旧改房地产项目到底能带来什么经济效益？

从现有项目来看，资金来源仍是重要制约；资本金、财政资金占比较高，杠杆撬动能力偏弱。社会资金参与旧改项目积极性相对较低，主要和旧改项目投资收益较低、经营现金流偏弱有关。旧改项目具有较强的公益性，社会资金的参与积极性相对较低。比如PPP管理库9000多个项目中，老旧小区改造项目仅有6个，支付方式也以政府付费为主，项目自身的经营现金流较弱。在专项债旧改项目中，部分项目主要依靠土地出让收入（即政府性基金）来偿还债务。

多数项目计划通过配套商业租赁、车位出租、广告投放等经营性收入，来获得收入现金流；实际收益情况，或有待观察。从2020年专项债旧改项目的收入来源看，大多数项目采取了车位出租、广告投放和商业物业租赁等方式获得预期收益，占项目总数的比重分别达到78.9%、65.8%和52.6%。近一半的项目，计划通过这三项获得90%以上的预期收益。此外，还有项目计划通过物业费、充电桩、垃圾和污水处理等方式获得收益。考虑到流量收费存在不确定性，项目实际收益情况或有待观察。

根据规划，2020年旧改投资规模或超1500亿，长期的潜在规模可能在万亿元量级。2020年，全国计划改造城镇老旧小区3.9万个、涉及居民近700万户，较2019年（1.9万个小区、352万户）翻番。若以官方报道中的数据估算，2020年旧改可能最高拉动相关投资6000多亿元[4]；公布2020年旧改投资规划的省市中，户均改造成本最高在1.3-4万元/户、加权平均约2.4万元/户，对应全国旧改投资或超1500亿元。

中西部地区旧改计划规模较大、开工率较低；其中，四川、两湖、东北等地区剩余开工规模较大，后续值得关注。2020年旧改计划规模，中、西部均超过200万户，规模较大。但从开工率来看，中西部则明显落后于东部地区。分省来看，河南、山东、四川等人口大省，旧改规模较大。其中，山东、河南的开工率均超过80%，高于全国总体水平；而四川、两湖、东北等地区，仍有较大规模的旧改项目尚未开工。后续伴随这些“后进”省份旧改项目的加快开工，规模或将明显上量。

旧改项目涉及的水电气设施、建材等基础类需求，或将直接受益；安装电梯、更新家电等改善型需求也可能受到提振。旧改内容按照基础类—完善类—提升类递进，按照“保基本”的原则，政策重点支持基础类改造内容。随着旧改的加快推进，基础类的水电气设施及部分建材等，完善类的电梯、充电桩等，或受到一定提振；部分老房翻新、家电更新需求等，可能随之释放。长期来看，旧改提升小区公共服务水平，第三方参与企业可能分享长期收益，也值得关注。

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