深圳旧改房地产项目测算：补偿面积补缴地价分析

旧改项目按土地性质划分可以分为：城中村改造、旧工业区改造和旧住宅区&商业项目改造。不同城市对旧改项目有不同的规定，以深圳为例：通过拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。城中村依本办法补缴地价进行拆除重建后，符合有关规定的建筑物和附着物均可以由建设单位取得完全产权，并可自有转让。城中村拆除重建项目补缴地价可以按照市政府有关规定反拨所在区政府，作为城中村基础设施和公共服务设施建设费用。

R（地价基准）=（1-基准土地转移率）/（1-实际土地转移率）*R（深标基准）

地价计算说明：

①R深标基准——2013版《深圳市城市规划标准与准则》一类密度分区基准容积率。由旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的项目R深标基准为6.0。

②基准土地移交率——拆除范围用地面积小于10,000平方米的城市更新单元的基准土地移交率为30%，其余城市更新单元的按照《实施细则》第十二条第一款规定确定。（即规定的项目贡献率，不低于15%）

③实际土地移交率——指移交给政府的权属清晰用地的面积和拆除范围用地面积的比率。（即项目实际项目贡献率）

④改造后同时包含多种建筑功能的，地价计收基准容积率按各建筑功能基准容积率及其计容积率建筑面积所占比例加权平均确定。

⑤地价计收基准建筑面积为地价计收基准容积率与开发建设用地面积的乘积。

⑥地价计收基准建筑面积以内的部分按《办法》第三十八条第一款、第三款及第三十九条规定计收地价；超出部分中的住宅按照2.5倍公告基准地价标准计收地价，其他功能按照2倍公告基准地价标准计收地价。

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