佳兆业未来时代大厦
- 1室、2室 | 40-61平米
- 深圳市龙岗区龙城街道如意路与大运路交汇处西北侧
城中村改造最新官宣:将从35个超大特大城市,扩大到全国近300个地级及以上城市
覆盖的范围扩大了8倍还多
加上不久前宣布的“各地要推进城中村改造货币化安置”
其实就能大概感受到,未来城中村改造不再是大城市专享
全国大大小小的城市都在改造范围之列,各地都有希望享受到这波“红利”
接下来全国货币化安置城中村改造的总量,将会远远超过初步计划的100万套
城改的方式可能有三种:一部分拆除重建,一部分整治提升,还有介于两者之间的拆整结合
最核心的拆除重建,尽管无法简单等于棚改
但两者的共性都是借助低息资金的支持,以刺激需求
可以这么说,“新一轮棚改+大基建”又要来了
01
历史不会简单的重复,但总是惊人的相似
回顾2008年,我国正式启动棚户区改造,也就是俗称的“棚改”
2014年开始着重发力,大力推进货币化安置,也就是支付拆迁补偿款给被拆迁的居民,居民再用这笔资金购置新的住房
当年就执行了470万套,随后2015年601万套、2016年606万套、2017年609万套、2018年626万套
数据来源:财政部,WIND
这五年加起来棚改实际套数达到了2912万套,平均每年就有近600万套
货币工具PSL累计投放金额有3.67万亿
到了2019年初,国家对于棚改目标做出了巨大调整,计划的棚改总规模仅为285万套,同比下滑高达54.5%
“北京从2.36万套下调至1.15万套;山西从12.52万套下调至3.26万套;天津从2万套,调整到0.65万套”
工作重点从棚改转向了更偏重民生的旧改
2020年全国性的棚改宣告基本完成,三四线楼市的“引擎开始降低转速”,资金推手PSL的存量金额缓慢下滑
图源:长江证券
因为成本等多方面因素,一二线城市货币化安置的比例只有20-30%,但在三四线城市比例普遍都在60%-80%
因此前几年,广大三四线城市的城镇化水平有了明显提高,老百姓的居住条件也得到了改善
各地不仅库存去得快,房价涨得猛
直接把全国百城房价从2014年还只有8000元/平米的均价,拉到了2016年连续9个月都超过12000元/平米
图源:中指研究院
两年左右的时间里,足足涨了50%
还有像水泥、钢材、家装这些上下游产业链也都跟着涨价
县城楼市最火爆的时候,多地房价超过或接近2万/平米
数据来源网络,仅供参考
像宁波2016年的新盘雅戈尔雅明花苑,洋房均价3.5万/平米
义乌市中心2020年推出的朝阳门,均价更是逼近4万/平米大关,完全不比一二线城市差多少
02
各地城中村改造按下“加速键”
其实在最新的城中村改造政策落地前,今年就有多个一二线城市已经开始抢跑
广东作为改造重镇,自然一马当先
广州是全国城中村总建面最大的城市,今年积极推进291个城改项目,目标完成固定资产投资1800亿元
深圳在年初拟出新规全力推进城中村改造,涉全市约40%建面,排行前三的区为龙岗、宝安、龙华
东莞近期改造重点在12个片区,像万江新村、彭眼城中村等改造拆迁安置补偿方案都已出炉,陆续进入签约阶段
再来看上海,我们之前介绍过的徐汇东安一、二村片区旧改地块动迁
可以说是上海历史上单块地一次性征收体量最大的项目
总户数超过6000户,户均拆迁款算下来差不多在750万左右,可以说是泼天的富贵
光这一个棚改货币化项目的总补偿金额,就能达到约450亿元
图源:徐汇房管
据中介透露,不少拆迁户拿着钱在周围的新房和二手市场买买买
上海市房屋管理局10月23日在官网公布,根据规划接下来到2026年底,全市将全面启动66个整体改造项目
力争在2027年基本完成所有城中村项目的征收动迁工作
与此同时,上海各区的旧改数量和预算都有大幅增加,远超去年同期水平
紧邻上海的江苏也跟着在央视进行了新闻报道,正式揭开大规模的城中村旧改计划
目前全省共有8个城市在进行城改,一共涉及约8万户居民
以苏州为例,全市共有275个城中村待改造,其中三分之一要整治,三分之二要拆除,即采用房票的方式进行货币化安置
预计今年可以消化14000套存量住宅,剩下的地方也在积极上报,明年有望消化更多的存量住宅
