佳兆业未来时代大厦
- 1室、2室 | 40-61平米
- 深圳市龙岗区龙城街道如意路与大运路交汇处西北侧
还记得今年6月,罗湖红岗花园拟启动自筹资金改造摸底调查的消息吗?
最新进展来了!
小区首轮摸底达标,仅用28天签约率超90%。
据业主透露,下一步应该是在街道办的指导下,申请项目立项,至于改造方案和资金等问题,还要等政府牵头协商。
从2010年启动城市更新意愿征集,到2019年启动棚改意愿征集,这个楼龄近40年的老小区,如今或许要走上一条此前深圳未曾尝试过的旧住宅区改造之路。
▲图源视频号@红岗花园自筹自建宣传
旧改、棚改都成泡影
罗湖旧小区业主申请自筹资金改造
位于罗湖清水河片区的红岗花园,最早的一批房屋落成于上世纪80年代,当时是韶关钢铁厂来深圳建设的家属安置房。
经过近40年,小区内很多房子都出现了水泥块掉落、房屋漏水、楼体出现裂缝等问题,并有多次因外墙脱落砸伤人车的例子。
▲红岗花园 | 图源乐有家
2010年底,深圳市桂城杰实业发展有限公司(下称“桂城杰公司”)进驻小区进行更新改造拆除重建前期工作,并于2011年7月成功申报立项。
2011年底,桂城杰公司开展拆迁补偿安置合同的签约工作,据其2012年中透露,已与半数以上业主签约。
不过,由于部分业主对公司资质实力及补偿比例等方面存在疑虑,截至2018年底,都未能达成城市更新要求的双百签约率(签约人数和签约面积),旧改搁置。
2019年5月,红岗花园启动棚改前期摸底,据业主透露,签约率超过双95%,但后续进展缓慢,随着棚改暂停,想通过棚改来拆旧换新,基本没有可能。
眼看居住环境越来越差、房子质量问题也越发严重,无奈之下,红岗花园1-7栋业主申请原拆原建,希望得到政府的支持。
▲图源南方+
据了解,红岗花园1-7栋占地约1.2万㎡,有538户。
8月12日,红岗片区旧住宅区自筹资金改造项目(试点)意愿征集工作正式启动。@深圳买房计划 注意到,签约的范围并不局限在拟进行摸底的1-7栋,其他楼栋也在启动签约。
▲图源视频号@红岗花园自筹自建宣传
有业主表示,他特地搭4个多小时的高铁从外地回来签约,签字之后还得赶回去。
首轮摸底达标,意味着红岗花园踏出自筹自建的第一步。
至于后续,清水河街道工作人员此前接受媒体采访时表示,由于相关的城市更新政策仍未确定,现在也只是进行居民的更新意向摸底,具体仍没有任何时间表和计划。
有业内人士指出,比起城市更新和棚改,自筹自建,或许是当前小区最有可能完成改造的路径了。
深圳首例自筹自建
成功概率大吗?
作为深圳首例,6月我们推送了红岗花园自筹自建相关内容后,评论区里大部分留言表示“不看好”。
“不可能的,钉子户太多了。”
“旧改有钱拿有房分,自拆自建自己出钱,最后买的还是自己之前的房子。”
“说的轻巧,资金怎么监管?建筑质量怎么保证?烂尾了怎么办?”
“不是所有的业主都有这个资金实力,能拿钱出来改。”
在合一城市更新集团董事总经理罗宇看来,这种模式要推进,首先取决于业主改造的意愿,其次是自筹资金的比例问题,以及引入外部资金后的财务平衡问题。
“全部由业主自筹还是部分自筹?如果出现资金缺口要怎么解决?增加可售住宅建筑面积是否可行?业主个人自筹资金是否有配套的融资贷款政策支持?这些都需要研究。”
而参考全国范围的其他案例:
衢州江山永安里小区,是首个业主自主更新的试点案例,一期项目于2017年9月开始,12栋多层建筑经改造后成为3栋17层住宅,涉及364户业主,2022年1月陆续交付入住。
根据面积和装修不同,居民需要自掏的费用大多在40万至70万之间,政府也会有一些奖励补贴。
杭州的浙工新村,业主于2023年8月自筹4.7亿资金用于小区重建,据媒体报道,改建后套内面积不减少,原面积收取1350元/㎡的改造成本,扩面按市场价结算,每户需自掏100余万元。
另外,政府还有一笔临时租房补贴,按照63元/㎡的标准发放,每户每月不低于3000元,这笔补贴先行预付12个月,此后每次发放6个月。
广州的集群街2号楼,涉及20多户业主,拆建投资估算约800万元,所有业主需要按4600元/㎡的标准进行预缴资金筹集。
▲开拆前的集群街2号楼 | 图源:广州日报
项目于今年3月正式开拆,5月底开始重建,8月中实现主体封顶,预计2025年春节前实现回迁。
据介绍,为推进集群街2号居民楼的自拆自建,当地有扶持政策:对于一些对于资金比较紧张的家庭,政府方面联系银行进行低息贷款,提供资金支持。同时,政府进行适当资金激励。
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