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工改旧改可研如何做项目详情分析

来源:网络作者:admin更新时间:2020-04-13 11:09

很多房企在旧村工改旧改项目无法推进,除了要求没谈拢,资金问题外,经常在规划上遇到水源地保护,农用地,控高等问题,最后一算账,要不总理摆不下,要么经济算不过来。其实这些问题,都可以在前期编制可研报告的时候规避。

工改旧改可研如何做项目详情分析

怎么操作呢?很多公司做旧改项目可研,大概2步走,先现场走走,和相关人接触,感觉有点眉目,就做一个初步分析报告,进一步了解深入,觉得真的不错,才会做一个深化的分析报告。一般来说,第一版的分析报告,不得少于4部分。


项目基本情况,周边市场情况,初步经济测算和初步投资建议。其中基本数据包括:1项目位置;2该村拟改造的范围;3项目规划情况(总规、土规、控规、图斑、三区四线);4人口(在册的户数、村民情况);5建筑物情况(村民住宅、集体物业、各具体的面积、还有建设的时期);6留用地情况。其中最重要的是人口和建筑现状数据资料,这二者对一条村改造的复建量及改造成本影响最大。这个建筑现在总量,除了面积、土规控规、标图建库资料外,还要包括村民还是集体的,有证没证,栋数、户数、基底、建设时期、每户的人数等。这时候如果前期公司比较专业,那房企就少走很多弯路。如果运气好,领导觉得有戏,那么就要做深化的可研报告。这就要求更细致,大体套路其实差不多,项目情况分析,周边区位分析,适用的改造政策分析,存在的风险分析,改造方向的分析,经济效益的估算,还有如何下一步开展工作。


项目情况分析包括:1区位分析;2交通分析;3规划分析;4周边配套;5四至情况;6建筑情况分析;7留用地情况;项目情况分析,很多人都是老套路了,除了前面初步可研调查的那些之外,要进一步调查周边的配套,教育、医疗、商业、休闲、还有没有垃圾场、化工厂、墓地之类影响销售的设施。另外对项目周边的四至情况进一步摸底,项目周边的土地都是哪些业主的,有时候也是一个项目很重要的信息。


在规划分析方面,要特别注意3个方面:1三区四线;2非建设用地情况;3控高的情况。尤其是控高的情况,很多工改旧改项目都死在这条。所谓三区就是:禁建区、限建区、适建区。禁止建设区域原则上禁止任何建设活动,主要包括基本农田,水源地一级保护区,自然保护区的核心区,泉域地下水重点渗透区等。限建区:建设用地需要尽量避让,如果因特殊情况需要占用,应做出相应的生态评估,提出补偿措施,但是程序非常严格。

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