对比上半年苏州成交了1.3万+套新房(住宅),和货币化安置要消化的存量旗鼓相当
因此苏州多个城中村集中的片区,近期密集发布了改造公告
除了广东、上海和江苏之外
杭州也公布了最新的中心城区征收方案,涉及280个成片拆迁的片区和2万户待拆迁居民
成都在抓紧落地城改清单,现在有32个项目、4470亩土地,总投资机会600亿,到明年年底完成6800户拆迁改造
郑州全市待安置村合计89个,涉及到的居民数在13000到15000户,预计消化13000多套存量住宅
武汉的改造计划则涉及33个板块,汉口、汉阳和武昌分别有14个、4个和15个板块
南昌准备拆除20个城中村,总投资额在300亿左右……
03
说了这么多,大家最关心的还是钱的问题
文件中有关城中村改造资金来源的表述,大致可以划分为:
地方政府专项债券+政策性金融机构专项借款+商业银行贷款
对比之前的35座超大特大城市城中村改造,资金来源主要是多了后两者
符合条件的项目都可以获得政策支持,包括纳入地方政府专项债券支持范围
由开发性、政策性金融机构提供专项借款,并适用有关税费优惠政策
同时也鼓励商业银行,按照市场化、法治化原则提供改造贷款
翻译下来就是,财政与金融双双发力,并保障专款专用
当然,不同渠道的资金来源,支持的力度也略有不同
图源:CRIC
地方财政资金和专项债支持较为有限,政策性银行贷款更可能成为本轮城中村改造重点资金来源
以国开行和农发行为主导,低成本、长期限、封闭运行,能够有效解决城中村改造投入大、融资难等困难
像前阵子提到的12万亿化债专款,其中就有2万亿明确是给到2029年及以后到期的棚户区隐形债务
再之前2014年到2018年的棚改货币化,背后的四支力量分别为:公共财政支出、PSL、专项债发行和商业银行贷款
和现在的手段有不少相似之处
不过,经过了几年的大规模棚改,今年启动的大规模城中村改造不论是体量还是资金总额,都有所缩减
后续的改造政策很可能也会像楼市调控政策一样,走向分化,一地一策、因地制宜
每个城中村项目都要制定完备的征收补偿方案、资金平衡方案,最大程度上要让老百姓得到实惠
说实话,和一线近期楼市的火热不同,现在三四线城市的去化压力依旧很大,存在明显的供大于求现象
易居研究院的一份报告显示,截止7月份全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.6个月
三四线城市达到了34.2个月,远高于平均值,几乎是合理值的两倍
图源:明源研究院
换算一下也就是市面上的新房库存规模,还需要近三年的时间才能消化完
当地楼市急需政策引导和支持,重新“激活”
此次100万套起步的城中村改造体量,里面有很大一部分需求,将在今年年底和明年转化为实际销售
对广大三四线城市的新房销售,形成实质性带动
明确通过货币化安置方式推进,既增加了居民的安置住房选择范围,也缩短了过渡周期,可以更快住进新房
还缩短了各个项目的改造周期,进一步节约资金,提升效率
04
一直以来,城中村土地利用率低,成为制约城市发展的瓶颈所在
我国大部分城市的老城区都存在老化问题,甚至严重的还有安全隐患
就像我们常说的“县城人人有房,但缺的是好房子”
在这样的形势下,我国城市发展进入到城市更新的重要时期,城中村改造占据着举足轻重的地位
尽管短期内三四线城市的楼市还存在不小的挑战
比如供需失衡、人口外流和市场信心不足等因素,都会导致房价的下行压力持续存在
但近期政策的力度也是一个比一个大,不断为市场注入新的活力
此次两部门联合下发通知部署,就说明城中村改造接下来将正式进入大规模实施阶段
也会给到各地政府更多的需求端支持措施,以及对地方经济的长期认可
政策合力一旦形成,全国楼市“去库存”将全面提速
项目距离4号地铁线”上塘站“约1.1km、4/6号地铁线”红山站“约1.1km,6号地铁线”上芬站“约1km;项目连通新区大道/福龙路/龙华大道/留仙大道等陆路立体交通路网,可以快速通往福田、南山等区域。
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