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楼市再传收紧信号!房企有息债务设置“三道红线”

来源:网络作者:admin更新时间:2020-08-17 11:00

今年受疫情影响,房地产行业实行“停工令”与“停售令”,项目未能动工,销售回款近乎为0,金融机构被迫暂缓,融资亦是遥遥无期,房企的多数收入来源近乎破裂。很多房地产企业顶不住倒下了。据了解,今年以来有逾百家地产公司破产。房地产是资金密集型行业,开发商大多都有非常高的债务杠杆。


相关数据显示,2019年,龙头房企的负债规模呈现持续增长态势。从负债总额看,截至2019年末,中国恒大、碧桂园、万科总负债规模均超过万亿元,分别约为1.85万亿元、1.69万亿元、1.46万亿元;资产负债率分别高达83.75%、88.54%、84.36%。万科负债总额14593.5亿元,同比增长12.87%。其中,有息负债合计 2578.5亿元,占总资产比例为14.9%。有息负债以中长期负债为主,一年以上有息负债1639.7亿元,占比为63.6%。其他上市公司方面,融创中国去年总负责超过8465亿元位居第四位,华润置地、龙湖集团、中国海外发展、新城控股等负债均超过4000亿元。

楼市再传收紧信号!房企有息债务设置“三道红线”

2020年下半场,房地产融资通道在进一步收紧。据21世纪经济报道,近日,市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长,设置“三道红线”。具体为:

红线 1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;

红线 2:净负债率大于100%; 

红线 3:现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。即如果:

“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限,不得增加;

“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过 5%;

“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过 10%;

“三线”均未超出阈值为“绿色档”, 有息负债规模年增速不得超过 15%。


那么,“触及'三道红线'不许增长有息负债”,加上开发商的偿债高峰临近这两则消息,又给楼市传递了什么信号?

1、房企融资和部分城市楼市调控收紧是大概率事件。

假如传言为真,那么意味着那些前期销售超前,但指标“不合格”的房企会被限制融资,一些希望以价换量、弯道超车的中小房企,恐怕这条路是走不通了。

2、拿地需求、融资需求短期内或降温。

据国金证券不完全统计,近几年房企融资来源中,国内贷款、直接外资及自筹资金占比呈现下降趋势,经营性融资占开发资金来源占比提升。所谓经营性融资,即包括股权融资、债权融资和销售回款等。如今前两者被卡的死死的,销售又上不去,至少在当前,融资环境对房企很不友好。

楼市再传收紧信号!房企有息债务设置“三道红线”

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