惠州、东莞、深圳工改旧改流程汇总

做城市更新有两大难点，一个是政策，另一个是流程。

政策的改变也会带来流程上的改变，比如新政的颁布，流程上也会有所删减。对于做城市更新的人来说，是一件非常头大的事。一方面极少会有官方的流程，另一方面，网络上流传的大多数都是就流程，这就许多人造成了极大的困扰。比如深圳去年就取消了“双百”的规定，广州已经撤下了城市更新局......在很多版本的流程上，仍旧有这些字眼。

一.深圳

深圳的城市更新模式一直都是被认为是走在最前的，在“市场主导“的模式一下，也是独树一帜。深圳的城市更新主要有四个关键阶段：计划立项，专项规划，确认实施主体，获取土地证。深圳对于立项审核非常严格，需要满足六个方面：

1.   满足规模，拆除范围的用地面积不少于10000平方米（特区除外）

2.   做出贡献，单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市更新基础设施，公共服务设施或者城市公共利益项目等独立用地不少于3000平方米，且不小于拆除范围用地面积的15%（实务中至少30%）

3.   足够的合法用地，五类合法用地占地面积不低于项目拆除重建用地面积的60%，不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按照规定申请简易处理。位于《城市更新“十三五“规划》划定的优先拆除重建区，且拆迁范围用地面积满足要求，则应当不低于30%

4.   符合规划，符合城规，土规，法定图则，工业区块线，十三五规划等

5.   不踩禁区，未建设用地不划入城市更新单元

二.东莞

东莞经过多年的探索和经验总结，结合了深圳和广州两种模式，走出了一条独具东莞特色的城市更新之路。在去年的东莞市政府颁布的《关于进一步鼓励城市更新促进固定资产投资的若干政策》，简称“18条”，让不少诚更人开始关注东莞市场。自东莞政府从18年对城市更新改革模式以来，东莞的模式已经发生了巨大的改变。要认识东莞城市更新，就必须要看东莞市政府在2018年出台的《关于深化改革全面推进城市更新提升城市品质的意见》的通知（东府[2018]102号，以下简称“《推进城市更新意见》，这个文件标志这东莞从“三旧”模式进入了“城市更新”模式。

经过了改革，东莞城市更新主要有三种模式：

1.单一主体挂牌招商  2.权利人自改  3.政府主导

三.惠州

由于惠州临近深圳，故而其三旧改造在模式上受深圳影响较多。据《惠州市惠城区土地整治规划(2016- 2020)年》(征求意见稿)指出，2020年，惠州闲置土地盘整规模为39.7万㎡。规划期内，全市将规划三旧改造项目将达12个，改造规模120.9万㎡，预计总投资18.14亿。惠州市自然资源局局组织编制的《惠州市“三旧”改造实施办法(第二次征求意见稿)》(下称《改造办法》)完成修订正式对外公示。《改造办法》明确了“政府主导、规划统筹、产业优先、公益保障、规范有序、多元共赢”的改造原则，将摒弃以往零散、点状的改造形式，划定改造单元推动成片连片、成规模改造的实施。在改造技法上将实施以拆建更新和微改造两种方式相结合。

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