佳兆业工改旧改占地面积4000万方，99%在大湾区

在近几年的中国的房地产史和商业史上，有两家公司的发展历程堪称教科书案例：

一家是房地产龙头——万科；另外一家是“旧改之王”——佳兆业。在A股上，万科曾被低估，而经历过宝万之争，万科的价值洼地已基本被填平。但在港股市场，重归经营正轨2年的佳兆业，目前的股价并没有反映出其真实的价值。截止3月31日收盘，佳兆业集团报收2.87港元/股。

这个判断基于以下几点：

1、佳兆业目前市值175亿港币。而处于同一量级的龙光地产市值已经超过600亿，并持续不断的攀升；

2、土地储备优质。理论价值超5000亿；

3、旧改之王。旧改货值超2.5万亿待释放，潜力巨大；

4、销售重回高增长。2019年全年合约销售881.2亿，三年目标千亿仅一步之遥。

一、大湾区的“隐形地主”

回顾房地产的发展周期，地产行业的发展不外乎资本、土地和规模：资本是弹药，规模是房企的肌肉，而土地则是房企的核心价值，三者互为补充，从而成为驱动房企不断向前的巨轮。土地储备，就是佳兆业手里最好的那张底牌。年报显示，截至2019年12月末，佳兆业总土储面积近2700万平米，估计总货值近 5300 亿元（不包括未确权的旧改项目），其中80%位于一二线重点城市。

其中，大湾区项目按面积及货值分别占 51%及 66%。按市级计算，一、二线城市项目货值占总土储约 90%。其中，深圳项目货值约为总体货值的三分之一，约人民币1600亿元。深圳项目货值与中报基本相同。据安信证券预测，假设深圳该部分项目以容积比2倍及回迁比率50%作假设，有关深圳的旧改项目将为佳兆业带来4500亿的货值。这还仅仅只是深圳的就改项目。2700万平方米的总土储和万碧恒这几家比起来似乎略显薄弱，但在粤港澳大湾区，有超过1400万平方米土地储备，加上未确权的旧改项目，佳兆业“大湾区隐形地主” 的名号还是非常有含金量的。因为资源这种东西，具有很强的独占性和排它性，人有我无，我有人无。而且，在土地储备这个更独特的资源上，还有不可再生性，占一块就少一块。佳兆业这样的土储质量，去化和变现能力较强，在房地产逆周期中更显优势。目前，佳兆业正在加快旧改项目的价值释放，每年从旧改项目中转化、可供开发的土储面积将达到80-100万平方米。从这个角度看，旧改能为佳兆业未来几年带来极高的销售弹性。以2016-2018年为例，佳兆业合约销售金额从298.43亿元升至700.59亿元，单价从1.32万元/平方米升至1.83万元/平方米，年复合增长率分别为53%、18%。

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