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旧村改造旧改房地产项目痛点

来源:网络作者:admin更新时间:2020-09-15 15:22

旧村改造痛点在于周期长、手续繁、拆迁难、运营艰

旧村改造是个复杂的系统工程,参与的开发企业会面临很大挑战。一般来说,会有开发周期长、行政手续繁、拆迁阻碍大、运营风险大等四大痛点。

首先,旧村改造开发环节是非常长的,涉及三大环节:一级开发(土地整理)、二级开发,存量物业运营;各个环节要求改造主体要有强大的综合开发能力。

旧村改造旧改房地产项目痛点

第二,由于提倡片区改造,当下的城市更新不单单是旧村改造单一范畴了。除了农村集体,片区中还涉及了国有旧厂以及城镇居民等产权主体,政策体系相互交汇、纷繁复杂、流程手续也将愈加繁杂。

第三,旧村改造最困难的工作,仍然是拆迁阻碍——也就是俗称的“钉子户”问题。根本原因在于,村民对其世居祖屋拆建叠加了相当大的经济利益诉求,不仅仅是简单的建筑物赔偿。再者、拆赔谈判过程中,合法权属证明缺失、加建抢建骗赔偿、违建物业、乃至是家产继承与切分等等问题,都会纷纷涌现。这些问题单独来讲不难突破,但是集体涌现,来回拉锯,处理不好,就会将这些同意拆迁的居民推向“钉子户”的深渊。如何组织、梳理这些关系,有效地推进拆迁工作,一直是村旧改工作的核心难点。

第四,在现行控规法则和城市更新“拆一赔一”原则下,势必会向市场释放大量的商办物业。追根溯源,基本是两方面的原因。一方面,政府期待通过旧村改造实现片区的“产业升级”,将原有的村零售商铺升级为现代化的产城体系;另一方面,村集体经济组织一般经营水平有限,只好将复建后的商办物业交由操刀企业来运营。当其时,如果复建区商办物业叠加融资区商办物业一起面市,同质化竞争将在所难免。所以,在村旧改工作前期,如果能将企业前端的片区规划与产品设计、中端的节奏把控以及后端的商业运营预先铺排、串联好,将大大降低企业后期销售与运营的困难。

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