旧改回迁房的风险，拆迁机遇与利弊

楼市调控后，越来越多没有名额，首付和税费提高。近期经常有网友问，回迁房怎么样，交易有什么风险？ 没名额能不能买？其实早在2017年就有关注，当时最早是平湖特别是不要名额回迁指标，被投资炒高，典型白石洲由去年中的5万多，现在是8万多，只看到收益，但这其中的交易流程、风险，并不了解。

回迁房本身是小众需求，随着可供开发空地越来越少，旧改拆迁就有补偿，回迁早期更是村民和自己朋友消化，随着深圳买房需求多，一共200万套不到的住宅商品房，却有2000万居住群体。加上7.15新政，限购、限贷的门槛持续提高，回迁房有差价空间，促使相当一部分群体转而关注了回迁房，特别是外地的一些群体。回迁房其实是一纺统称，由来是拆迁补偿的房子，但是不同阶段，风险和价格也不同。回迁房的房产证：市场商品房，该业主通过市场拆迁补偿取得该商品房。交房办证后跟商品房一样是红本商品房，只是一个是通过跟开发商买过来的，一个是通过拆迁补偿来的。办证出来后，就是红本商品房，可以正常出售。

为什么有人买回迁房？利润差、指标房还不要名额。但是，回迁房都要全款买，不能贷款和杠杆，适合有钱、有资金。而刚需首套，有3成名额，肯定优先买住宅商品房，本身钱不多，能贷款30年就贷款。回迁房的两种类型：（1）回迁指标：拆迁阶段，买的是补偿给回迁户的指标（不要名额），等建好才有房。（2）集体分配回迁房：分配给集体，交房办证前还能更名（要名额，比如豪方天际）。

指标房注意风险，最怕钉子户，签约不下去；还有开发商破产，烂尾。所以要关注：1、有没有立项，签约进度、权属人有多少，钉子户；2、开发商资金实力、品牌，有没有旧改案例；指标房，其实最担心是进度，也就是拆迁周期。

目前市场上主要有两种回迁，都是要全款！一种就是拆迁指标，不要名额的，越前期价格越便宜，签约刚开始最便宜，越到后期价格越贵。另一种就是集体分配的回迁房，办证前能更名。要名额，通常已经建好，没烂尾风险，差价相比新房空间较小。

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