尽其用,摒弃居住舒适度,此时购房就必须慎重。了解“工改”为何物之后,那么它和传统写字楼、公寓有何区别?
工改VS写字楼,可以说是全面处于劣势,最主要体现在购买主体,税费及面积差异。写字楼的购买主体不受限制,可以是个人,也可以是企业;然而,工改项目则规定必须是企业购买,也就是说,如果客户个人想要购买工改项目的房产,是不具备资格的。怎么解决呢?只能注册一个企业,然后才能购买,增加了购房的成本、时间以及精力。因此,工改项目大多数会提供一站式服务,为客户代注册企业,尽可能减去客户的烦恼。其次来说说税费差异,购买工改项目的房产后,需缴纳持有税费——房产税以及土地增值税等。无论是自用还是出租,持有工改项目都是需要交纳房产税和土地使用税的,不同的是,出租用途还需交纳营业税及附加、印花税以及企业所得税。
相信大家也看出来了,区别依旧体现在购买主体,税费及面积差异。工改项目购买的主体只能是企业(排除极少数能与政府公关的客户),税费在写字楼对比部分已经做讲解了。最后是面积差异,M0用地前提下,除阳台以外套间式宿舍不得超过70㎡,占比不超过30%;单间式宿舍不得超过35㎡,面积之小可见一斑。除此之外,房贷的审批速度也比较慢,转让更加困难。
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