旧村改造旧改房地产项目痛点

旧村改造痛点在于周期长、手续繁、拆迁难、运营艰

旧村改造是个复杂的系统工程，参与的开发企业会面临很大挑战。一般来说，会有开发周期长、行政手续繁、拆迁阻碍大、运营风险大等四大痛点。

首先，旧村改造开发环节是非常长的，涉及三大环节：一级开发（土地整理）、二级开发，存量物业运营；各个环节要求改造主体要有强大的综合开发能力。

第二，由于提倡片区改造，当下的城市更新不单单是旧村改造单一范畴了。除了农村集体，片区中还涉及了国有旧厂以及城镇居民等产权主体，政策体系相互交汇、纷繁复杂、流程手续也将愈加繁杂。

第三，旧村改造最困难的工作，仍然是拆迁阻碍——也就是俗称的“钉子户”问题。根本原因在于，村民对其世居祖屋拆建叠加了相当大的经济利益诉求，不仅仅是简单的建筑物赔偿。再者、拆赔谈判过程中，合法权属证明缺失、加建抢建骗赔偿、违建物业、乃至是家产继承与切分等等问题，都会纷纷涌现。这些问题单独来讲不难突破，但是集体涌现，来回拉锯，处理不好，就会将这些同意拆迁的居民推向“钉子户”的深渊。如何组织、梳理这些关系，有效地推进拆迁工作，一直是村旧改工作的核心难点。

第四，在现行控规法则和城市更新“拆一赔一”原则下，势必会向市场释放大量的商办物业。追根溯源，基本是两方面的原因。一方面，政府期待通过旧村改造实现片区的“产业升级”，将原有的村零售商铺升级为现代化的产城体系；另一方面，村集体经济组织一般经营水平有限，只好将复建后的商办物业交由操刀企业来运营。当其时，如果复建区商办物业叠加融资区商办物业一起面市，同质化竞争将在所难免。所以，在村旧改工作前期，如果能将企业前端的片区规划与产品设计、中端的节奏把控以及后端的商业运营预先铺排、串联好，将大大降低企业后期销售与运营的困难。

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