深圳工改房地产分割转让模式及风险

随着深圳经济和人口的不断增长，持续流入的资本追逐着特区各种类型的土地。在日益寸土寸金的特区和近年来领跑全国的楼市中，工业用地和工业楼宇如何找到自己的定位，实现其流动性？为强化制造业空间保障，支持实体经济发展，控制工业用地流失，稳定工业用地总规模，深圳市先后出台了《深圳市工业楼宇转让管理办法》、《深圳市工业区块线管理办法》、《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》、《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（以下简称“《管理办法》”）等文件，深圳市工业用地和工业楼宇管理日趋严格，这使得工业楼宇及配套用房的转让规则与普通商品房存在较大差异。

工业楼宇及配套用房在实践中可能采取的分割转让模式及风险分析：

协议持有模式

该种模式即转让方和买受方在转让合同中约定买受人协议持有房产，受让标的房产归其所有，转让方不得再转让受让标的。对于转让方来讲，该种方式存在违反土地出让合同以及产业监管协议的约定需要承担违约责任的风险，严重者会被收回国有土地使用权，另外也存在因为没有办法办理过户登记，导致买受人提出解除合同返还购房款并承担违约责任和赔偿损失的风险。对于受让方而言，该种模式下，其不能取得受让标的房产的物权，仅能居于转让协议取得债权。该种模式下，买受人为保护自己的权益，可采取要求转让方公司股东将一定比例的股权质押给受让方，以减少转让方侵害其权益。

股权转让的模式

由于工业楼宇限整体转让，投资者鉴于市场或者其他原因考虑，可能会采取股权转让的模式通过持有工业楼宇所属公司的一定股权比例，间接持有工业楼宇。此种模式下，对于转让方来讲，存在违反土地出让合同以及产业监管协议的约定需要承担违约责任的风险，另外股权转让存在缴纳所得税的风险。对于受让方来讲，该种模式不能实现受让方对工业楼宇享有直接物权的权利，而且可能存在出让方要求买受人承担所有转让股权税费以及标的公司存在或有负债的风险。

以租代售的长租模式

该种模式下，极有可能会被认定转让方与受让方之间签署的协议属于租赁协议，双方为租赁关系。对于转让方而言，长期租赁面临租金和转让价款不能一次性到位的问题，而且还存在需要缴纳房屋租赁税费的问题以及承担出租人义务的风险。对于受让方而言，在物权层面上，不能进行物权变更登记，不能取得物权；在债权层面，作为出租人，负有足额缴纳租金以及合理使用房屋的义务，另外，因为《中华人民共和国合同法》规定租赁期限不得超过20年，租赁到期后存在转让方不同意续约的风险。

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