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旧改房地产项目到底能带来什么经济效益?

来源:网络作者:admin更新时间:2020-09-11 14:26

从现有项目来看,资金来源仍是重要制约;资本金、财政资金占比较高,杠杆撬动能力偏弱。社会资金参与旧改项目积极性相对较低,主要和旧改项目投资收益较低、经营现金流偏弱有关。旧改项目具有较强的公益性,社会资金的参与积极性相对较低。比如PPP管理库9000多个项目中,老旧小区改造项目仅有6个,支付方式也以政府付费为主,项目自身的经营现金流较弱。在专项债旧改项目中,部分项目主要依靠土地出让收入(即政府性基金)来偿还债务。

旧改房地产项目到底能带来什么经济效益?

多数项目计划通过配套商业租赁、车位出租、广告投放等经营性收入,来获得收入现金流;实际收益情况,或有待观察。从2020年专项债旧改项目的收入来源看,大多数项目采取了车位出租、广告投放和商业物业租赁等方式获得预期收益,占项目总数的比重分别达到78.9%、65.8%和52.6%。近一半的项目,计划通过这三项获得90%以上的预期收益。此外,还有项目计划通过物业费、充电桩、垃圾和污水处理等方式获得收益。考虑到流量收费存在不确定性,项目实际收益情况或有待观察。


根据规划,2020年旧改投资规模或超1500亿,长期的潜在规模可能在万亿元量级。2020年,全国计划改造城镇老旧小区3.9万个、涉及居民近700万户,较2019年(1.9万个小区、352万户)翻番。若以官方报道中的数据估算,2020年旧改可能最高拉动相关投资6000多亿元[4];公布2020年旧改投资规划的省市中,户均改造成本最高在1.3-4万元/户、加权平均约2.4万元/户,对应全国旧改投资或超1500亿元。


中西部地区旧改计划规模较大、开工率较低;其中,四川、两湖、东北等地区剩余开工规模较大,后续值得关注。2020年旧改计划规模,中、西部均超过200万户,规模较大。但从开工率来看,中西部则明显落后于东部地区。分省来看,河南、山东、四川等人口大省,旧改规模较大。其中,山东、河南的开工率均超过80%,高于全国总体水平;而四川、两湖、东北等地区,仍有较大规模的旧改项目尚未开工。后续伴随这些“后进”省份旧改项目的加快开工,规模或将明显上量。


旧改项目涉及的水电气设施、建材等基础类需求,或将直接受益;安装电梯、更新家电等改善型需求也可能受到提振。旧改内容按照基础类—完善类—提升类递进,按照“保基本”的原则,政策重点支持基础类改造内容。随着旧改的加快推进,基础类的水电气设施及部分建材等,完善类的电梯、充电桩等,或受到一定提振;部分老房翻新、家电更新需求等,可能随之释放。长期来看,旧改提升小区公共服务水平,第三方参与企业可能分享长期收益,也值得关注。

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平湖·麒麟轩项目是一个4栋带园林的小区,其中两栋是商业,一栋写字楼,目前对外的是4栋的配套宿舍楼,属于原始住宅的结构户型,46-95㎡的1-3房。并且每户都有阳台和有燃气管道,无论是投资自住都是非常适合的。

2020-07-28 了解更多 >

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