工改旧改可研如何做项目详情分析

很多房企在旧村工改旧改项目无法推进，除了要求没谈拢，资金问题外，经常在规划上遇到水源地保护，农用地，控高等问题，最后一算账，要不总理摆不下，要么经济算不过来。其实这些问题，都可以在前期编制可研报告的时候规避。

怎么操作呢？很多公司做旧改项目可研，大概2步走，先现场走走，和相关人接触，感觉有点眉目，就做一个初步分析报告，进一步了解深入，觉得真的不错，才会做一个深化的分析报告。一般来说，第一版的分析报告，不得少于4部分。

项目基本情况，周边市场情况，初步经济测算和初步投资建议。其中基本数据包括：1项目位置；2该村拟改造的范围；3项目规划情况（总规、土规、控规、图斑、三区四线）；4人口（在册的户数、村民情况）；5建筑物情况（村民住宅、集体物业、各具体的面积、还有建设的时期）；6留用地情况。其中最重要的是人口和建筑现状数据资料，这二者对一条村改造的复建量及改造成本影响最大。这个建筑现在总量，除了面积、土规控规、标图建库资料外，还要包括村民还是集体的，有证没证，栋数、户数、基底、建设时期、每户的人数等。这时候如果前期公司比较专业，那房企就少走很多弯路。如果运气好，领导觉得有戏，那么就要做深化的可研报告。这就要求更细致，大体套路其实差不多，项目情况分析，周边区位分析，适用的改造政策分析，存在的风险分析，改造方向的分析，经济效益的估算，还有如何下一步开展工作。

项目情况分析包括：1区位分析；2交通分析；3规划分析；4周边配套；5四至情况；6建筑情况分析；7留用地情况；项目情况分析，很多人都是老套路了，除了前面初步可研调查的那些之外，要进一步调查周边的配套，教育、医疗、商业、休闲、还有没有垃圾场、化工厂、墓地之类影响销售的设施。另外对项目周边的四至情况进一步摸底，项目周边的土地都是哪些业主的，有时候也是一个项目很重要的信息。

在规划分析方面，要特别注意3个方面：1三区四线；2非建设用地情况；3控高的情况。尤其是控高的情况，很多工改旧改项目都死在这条。所谓三区就是：禁建区、限建区、适建区。禁止建设区域原则上禁止任何建设活动，主要包括基本农田，水源地一级保护区，自然保护区的核心区，泉域地下水重点渗透区等。限建区：建设用地需要尽量避让，如果因特殊情况需要占用，应做出相应的生态评估，提出补偿措施，但是程序非常严格。

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