旧改房地产项目的本质在于三方博弈

旧村改造并非是简单的土地原有建筑物拆建过程，而是政府、企业、村民三方围绕村集体土地转国有建设用地，以及其上的物业拆建所进行的一场博弈过程。在这个过程中，三方有以下基本利益诉求：对于地方政府来说，最直接的收益是开发相关的财税收入以及城市界面的提质；对于开发企业，主要获得商品房的销售收益；对于村集体来说，可见的收益是复建的崭新商品房、拆迁补偿费用以及上涨可期的商办物业持有收益。

同时，在这个过程中三方也付出的相应的代价。由于政府将部分一级开发工作交予了开发企业，因此向开发企业让渡一定的地价以保证企业的积极性；与此同时，规划跟住建部门需要提供实施方案的政务服务与技术支持；开发企业铺排了一二级开发所需的人力、物力，并承担相应的市场风险；最后，村集体让渡了原有的物业与世居土地所有权，在漫长的拆迁周期内追求自身利益保值增值，与政府和开发企业相爱相杀。

粗略来看，这个模型很稳固，责权明确，三方也有相近的工作目标。但是，其中一些潜在问题也不可忽视。

首先，真实世界中，三方的出发点并不完全一致。村企两方的需求都是自身利益的最大化，政府则站在公平公正的立场进行市场监管。村集体期望收益的下限是新建的居所与商办物业价值不减损，上限则是收益越高越好；企业渴求的是促成旧改目标完成的一切因素——更简便快捷的流程申请、更切实可行的拆建方案、更团结友善的村集体、更低的土地成本、以及更高的融资建面。

其次，三方的实际投入产出并不能完全匹配。当前广州市进行的旧村全面改造工作，基本是以政府引导下用“成本控制法”的思路进行的——即各项成本罗列清晰并且建立了相当严厉的资金管控体系。操刀企业只需负责执行，收益并无区别。这样的基本工作思路虽然稳健有序，但为企业和村集体提供的市场空间过于狭隘，致使村企两方旧改工作积极性很难提高。企业的普遍反响是“实际成本超出预期”；而村民来的反响则是类似“补偿标准过低”，以及“村集体代表勾结腐败、贱卖村屋”。

所以，三方博弈就如同三个和尚挑水喝，能否在博弈中找到各方预期经济收益的平衡点，齐心协力，共同进退，决定了村旧改的成败。

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